讨论一下投资房吧？

catrat · 发表于 12-11-2012 18:19:45

原帖由 fifiwoo 于 12-11-2012 16:03 发表

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哪个银行都可以做，只是自己先要估算一下自己的贷款能力，明明只能贷80万，非要买个100万的房子贷个100万，那自然银行不会给你100%贷款了。

No, 你没明白我的意思，假设我已经买了一个自主房40万，贷款还有32万，我去银行评估过，银行可以再借我40万买投资房。可是不是说我只要买四十万以内的房子就可以全部贷款，即使我买40万的房子，银行还是只愿意放贷三十二万，除非我付insurance,银行才可以放更多贷，或者我有其他存款大约8万，银行才可以借四十万给我。哪位如果有不是以上情况又成功贷到百分百的，可以介绍下情况吗？因为我好朋友就是银行贷款经理，她跟我说的情况也是不可能。特别是金融危机以后。所以真的很想知道有没有别人成功的先例

catrat · 发表于 12-11-2012 19:18:24

很多人都认为收入是主要贷款的标准，但据我所知，银行放贷的标准有两个，一个是收入，还有一个是LVR.意思就是如果我有两套房，贷款五十万，房子市值一百万，那我的LVR就是50%.对于residential property,银行的LVR一般是80%到85%。高出这个比例的，基本是属于high risk，所以银行要用mortgage insurance来cover他们的风险,如果有说错的，欢迎大家指出

fifiwoo · 发表于 12-11-2012 20:33:32

原帖由 catrat 于 12-11-2012 18:19 发表

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No, 你没明白我的意思，假设我已经买了一个自主房40万，贷款还有32万，我去银行评估过，银行可以再借我40万买投资房。可是不是说我只要买四十万以内的房子就可以全部贷款，即使我买40万的房子，银行还是只愿意放贷 ...

成功先例我估计很多，不懂银行财务的问题，觉得银行经理有很大的自主权的。你举的例，如果你买32万的投资房呢，会贷给你吧？

catrat · 发表于 12-11-2012 22:57:18

原帖由 fifiwoo 于 12-11-2012 20:33 发表

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成功先例我估计很多，不懂银行财务的问题，觉得银行经理有很大的自主权的。你举的例，如果你买32万的投资房呢，会贷给你吧？

32万的房子只能贷款32万乘80%，甚至现在你愿意付LMR银行都不愿意借超80%

lowprofile · 发表于 12-11-2012 23:19:24

都是只能贷80%，剩下的20%的贷款来源最多就是自住房贷款抵消一部分。
那个直接贷100%的是wfc之前的操作方式

lowprofile · 发表于 12-11-2012 23:41:35

原帖由 channel1016 于 11-11-2012 23:19 发表

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要不要买投资房，买什么样的投资房，这个都是根据各家自己的情况，具体情况具体分析，楼上很多童鞋说的都很正确，只不过大家看问题的角度和情况不一样罢了。
我是个理财白痴，投资方面什么都不懂，投资房也买了不到 ...

那你就得买下一套了，这一套似乎已经退不了多少税了

channel1016 · 发表于 13-11-2012 00:18:29

原帖由 catrat 于 12-11-2012 19:18 发表

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很多人都认为收入是主要贷款的标准，但据我所知，银行放贷的标准有两个，一个是收入，还有一个是LVR.意思就是如果我有两套房，贷款五十万，房子市值一百万，那我的LVR就是50%.对于residential property,银行的LVR一般 ...

超过80%，一定要付LMI或者low doc deposit,如果你是优质客户，银行会倾向于让你走low doc deposit，因为算下来比LMI价钱便宜一点。

channel1016 · 发表于 13-11-2012 00:23:12

原帖由 lowprofile 于 12-11-2012 23:19 发表

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都是只能贷80%，剩下的20%的贷款来源最多就是自住房贷款抵消一部分。
那个直接贷100%的是wfc之前的操作方式

有几种方式增加你的equity，
1. 你的投资房的租金
2. 投资房的市价减去你的购买价钱（一般购买价钱都是市价，但是也有买的时候价钱压低的，一般都是房东搬入老年公寓，经济有问题，离婚等等，所以买房子和中介多聊聊没有坏处）
3. 你自住房子的市值减去你的贷款
4. 你自己的存款
5. 工资收入

channel1016 · 发表于 13-11-2012 00:26:42

原帖由 lowprofile 于 12-11-2012 23:41 发表

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那你就得买下一套了，这一套似乎已经退不了多少税了

买新房子好，depreciation的价钱很多，这个能帮助退不少税回来。但是话说回来，如果有一套positive gearing的房子，我还是首选，因为这样不用往外面再掏钱了。

