讨论一下投资房吧？

fifiwoo · 发表于 9-11-2012 16:14:33

任何形式的投资支出，都是可以用来抵税的，因为你这部分的支出（不包括本金）目的是用来产生投资收入的，而你的投资收入是要交税的，政府当然应该鼓励了任何投资了，当你投资产生的收入大于投资支出时（不算本金的），政府要收税，当你的投资收入低于投资支出时，你的就是负增长怎么交税阿，这部分当然应该免税，何况你的投资还是建设国家，刺激经济发展，政府不会亏的拉。

fifiwoo · 发表于 9-11-2012 16:22:37

[ 本帖最后由 fifiwoo 于 10-11-2012 00:23 编辑 ]

bfy2012 · 发表于 9-11-2012 16:30:05

原帖由 fifiwoo 于 9-11-2012 16:22 发表

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05年初买的房，leeming，完全贷款，现在租金完全养利息，自己额外付些杂费（跟利息比起来就是零头拉），现在leeming的中间房子平均价肯定是05年的2倍。07-09年这期间买的投资房不太合算。

恭喜你！选对入场时间很重要呀。

fifiwoo · 发表于 9-11-2012 17:17:44

原帖由 休止符 于 9-11-2012 14:09 发表

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是吗？06年珀斯房价平均涨46%，是市道最好的一年。如果05年买的房现在卖价低于市价，麻烦告诉我在哪里？

05 ，06年在metro买房投资还可以的，虽然不必之前两年出手，但是肯定不是楼上说的那么惨的。08或者09之后买的房如果说现在或去年在低于买价出售的话，多半是那种贵区贵房，而这种房子都是属于长期在房市上卖出卖进折腾，属于有钱人洗钱用的，看看applecross沿岸的毫宅，有几个是自住的，都是富商们在这换来换去的当主人。当然不一定特别贵的区，很多区都有这样的房子。对于我们普通大众投资，肯定不会选这类房了。中间房是最好的投资选择，大升大降都不会有太大影响，而且从长远来看，肯定合算，自己还少担心少压力。

休止符 · 发表于 9-11-2012 17:37:24

原帖由 nicoleflopy 于 9-11-2012 16:12 发表

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之前无聊看房子的时候，查了下房子的成交记录，发现好几处在卖的房子低于当年的买入价，所以去查了下这些年的房价历史数据，记得是05到08这个时间段高价点，09跌了一波，11又一波，现在有点反弹。我说的是有不少这 ...

我只建议你举一个05年买的房，现在市价低于买入价的例子。
举不出的话还是多研究再发表意见好。

休止符 · 发表于 9-11-2012 17:55:14

所谓负扣税，简单说，就是租金收入减去贷款利息支出和其他投资房维护、折旧、出租费用后亏损的部分，可以用于冲减当年个人应税收入。所以这部分回扣拿回的钱多数情况下等于投资房账面损失 x 个人边际税率。收入越高，边际税率越高，拿回的钱也越多。这就是一般说的负扣税适合高收入者玩儿的原因。

从现金流的角度说，投资房产的租金收入、贷款支出和各项维护支出是涉及到现金收支的，但是折旧只是账面亏损，并不是现金支出。因此负扣税拿回的现金加上房租收入，有时候就可以实现正现金流了。这就是所谓不花钱就买新投资房的情况。

ATO专门有个小册子介绍投资房知识。http://www.ato.gov.au/content/downloads/ind00313554n17290612.pdf

QWERTYASDFG · 发表于 9-11-2012 18:15:39

哪个不花钱买屋,政府贴钱放空那里是不可行的.即便出租也无法实现正现金流.(很早期的只是因为地价的原因).投资亏损只是减税而已.对10万年收入的人,没多少税可以减.更不用说放空等地价涨了.如果这个理论可成立,完全不用找银行借钱.只赚不赔的生意大家都会有兴趣借给你的.
对大多数人来说,不适合做亏损的投资来减税

lowprofile · 发表于 9-11-2012 18:23:00

原帖由 gracengcheo 于 9-11-2012 11:27 发表

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我老公的一位同事，波斯尼亚人，移民澳洲十多年，已经是公民了。他对投资房的做法，让我耳目一新，现在和大家分享一下。
他买了一间投资房，100%银行贷款。当然如果你的投资房要拿到100%银行贷款是要有先决条件的， ...

