开个贴讲讲我对投资房的理解

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:07:05

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第一楼，买投资房的原因。

通货膨胀与生活方式的选择。
这一点见仁见智，但是个人认为房地产市场在人口增速大于供给增速的情况下，在相当长的一段时间里会处于供不应求的卖方市场，这样只要市场上没有明显泡沫，房地产应该是一种比较有效的规避通货膨胀的保值方式。再有很多tz也不属于那种铺张消费的月光族，钱放在银行里也吃不到什么利息，不如充分利用，在收支平衡的前提下合理投资。其次，看我签名里的帖子，如果你想给子女留下点有帮助的东西，我觉得房产是一种硬通货，首先能解决居住需求，如果不打算住的话租出去也有很好的现金流。

财务优势与非财务优势。
既然要投资房产，那就要找有收益的，既可以是财务上的收益，也可以是非财务上的收益。
财务上的收益主要指形成正现金流以后的租金收益。
非财务上的收益主要是指潜在的资产增值/抵御通货膨胀。
总体来说，在负扣税的大背景下，大部分的房产都是溢价的，而且购买投资房还要付出以万计的印花税，所以大部分的投资房买到手以后都是亏损的。但是如果在自己能承担的有限期限内能够扭亏为盈，那就是一笔合理的投资，最终形成正现金流+资本增值。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 29-12-2012 23:18 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:07:24

第二楼，房地产投资的双重属性。

经营属性与资本属性。
投资房和自住房的基本情况不同，投资房地产是一种商业运营，想要生存和发展，直接的生命线是现金流，发展的潜力在于资本增值。
拿到一个投资房，并不是付完首付办了贷款拿了钥匙就结束了，相反这才是一项生意的开始，要合理的安排租金收入，覆盖贷款的利息和其他各项费用的支出，在短期内转变成收入大于支出，从而形成现金流入，这种情况下，这个投资房就形成了一个合理的生意了。

但是真正指望租金收入，增长还是比较缓慢的，总体的投资回报率不会很高，这个时候想要更上一层楼就要依靠房地产本身的资本增值。资本增值主要是体现在地产所在区域的整体增值，比如商业的发展，人口的增加，土地的分割。另外资本增值也可以来源于房东对房产的翻新，装修，改建，扩建。所以就增值来说，是房子和土地两方面共同作用的结果。

经营属性的终极状况就是挖掘最大的出租潜力，获得最高的租金收入，形成最大的正现金流。
资本属性的终极状况就是选择最好的区域，最大的土地，对房子进行最精美的提升。
当然这两点属性都非常理想也非常显而易见的话，通常房价不会很理想。。。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 27-12-2012 01:42 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:07:43

第三楼，投资房的合理估值与贷款方式

投资房的价值可以由多方面来考量。
建筑成本：可以考察同类房地产当前的土地成本和建筑成本，然后按照投资对象的实际情况比如房龄等进行折算，可以粗略地估计出大概的价值范围。主要的原则是，土地不折旧，房产折旧。
举例来说，一个land House package如果建成四房是50w，其中土地25w，房产25w，那么同类地区同类地块的老房子合理价格一般应该是在30-40w的区间内，视房屋状况而定。

经营价值：房地产投资作为一种商业运作模式，能够长期存续和扩张更多地依靠以租养贷这种形式，如果租金能够基本覆盖贷款成本，就基本能达到一种均衡的水平。同时可以放宽贷款利率的波动幅度，考察贷款利息变化对投资房经营的影响。
举例来说，可以100%付款买一块地，但是这块地放在那里等升值并没有办法兑现价值，必须要有建设计划建成房屋，银行才会同意贷款。而且一个人要投资房地产，如果都以100%自有资金投入，那购买的总量始终是有限的，如果投入的资金不能以房租的形式获得银行同期贷款利息的回报，那不如将资本转向其他投资领域了。

投资房的贷款审查重点不同于自住房，因为贷款的时候重要依据是对你的投资房的租金收入评估，如果这个租金收入对全局是产生正的贡献的话，贷款就比较容易，由于投资房的现金流入可以反哺自有现金流，个人的借款能力还能增强。否则这项投资的结果就会侵蚀自有现金流，个人的借款能力就会减弱，难以获得更多地投资房贷款。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 26-12-2012 21:14 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:07:59

