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本帖最后由 y12345678 于 9-6-2016 21:39 编辑
补充一下，Redraw和offset很类似，使用的时候效果非常类似。
但是在某些很特定情况下，会有微妙的差别。
这里举一个例子，比较1、2的情况
1）自住购入50万，只支付利息（假定一直5%不变），多余攒下的钱都放到offset里，假设每年能攒10万元。3年后改为投资房。这个时候offset里有30万了。投资房年房租收入2万，各种成本费用是5000澳元（没有折旧）。改投资的原因是升级买新房，新房子的价格125万，首付+费用刚好一共是30万，就用这offset里的30万支付了。
2）自住购入50万，只支付利息（假定一直5%不变），多余攒下的钱都额外还贷款，假设每年除了利息还能多还10万元。3年后改为投资房。这个时候房贷就只有50-30=20万了。投资房年房租收入2万，各种成本费用是5000澳元（没有折旧）。改投资的原因是升级买新房，新房子的价格125万，首付+费用刚好一共是30万，就把多还掉的30万redraw了出来，用来支付。
现在看看，1和2的（现金流）情况是不是完全一样？
答案其实是否定的，因为上面没有讨论税务上的区别。
看似1、2中的投资房的房贷金额（50万），利率(5%)，租金收入（2万）和成本费用（5000)虽然看起来都完全一样。但所能申报的负（正）扣税金额是不一样的。
再假定，房屋夫妻双方共同拥有，男方年收入8万2千元，女方4.5万2千元。双方保税时，除投资房外，合法的抵扣都是2千。
这样没有投资房的情况下，双方的应纳税金额分别是（按照2014-2015财年税率计算）：
男方税额=$17,547
女方税额= $6,172
情况1）可以用全部的利息支出计算负扣税，因为ATO认为offset里的钱不算还款。所以这个投资房的房贷就是50万。所以这一投资房的扣税的金额是：
=投资房收入 - 投资房拥有成本及折旧 （简单期间这里假设折旧为零，其实无论折旧金额具体是多少都不妨碍说明问题的）
=2万-（5000-50万*5%）
=- 1万
负扣税1万元，夫妻双方一人一半，投资房负扣税5千
男方税额=$15,922
女方税额= $4,547
情况2）不可以用全部的利息支出计算扣税，因为ATO认为虽然总贷款有50万，作为投资目的的贷款的金额只有20万，另外redraw掉的30万是买新自住房支出掉的。和投资的目的没有直接关系。所以这一投资房的扣税的金额是：
=投资房收入 - 投资房拥有成本及折旧 （简单期间这里假设折旧为零，其实无论折旧金额具体是多少都不妨碍说明问题的）
=2万-（5000 + 20万*5%）
= 5千
注意符号，这个就不是负扣税了，是positive gear。就是说应税收入不仅不降低，反而增加5000元。所以要多付相应的收入税。
夫妻双方一人一半，每人的应税收入增加2500千
男方税额= $18,472
女方税额= $6,984
对比一下，情况一(offset)和情况二(redraw)的场景，在上述的自住转投资房的这个特殊情况下，仅仅第一个财年，男方可以少付$2550的税金，女方可以少付$2437的税金。请注意，这个效果是延续多年的，积累起来差别就很可观了。
小结一下：其他条件相同，offset会比redraw灵活很多，尤其是自住房有可能转为投资房的情况。不过，银行也知道这种情况，所以有offset的贷款一般要比只有redraw的贷款利率要高一些，这个就算是灵活性的代价吧。
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发表于 16-9-2012 19:42:41
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楼主
发表于 19-9-2012 14:10:21