长期不出租就不属于投资房了。。。

lowprofile · 发表于 9-11-2012 18:28:56

退税只是一种补贴的性质，一般收入的话相当于对投资房支出3块钱，在年底退税的时候拿1块钱回来，实际支出了2块钱，相反，如果房子赚3块钱，那也要增加1块钱的税收。指望靠退税赚钱不现实，充其量就是投资房亏损期间短期的补贴。
投资房在税务上也是按照business在处理的，没有稳定的经营收入现金流的话是不能退税的。

新澳之旅 · 发表于 9-11-2012 18:48:17

原帖由 thomasyuan 于 9-11-2012 13:00 发表

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可以租不出去，但是必须要exhibit reasonable effort，比方说打广告，挂中介

我本来想打字的。看看休止符说的吧。

省去了我的打字时间

所谓负扣税，简单说，就是租金收入减去贷款利息支出和其他投资房维护、折旧、出租费用后亏损的部分，可以用于冲减当年个人应税收入。所以这部分回扣拿回的钱多数情况下等于投资房账面损失 x 个人边际税率。收入越高，边际税率越高，拿回的钱也越多。这就是一般说的负扣税适合高收入者玩儿的原因

这个要有收入才行，投资收入，对投资房来说就是租金。然后才有相应的支出对抵。之前的打广告等等都是为了产生这个收入而言的，当然可以减少这个收入。
如果谁有本事，租金收入为零，后面填的所有花费都写（贷款利息，折旧等等），这些都是得写在一个大项里头的。无论是自己还是会计师能帮你这么搞，且税务局没有意见给你退税。我实在佩服

thomasyuan · 发表于 9-11-2012 22:34:17

原帖由 新澳之旅 于 9-11-2012 18:48 发表

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我本来想打字的。看看休止符说的吧。

省去了我的打字时间

所谓负扣税，简单说，就是租金收入减去贷款利息支出和其他投资房维护、折旧、出租费用后亏损的部分，可以用于冲减当年个人应税收入。所以这部分回 ...

不必佩服。
It is also important that you have a clear intention to rent the property. If you made no attempt to advertise the property, or you set the rent so high it is unlikely a tenant could be found, we would find that you had no intention of renting your property and your rental claims would not be allowed.
出处：
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... ontent/00131327.htm
在ATO看来，purpose test才是重要的，至于你是不是产生了租金收益并不重要，只要你能证明你的intention。
再退一步，例如你买了个楼花作投资房。你当年为了买楼花的travel expense是可以deduct的，但是它发生在你rental income之前好多年啊
所以你的常识是合理的，但不是正确的

nicoleflopy · 发表于 9-11-2012 23:45:06

原帖由 休止符 于 9-11-2012 14:37 发表

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我只建议你举一个05年买的房，现在市价低于买入价的例子。
举不出的话还是多研究再发表意见好。

你有必要抠这个字眼吗？显得你很精确了解房市？我看到这个话题说一下自己记得的相关的信息给人知道而已。我没劲去找去证明啥。

你的意思在论坛里跟个贴都要仔仔细细绝对精确才敢发出来？那是你的要求，我没必要理会。

你若是说05-08是整个房价低点，我却说是高点，这种完全的错误，我肯定要说是我不好，记错了，记反了。但是你抠住这个05的边界值，在这里说来说去，不显得心眼小了点吗？

我相信我说的信息，很多新来的人不知道，我不需要精确告诉人那天哪年哪日最高点，我想要说曾经这段时间发生过大起大跌。

circleyue · 发表于 10-11-2012 01:55:40

做投资，timing最重要，资本也重要，即使时间对了，有了资本了，你还要知道投什么，怎么投利润可能最大。
平时多积累知识，多观察一些宏观微观信息，多了解市场，同时积累资本。
等时间到了，你自然也就水到渠成知道投什么了。

其实我觉得不要为了高收入多缴了税就一定要买投资房，不要为了别人做了，你就一定要跟着做。
不否认是有很多人投资房赚钱了（其实有很多人亏钱，不过一般都不会告诉你），不过投资房不一定适合你，你不一定做得好，将来市道也不一定很好。

我写过三点要点，看是否要买投资房，下面再写一下
1。收入稳定（收入对可能的经济危机影响不大），投资不能只想赚多少，最重要的是看能输多少。输了能不能生活。
2。对房市比较有研究（要真正有研究，有过历史战绩，不是纸上谈兵）经济不好的时候稳字当头，没把握不用拼命，存银行最好。
3。没有其它适合的投资途径（要考虑机会成本）
赚钱的少数人，都是找准时间点，踏准步子，别人血淋淋的时候你去捡便宜，或别人观望的时候你抢先出击。

举个例子，大家都开车吧，有时开得很快，遇到红灯你停下了，边上车道的慢悠悠的，等绿灯到了它正好赶到，比你快，还省油。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。好好想想，希望大家都有收获

要拍我的就免了吧，别把我的积极性给拍没了

circleyue · 发表于 10-11-2012 01:57:46

另外最近有人想去爬山吗？别光想着赚钱，身体也重要，对吧？

y12345678 · 发表于 10-11-2012 02:15:58

原帖由 circleyue 于 9-11-2012 22:57 发表

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另外最近有人想去爬山吗？别光想着赚钱，身体也重要，对吧？

