地主是怎样练成的 - 心路历程写完，不定期更新（西澳买地建房—上篇）

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:43:20

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2012年8月7日，在这个美丽的蓝色星球，在这块遥远的南半球大路，我们终于拥有了小的N次方的一块土地，正式加入地主行列，鸡冻的心情难以表述，晚上特意去Vic Park Hotel大快朵颐，一人一大盘奶酪鸡肉培根意粉。借此节目播出之际，做个小广告，Vic Park Hotel每周二晚上特价套餐，买一送一，特价套餐里有几款味道都不错，而且量很足，亲朋好友聚餐首选哈

言归正传，从考虑买房到昨天终于土地settle，万里长征终于迈出实质性的一小步，在这里记录一下过程，也欢迎大家参与讨论，分享自己的经历经验哈。

大家都问买的哪里，在这里补充一下，综合考虑后买的北区Karrinyup。

最近有点忙，此贴不定期更新，催稿的话敬请加分和顶贴

内容预告（保留随时增加更改删除的权利）：

1 银行预贷款
2 区域选择
3 心路历程
4 title， zoning，割地等知识小集锦（只限个人经历）
5 看房，research实用工具
6 offer-settle全过程

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:43:42

1 银行预贷款（Pre-approval) （上）

为什么要先说预贷款，这个很容易理解，不知道能借到多少钱，就没有确定买房预算，当然大袋现金在家或者薪水高买房预算低的人可以直接飘过了。。。

去年7、8月我家LD和我相继找到工作，11月的时候LD骑驴找马找到另外一份engineer的工作，预计会稳定下来了，我当时在做自雇形式的contractor，表现良好，也有转full time perm的希望，因此开始蠢蠢欲动想买房子，于是在11月下旬去银行咨询预贷款事宜。

选择的银行是NAB，因为我们的工资收入都是这个银行，他们有我们的记录会比较方便。我们没有预约，直接去的，去的时候一开始没有专门办理贷款的人（下面姑且称之为贷款顾问吧，忘了哪儿见的这个翻译了），是前台的MM问了一下我们的具体情况，打开银行的估算软件，把信息都输进去，然后得出我们可以办理大概8xxK的结论，用软件直接打印了一个所谓的预贷款信给我们，说明这个估算只是根据我们提供的信息，并且3个月内有效，最终金额和是否批准要以银行为准云云。这里要说明的是，银行MM业务估计不熟练，我说我做contractor，她用我的时薪然后直接换算成我工作52周X8小时，所以本身得出的我的薪水就超过实际水平，不过anyway预贷款的估算金额也大大超出我们买房预算了，所以当时很是满意。

正准备走的时候，一个贷款顾问GG见完其他顾客，有空接待我们，于是又进了他的办公室，重复了一遍我们的情况，当然他也询问了很多问题，更深入更详细，当时还有另外一个看起来是上级的MM在一旁观察这个顾问的工作过程，不知道他是不是处于实习期。等他跟我们谈完，那个上级发话进行补充，这才发现我们有两个问题会影响我们的预贷款，一是LD新的工作试用期未满，可能需要等试用期满才能获批，二是我的工作属于自雇形式，而且收入记录时间很短，按银行的惯例，contractor形式的工作，一般需要有两年收入记录，至少也要有一年，银行才能评估我的赚钱能力，也有相对稳定的数据来参考，所以这个上级MM说我们最好只以LD一个人的收入来评估贷款金额，这下再一算，以LD一个人的收入的话，最多只能贷到300k。借款能力的计算，主要是各种收入再扣除日常生活费用、负债等，一个人工作和两个人工作，生活费用都是相同的，所以以澳洲的情况，基本上只要一个人工作就能cover全家的生活费用，那么另外一个人的收入就完全是bonus了，所以两个人都工作的话，借款能力就会大幅飙升，当然如果只有一个人工作但是收入很高的话，借款能力也一样很强的，不过只靠一个人的收入还高额贷款的话，失业风险就要自己好好估算一下了。去完银行后我们又打电话给一个朋友介绍的华人贷款中介，她也大概给出了同样的结论。