第四楼，房地产投资的增值与流动性

房地产投资的长期增值其实是Location这种不可再生资源的增值。越是接近区域中心，经济繁华，有高质量学校的地区，越是房地产投资的热门，经常有挤破头抢OFFER的。经济繁华的地区经常rezoning，允许土地划分成更小的地块以适合人口密度的增长，地块价值大幅度增长，这就是大家常见的分地盖房。房地产投资的核心价值是土地，房产是地产实现其价值的一种途径。比如学区的房产，就算一个小破房子都能卖出跟普通区好房子差不多的价钱，就是因为能占据到学区这种宝贵资源，这种时候房子好坏就是次要因素了。

权衡增值潜力与流动性。House增值潜力比较大，租金上调空间也比较大，但是如果要出售，House的等待周期比较长，如果要出租，找房客也不如Unit容易。所以如果投资房地产，也不能把所有鸡蛋放在一个篮子里，到时候变现可能会遇到困难，应该合理匹配投资，安排全盘的流动性。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 26-12-2012 21:34 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:08:52

第五楼，Negative Gearing（负扣税，NG）

很多人对投资房退税有误解，以为是亏损了多少就能抵多少钱的税。
其实大家都理解赚钱要交税的概念，投资房退税就是反过来说，亏损了按你交税的税率补偿你的税金。
所以正常情况下你要想退回3块钱的税，按照投资房经营成本减去房租收入，你要有接近10块钱的税前净损失。
如果自己算好自己能承担那7块钱的税后损失，就可以接手。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 27-12-2012 01:57 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:09:09

第六楼，自住房与投资房，剪不断、理还乱
自住房是最关键的一笔投资，是投资房地产的起点。因为有各项补贴首套自住房的优惠政策，所以如果运作的好，自住房就会是一笔长期稳定增值的资产。选择自住房最好选择还款压力小，资本增值潜力大的，通俗的说，就是自住房要地大点，价格也不要太贵。因为自住房的所有成本都是消费性质的，要用自己的税后收入去支付。尽量在自住房上压缩不必要的支出，这样能给自己足够的余量去买投资房，因为投资房有另一方面的好处，就是可以当成一项生意来经营，可以扣除经营成本，这样的话只要房产价格基本合适就可以进入运营。实现正现金流以后，投资房实际是一种自动偿债的资产。如果投资房是interest only的，正现金流还可以反哺自住房还贷。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 27-12-2012 02:04 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:09:35

第七楼，投资房的区域选择与增长潜力

CBD以南的主要区域概览。对北面的了解有限，仅就cbd向南来做个大致地叙述。
cbd西南面是perth地产的传统高价地区，比如cotteslo，mosman park，shenton park，subiaco，crawley，nedlands，claremont等等，以及西面swan river南面的applecross，另外fremantle也很受欢迎。
cbd正南面是新兴的高价格区域，比如como，south perth。
再向南有华人钟爱的willeton， riverton，rosseymone，parkwood，canning vale。
roe hwy以南是目前价格还相对不高的区比如thornlie，langford，southern river等，仅限老房。
这些区哪些适合投资哪些适合自住，欢迎大家讨论。我抛砖引玉的一点就是，价格贵不一定等于适合居住。

如何给房产挖潜增效。
比较好的方法就是分地、扩建、改建、加建，版上有tz咨询过改扩建，似乎价格不菲，但是如果投资能使本身的房产增值，也是值得的。当然所有这些的前提，就是你的投资物业有这个余量做改善，所以有一块比较大的土地，是前提条件。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 28-12-2012 02:15 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:09:59

第八楼，购买和持有投资物业的成本

资本性投入
首付是必不可少的，可以自己付，也可以从现有的房产里面做equity loan、loc出来付。
LMI，只要首付低于20%，都要交或多或少的贷款保险，有的银行可以把这一部分全部或者部分做到贷款里，有的要求自己全额付。
Stamp duty，这是很大一笔钱，不能计入房屋贷款，一般的房子都要一两万。

经营性投入
Rate，每年council rate和water rate基本上总共要2k左右。
Strata fee，如果买的是四户以上的公寓或者villa，基本都要付strata fee，就相当于物业费。
有的好的公寓带有些娱乐设施的，房子几十万，每个季度还要好几千的管理费，这种房子投资之前要好好算算。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 29-12-2012 23:17 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:10:24