channel1016 · 发表于 13-11-2012 00:28:43

听我家LD说，还有两种投资房大家可以考虑一下，一个是NRAS，还有个就是defense housing，大家不妨多了解一下。

catrat · 发表于 13-11-2012 01:16:06

原帖由 channel1016 于 13-11-2012 00:26 发表

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买新房子好，depreciation的价钱很多，这个能帮助退不少税回来。但是话说回来，如果有一套positive gearing的房子，我还是首选，因为这样不用往外面再掏钱了。

positive gearing的房子不太多，现在利息降的很低所以还容易点，利息高的时候根本找不着

catrat · 发表于 13-11-2012 01:21:22

原帖由 channel1016 于 13-11-2012 00:28 发表

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听我家LD说，还有两种投资房大家可以考虑一下，一个是NRAS，还有个就是defense housing，大家不妨多了解一下。

个人不会考虑这两种投资房，位置好的很少很少，租期太长，很不灵活

catrat · 发表于 13-11-2012 01:29:26

原帖由 channel1016 于 13-11-2012 00:26 发表

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买新房子好，depreciation的价钱很多，这个能帮助退不少税回来。但是话说回来，如果有一套positive gearing的房子，我还是首选，因为这样不用往外面再掏钱了。

depreciation的部分在卖房的时候是要重新加回来的，所以总的来说没差，早晚都是一刀，而且如果金额大的话，marginal rate更高，交的税比退的税更多

catrat · 发表于 13-11-2012 11:14:34

这么说只是想说投资房不必考虑太多税务的因素，主要考虑投资就好了，你算的再精也没有ATO精。就算去咨询会计师你也不可能想到所有方面。只要能赚钱交点税又何妨？如果是亏钱的就算把税全退你不也是亏？见过很多人犯这种错误了，还都是高收入人士。所以提醒大家不要拣了芝麻丢了西瓜

luyangcy · 发表于 13-11-2012 11:51:45

投资房是可以做100%贷款的，只要和自住房一起做一个split loan，总额不超过80%就行了，贷100%才能最大化利息来抵消房租收入。

thomasyuan · 发表于 13-11-2012 12:22:20

原帖由 catrat 于 13-11-2012 01:29 发表

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depreciation的部分在卖房的时候是要重新加回来的，所以总的来说没差，早晚都是一刀，而且如果金额大的话，marginal rate更高，交的税比退的税更多

不完全是这样。考虑到持有超过一年的CGT是打对折的，所以即便你在最高税率46.5%，打完折也只有23.25%。

ingeer · 发表于 13-11-2012 12:38:03

實話實說, 7年翻翻的日子已經過去, 現在投資房不賺錢! 樓上什麼政府倒貼全都是吹牛, 政府只是貼你一點損失, i.e. 你虧100他貼你20, 結果呢? 你還是虧了80! 你還以為自己賺了20嘛?
除非房價能以10年前的速度漲, 不過現在是不可能的事, 已經過了這個村了, 澳洲不是中國, 收入平均放在那裏, 銀行也不象中國銀行這麼好騙, 想搞大泡泡可能不大. 搞大了對自己也沒好處

thomasyuan · 发表于 13-11-2012 13:04:40

原帖由 ingeer 于 13-11-2012 12:38 发表

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實話實說, 7年翻翻的日子已經過去, 現在投資房不賺錢! 樓上什麼政府倒貼全都是吹牛, 政府只是貼你一點損失, i.e. 你虧100他貼你20, 結果呢? 你還是虧了80! 你還以為自己賺了20嘛?
除非房價能以10年前的速度漲, 不 ...

作为你的直接楼上，表示躺中了。

circleyue · 发表于 14-11-2012 02:29:08

原帖由 catrat 于 13-11-2012 11:14 发表

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这么说只是想说投资房不必考虑太多税务的因素，主要考虑投资就好了，你算的再精也没有ATO精。就算去咨询会计师你也不可能想到所有方面。只要能赚钱交点税又何妨？如果是亏钱的就算把税全退你不也是亏？见过很多人犯这 ...

说得很对。
其实投资最终目的是赚钱，赚钱了就要交税，赚得多就交得多，只是早点交晚点交的问题。
其实大家要冲着交税的目的去投资。别光想着negative gearing. Gear的太大，等世道一不好，或自己突然失业，或家庭变故，会死得很惨

。

还有，当大家都看好投资房的时候，试着看看别的，stay away from the crowd.

samchen · 发表于 14-11-2012 13:13:36

原帖由 circleyue 于 14-11-2012 02:29 发表

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说得很对。
其实投资最终目的是赚钱，赚钱了就要交税，赚得多就交得多，只是早点交晚点交的问题。
其实大家要冲着交税的目的去投资。别光想着negative gearing. Gear的太大，等世道一不好，或自己突然失业， ...