晕死。。。。

QWERTYASDFG · 发表于 10-11-2012 03:01:46

我对房地产没什么研究.但是愿意响应海豚的建议讨论一下投资房的自己经验.LS的分析很对,既然是投资,就有风险.没有包赚不赔的.所以投资房也不例外.一定要根据自己的经济情况来做决定.总听到有人说买房子就一定赚.我是不敢赞同.如果真是这样就没有被银行收走拍卖的房子了.我认识一些人就是没能坚持到赚钱的时候.
我想和大家讨论的是投资住房还是商铺,哪个更好些.这里是两个非极端的例子.大约15年前20万投资一个住房.现在市场价格大约在60-70万.目前租金每周大约500块.基本费用是利息,地税和维护等.大约12年前40万投资一个商铺,现在市场价格大约70-80万.目前租金每周大约1,500块.基本费用是利息和地税.其他的费用包括维护等,均由租户承担.从物业升值角度看.住房的升值比较高.从租金上看.商铺的租金要高.而且商铺的租约通常都有5-10年,每年租金可以按照CPI的升幅来提高.维护工作基本忽略不记.而住房的租约通常半年到一年.相对租金升幅要小和慢一些.维护工作也比较多.
我自己感觉投资商铺会更容易做到正现金流.大家怎么看?觉得哪一种投资比较有利呢?

西澳海豚 · 发表于 10-11-2012 16:02:13

那我有一个问题请教大家 ----------

例如我（不是我朋友）因为买自住房（第一栋）借了一笔钱，那我是要尽量存钱放在offset 帐户去降低利息？

还是说当存到足够金额，再拿去当第二栋投资房的头款，这两种作法各有何利弊？

大家踊跃讨论阿～有回答有加分！

gracengcheo · 发表于 10-11-2012 16:19:46

这个问题，我问过我的房屋贷款顾问。
他说，有钱尽量丢进去还第一间屋子所欠的母钱，当你要贷第二间的时候，银行是根据两间加起来的贷款，再看你的摊还能力所能接到钱的顶线。比如，如果你的贷款顶线是60万，第一间房贷还剩3万，要买的投资房没有超过57万，那么你就可以100%贷第二间投资房，一分钱都不用从你口袋拿出来。这和你先还投资房的头期钱是没差的，钱只是从左手转右手而已。

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 10-11-2012 16:02 发表

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那我有一个问题请教大家 ----------

例如我（不是我朋友）因为买自住房（第一栋）借了一笔钱，那我是要尽量存钱放在offset 帐户去降低利息？

还是说当存到足够金额，再拿去当第二栋投资房的头款，这两种作法各 ...

thomasyuan · 发表于 10-11-2012 16:38:37

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 10-11-2012 16:02 发表

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那我有一个问题请教大家 ----------

例如我（不是我朋友）因为买自住房（第一栋）借了一笔钱，那我是要尽量存钱放在offset 帐户去降低利息？

还是说当存到足够金额，再拿去当第二栋投资房的头款，这两种作法各 ...

这归根结底还是一个要不要搞投资房的问题啊。
当然，无论哪种情况，有钱都应该进自住房的offset

y12345678 · 发表于 10-11-2012 16:52:18

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 10-11-2012 13:02 发表

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那我有一个问题请教大家 ----------

例如我（不是我朋友）因为买自住房（第一栋）借了一笔钱，那我是要尽量存钱放在offset 帐户去降低利息？

还是说当存到足够金额，再拿去当第二栋投资房的头款，这两种作法各 ...

offset账户放进去的钱不直接降低每月还款额，但可以缩短还款的年限，间接降低了用共支付的利息

好处是灵活，比如说第一套自住房日后转投资的话，可以把offset的钱全提出来，支付新购买的自住房的贷款

同样的总贷款金额，尽量减少自住房贷的比例，这样对税务有很大的好处。

至于能够借贷的上限，个人觉得几乎没有多少影响

channel1016 · 发表于 11-11-2012 22:56:47

原帖由 西澳瓶鼻海豚 于 10-11-2012 16:02 发表

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那我有一个问题请教大家 ----------

例如我（不是我朋友）因为买自住房（第一栋）借了一笔钱，那我是要尽量存钱放在offset 帐户去降低利息？

还是说当存到足够金额，再拿去当第二栋投资房的头款，这两种作法各 ...