第九楼，九九归一，投资房地产的风险判断

投资房地产的宗旨是，在一个合适的地方买一个合适的房子做适当的管理，实现较好的资产增值与投资收益。
主要的风险就来源于供需矛盾，如果在某一个地区，市场上有大量的待转手物业，完全超过了需求量，那么这个区域房地产增值速度就会放慢，甚至出现价格回调。次贷危机就是这种情况，需求被刺激出来以后不能持续，导致供应突然加大以后缺乏足够的需求来覆盖，最后就是空中楼阁了。要出现这种情况，最主要的是需要有异常低利率水平和放贷门槛，澳洲属于长期高利率，即使多次降息以后，利率还是比较高的，同时银行操作房贷的杠杆化程度很低，基本上还是量入为出的贷款审查模式，引发大规模泡沫的可能性很小。
放在珀斯来看，我觉得短期内出现巨量供给的可能性不大，毕竟目前的新建物业在大多数suburb都是以两层以内的建筑为主，就算整个suburb把土地R值提高一倍，也不会出现房地产供应量的倍增，而且据观察，多数地区在这个问题上都是比较谨慎，采取的是逐步放开的策略，避免了房地产价格的大幅度波动。另一方面人口的增长，大家有目共睹，不用我多说，看房租就知道了。就算当时投资房买贵了，自己只要能撑住，过不了多久也能扭亏了，投资房地产最忌讳的就是频繁换手。。。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 28-12-2012 02:31 编辑 ]

lowprofile · 发表于 26-12-2012 13:11:19

欢迎大家跟帖热烈讨论。

justforyou · 发表于 26-12-2012 13:38:26

等长篇。。

lowprofile · 发表于 26-12-2012 16:26:57

没什么人有兴趣啊？呜呜呜。。。

bfy2012 · 发表于 26-12-2012 16:33:20

楼主，我来听课了。

Live2Love · 发表于 26-12-2012 17:46:26

感谢楼主分享，呵呵，排队听课

cynthiawu · 发表于 26-12-2012 19:27:17

感谢楼主分享

urban2000 · 发表于 26-12-2012 20:53:05

前排就坐！

circleyue · 发表于 27-12-2012 00:53:31

这样的帖子很有帮助，楼主加油，我等学习学习

lowprofile · 发表于 27-12-2012 00:57:52

楼盖了一半了，大家参与参与哈，集思广益

madrista · 发表于 27-12-2012 01:22:59

有才，学习了～

Chivas0909 · 发表于 27-12-2012 01:27:14

楼主，你写书的么？能写点白话文么？
我看的感觉回到大学时代，听老师念课文，听完啥也没记住，还是云里雾里的。
有没有同学和我有同感那！

西澳电工 · 发表于 27-12-2012 23:46:25

楼上，跟你老公说说，太有才了。。。写的挺高深的。。。我没太看懂。。。

lowprofile · 发表于 27-12-2012 23:56:07

原帖由 西澳电工 于 27-12-2012 23:46 发表

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楼上，跟你老公说说，太有才了。。。写的挺高深的。。。我没太看懂。。。

分享一下你对市场的看法吧。。。

channel1016 · 发表于 28-12-2012 00:23:32

楼主V5~俺也搬个小板凳来听课学习~

lowprofile · 发表于 28-12-2012 00:43:02

原帖由 channel1016 于 28-12-2012 00:23 发表

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楼主V5~俺也搬个小板凳来听课学习~

不敢班门弄斧，啥时候你也搬到我们区来住？感觉你和你老公也很有眼光啊

channel1016 · 发表于 28-12-2012 01:40:05

原帖由 lowprofile 于 28-12-2012 00:43 发表

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不敢班门弄斧，啥时候你也搬到我们区来住？感觉你和你老公也很有眼光啊

哈哈哈表谦虚啊

俺还等着学习呢
俺家投资房就在你们区呢，说不定哪天真的搬去做邻居哈~俺木有什么投资头脑，要说有点投资意识的话，那还是俺家LD，至少比俺强

channel1016 · 发表于 28-12-2012 01:40:55

原帖由 lowprofile 于 28-12-2012 00:43 发表

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不敢班门弄斧，啥时候你也搬到我们区来住？感觉你和你老公也很有眼光啊

嗯嗯，难道是变相夸自己滴？哈哈哈

西澳电工 · 发表于 29-12-2012 00:25:18

虚心向楼主和程程学习中。。。
但是，投资哪个区合适啊。。。？？？

lowprofile · 发表于 29-12-2012 00:51:28

原帖由 西澳电工 于 29-12-2012 00:25 发表

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虚心向楼主和程程学习中。。。
但是，投资哪个区合适啊。。。？？？

没有什么非常不合适的区，哪个区都有人住，关键是你自己要有兴趣，价格要合适，方便管理，离你近一点这种的。就算armadale，跟你说三房10w一套，你会看都不看一眼么？

[ 本帖最后由 lowprofile 于 29-12-2012 00:53 编辑 ]

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[闲言碎语] 开个贴讲讲我对投资房的理解

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