你意思是现在的市场不要进入了?

fifiwoo · 发表于 14-11-2012 15:27:36

借帖问一下，哪位行家知道，银行通常能批的贷款大概是gross income的多少倍，大概大概。

fifiwoo · 发表于 14-11-2012 15:35:04

现在在边远郊区买块大地投资的，现在肯定被人说赚不到钱，赔死了。20年后会有人说，唉，我要那么早在那投资就好了。

catrat · 发表于 14-11-2012 17:03:14

原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 15:35 发表

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现在在边远郊区买块大地投资的，现在肯定被人说赚不到钱，赔死了。20年后会有人说，唉，我要那么早在那投资就好了。

问题是有多少人能捂20年？能坚持五年以上的就已经不多了，二十年前的澳洲的利息可是十几个点。有多少人可以坚持到现在

fifiwoo · 发表于 14-11-2012 18:18:44

原帖由 catrat 于 14-11-2012 17:03 发表

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问题是有多少人能捂20年？能坚持五年以上的就已经不多了，二十年前的澳洲的利息可是十几个点。有多少人可以坚持到现在

打个比方啦，其实很多啦。
southern river， gosnells 新开发的大片大片的地，原地主都是坚持了10几20年的。kenwick上面大块大块的general rural的地，也是很多坚守了10几年的，现在等着那片rezoning成工业区或urban residential，已经快了。

catrat · 发表于 14-11-2012 19:38:42

原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 18:18 发表

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打个比方啦，其实很多啦。
southern river， gosnells 新开发的大片大片的地，原地主都是坚持了10几20年的。kenwick上面大块大块的general rural的地，也是很多坚守了10几年的，现在等着那片rezoning成工业区或 ...

我没说没有这样的人，澳洲当上CEO的人也很多，你当上了吗？？
能捂这么久的，需要天时地利人和，20年会发生太多事，有太多未知因素，不是你能控制的了的

西澳海豚 · 发表于 14-11-2012 19:56:03

原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 15:27 发表

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借帖问一下，哪位行家知道，银行通常能批的贷款大概是gross income的多少倍，大概大概。

银行是会依照你家庭状况来计算还债能力，如果家庭三口，只有一份收入，如果年收6w（税前），大概贷不到25w 吧？

如果是单身一人，年收6w（税前），或许可以借到30-35w。

大概～大概～5-7倍年收。

fifiwoo · 发表于 14-11-2012 20:59:45

原帖由 catrat 于 14-11-2012 19:38 发表

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我没说没有这样的人，澳洲当上CEO的人也很多，你当上了吗？？
能捂这么久的，需要天时地利人和，20年会发生太多事，有太多未知因素，不是你能控制的了的

这不是在说投资房吗？房地产长远短期投资，那你要说什么？跟CEo有什么关系？OK,跟着你说，要买投资房，5年番一番，近期不可能，赔本生意，大家别买投资房。

fifiwoo · 发表于 14-11-2012 21:03:37

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 14-11-2012 19:56 发表

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银行是会依照你家庭状况来计算还债能力，如果家庭三口，只有一份收入，如果年收6w（税前），大概贷不到25w 吧？

如果是单身一人，年收6w（税前），或许可以借到30-35w。

大概～大概～5-7倍年收。

哦，谢谢，看看大概。

circleyue · 发表于 14-11-2012 21:28:32

原帖由 samchen 于 14-11-2012 13:13 发表

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你意思是现在的市场不要进入了?

看你买的投资房的主攻方向，如果要找价格便宜，租金比例高的，这块比较热，由于现在房租飞涨，第一次购房的人很多（利息降了很多次，应该还要降），所以现在入市稍微晚了点。早半年一年的value会好一点。（其实半年前有很多东部的投资者在perth买了好些房）

不过超过首次购房范围的房子，就是60万+的，可能还有些机会。不过此类房子更看重的是capital gain（房租很难全部cover cost）。所以要hold至少5-7年。加上贷款额度也比较大。还有，此类房子地段很重要（升值就靠他），所以需要平时做很多功课，资金备齐，一有合适的，出手一定要快，果断。

最好的房子可能是你看上的第一个房子（但没买到），但很可能不是你看上的，买的最后一个房子。这个是个人感觉。

catrat · 发表于 14-11-2012 23:06:57

原帖由 fifiwoo 于 14-11-2012 20:59 发表

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这不是在说投资房吗？房地产长远短期投资，那你要说什么？跟CEo有什么关系？OK,跟着你说，要买投资房，5年番一番，近期不可能，赔本生意，大家别买投资房。

是你在说买块地捂20年等升值的，我只是告诉你这个想法没错但是实践起来有很大困难。做到永远比说难得多，但是你觉得很容易，因为有‘很多’人已经做到了。那我只有，希望看到你成功了

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