投资房100%贷款就可以了，没必要存首付

lowprofile · 发表于 11-11-2012 23:01:04

原帖由 channel1016 于 11-11-2012 22:56 发表

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投资房100%贷款就可以了，没必要存首付

那也只能从自住的里面挪20%去投资房，投资房自己再贷款80%

channel1016 · 发表于 11-11-2012 23:19:54

要不要买投资房，买什么样的投资房，这个都是根据各家自己的情况，具体情况具体分析，楼上很多童鞋说的都很正确，只不过大家看问题的角度和情况不一样罢了。
我是个理财白痴，投资方面什么都不懂，投资房也买了不到1年，还在慢慢摸索中，谈不上什么经验。
我家的投资房是100%贷款的，周一settle，周四open 4 inspection，周五和租客签合同，下个周一租客入住。
最初租金还不完全能cover掉还银行的贷款，但是差的不多，后来银行降息后，租金就已经完全够支付银行贷款外加一点杂费，剩的我们自己要支付的就是一些小的费用了。
当初要买投资房主要考虑的是要抵税，因为我们也没有太多的投资渠道，不买投资房的话那么多税就都交给政府了。
买投资房的时候按照我们自己家的情况，我给LD提出了几个要求，买这个房子不能对我们现有的生活有任何影响，不能以降低目前生活质量的前提来做投资房，要好出租，地要大一些，房子不能太旧，最好要买完后立即能让租客入住，要花大力气renovated的房子不予考虑，但同时价格不能太高。有了标准以后就好办了，按照标准来筛选，看房，买房就好了。

还有一种投资房，好像都是brand new的新建房（不确定是否有二手房），建好后是出租给政府的，政府付房租，保证10年（12年？不记得了）的租约，这样肯定不用担心是否能租出去的问题。有认识的人买了这种房子，接手后就已经开始是正现金流了。

gracengcheo · 发表于 11-11-2012 23:33:52

嘿嘿！终于等到程程浮出水面了，我就在等你，因为知道你们已经是在行动中，等你上来分享。

原帖由 channel1016 于 11-11-2012 23:19 发表

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要不要买投资房，买什么样的投资房，这个都是根据各家自己的情况，具体情况具体分析，楼上很多童鞋说的都很正确，只不过大家看问题的角度和情况不一样罢了。
我是个理财白痴，投资方面什么都不懂，投资房也买了不到 ...

[ 本帖最后由 gracengcheo 于 11-11-2012 23:36 编辑 ]

channel1016 · 发表于 11-11-2012 23:49:24

原帖由 lengyi3211 于 11-11-2012 23:41 发表

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"要花大力气renovated的房子不予考虑"，这个也要根据情况来分析的，如果眼光好的人并且有充足的装修或者翻新的经验可以从翻新房屋这个方面也能挣钱的。

投资房挣钱的形式很多种，找到合适自己的，就是最好的 ...

对呀，所以我说前提是根据我家的情况，我和我家LD提出的要求，没说所有的人对这样的房子都不要考虑啊

catrat · 发表于 12-11-2012 01:32:20

原帖由 channel1016 于 11-11-2012 22:56 发表

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投资房100%贷款就可以了，没必要存首付

可是银行不大可能能给贷到100%，除非你自住房已经还了不少贷款，或者付insurance，可是insurance很贵

gracengcheo · 发表于 12-11-2012 01:37:20

可能。
那是要看你工作收入所能贷款的顶限是多少。当然，收入越高，能够贷款的顶限也高。
即使你是借三间屋子的钱，只要加起来没有超过贷款顶限就可以了。

原帖由 catrat 于 12-11-2012 01:32 发表

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可是银行不大可能能给贷到100%，除非你自住房已经还了不少贷款，或者付insurance，可是insurance很贵

catrat · 发表于 12-11-2012 11:35:11

原帖由 gracengcheo 于 12-11-2012 01:37 发表

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可能。
那是要看你工作收入所能贷款的顶限是多少。当然，收入越高，能够贷款的顶限也高。
即使你是借三间屋子的钱，只要加起来没有超过贷款顶限就可以了。

麻烦能说下是哪家银行可以这么做吗，我问的四大行都说不可以,他们不是看你贷款总额的，是你的贷款数量和你的总资产比例的，银行内部都有一个比例的

gracengcheo · 发表于 12-11-2012 12:50:43

原帖由 catrat 于 12-11-2012 11:35 发表

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麻烦能说下是哪家银行可以这么做吗，我问的四大行都说不可以,他们不是看你贷款总额的，是你的贷款数量和你的总资产比例的，银行内部都有一个比例的

哎呀，也许我的意思被误解了。如你问的4大银行一样，看贷款总数和收入比例，意思就是这样。没错。

fifiwoo · 发表于 12-11-2012 16:03:42

原帖由 catrat 于 12-11-2012 11:35 发表

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麻烦能说下是哪家银行可以这么做吗，我问的四大行都说不可以,他们不是看你贷款总额的，是你的贷款数量和你的总资产比例的，银行内部都有一个比例的

哪个银行都可以做，只是自己先要估算一下自己的贷款能力，明明只能贷80万，非要买个100万的房子贷个100万，那自然银行不会给你100%贷款了。

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