关于大概能借多少款，银行和贷款broker的网站都有类似的计算器，大家可以自己去试算一下，虽然不是非常准确，但是也不会相差太远，可以自己有个概念。

再说回我们，既然目前情况不符合银行的条件，我们也就暂时打消了念头，之后懒懒散散地随便看了一两次房子，就不了了之了。直到今年3月，我终于转了full time的perm职位，因为两个人都上班，所以决定找贷款中介办理贷款事宜，傍水这时已经买了房子，他向Flora推荐了自己的贷款中介Janice，我们也就通过Flora认识了她，这次买地贷款过程办下来，觉得她这个人还是挺负责任的，而且也很耐心解答问题，对跟买房有关的问题也很乐于帮忙。跟她打交道虽然需要用英文，但是她讲话很慢，而且很乐意邮件联系，所以英语不太好的其实也没关系的。倒是之前朋友推荐的那个华人中介，据说在华人圈里颇有知名度，所以也非常忙，找过她两次都好像很没空的样子，所以我们就放弃了。

关于预贷款，其实各个贷款机构（银行和其他能办理贷款的机构）对于贷款人的要求是不太相同的，有的要求很严，有的相对宽松，当然，各机构的贷款产品也五花八门，利率手续费都相差很大，贷款中介有工具可以根据一定条件筛选合适的贷款机构和贷款产品，而且他们本身对这个业务也比较熟练，能减轻不少我们自己的research的工作量。还有一个说法是自己去银行不提供任何文件就能拿到的预贷款信（pre-approval letter)不一定能做得了数的，银行到时真正审批的时候不一定能批下来，即使批下来也不一定能达到那个金额，所以还是有一定风险。另外据说如果一个贷款人去了比较多的贷款机构咨询贷款事宜，这个会影响贷款人的credit report，每一次正式咨询都会在这个report上有记录，记录太多的话，有些贷款机构就不愿意批这个贷款人的贷款了。这个说法从贷款中介和其他论坛上都听到过，不知道真实准确否，仅供参考。也有朋友自己办理的，问过两三家银行后选择了最好的利率，然后跟自己想办理贷款的银行谈判拿到了同样的利率。论坛上也有朋友说过试着拿贷款中介拿到的利率去和银行谈，结果失败了。自己办贷款的话很可能需要工作日去处理，珀斯目前很多银行周末还是不开门的，这一点对于五天工作的人还是不太方便的，所以是找贷款中介还是自己去办理贷款，大家还是按自己实际情况考虑吧。

关于credit report，我所了解到的信息是，如果有迟缴或欠缴账单的记录（水电费，煤气，电话，网络等），借款未按期还款等，这些会记录在credit report上，对银行是否批准贷款有颇大的影响，这些记录据说5年后刷新。另外，如果是银行普通存款账户（非信用卡）偶尔余额不足，导致透支而被扣honor fee的，这个不影响credit report。

今天先写到这，下次楼下继续讲我们办理预贷款的过程，敬请期待。

（插播：本人帖子特点都是裹脚布类型，所以十几层楼真的不算多哈，各位且慢慢听我道来

）

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:43:54

1 银行预贷款（下）及首房优惠政策

办理预贷款，首先需要按自己的需要，找一两个合适的贷款产品，我们因为是找了贷款中介，所以这一步是跟她一起完成的。在第一次见面之前，她先发了一堆跟贷款有关的电子文档给我们阅读，读完基本上对整个事情就有了概念，然后再约个时间见面，了解我们个人情况和具体的需求。

在这里需要提一下offset account的概念，我想很多人都知道offset账户了，可以直接略过。offset account基本上是个对冲账户，贷款总金额-offset account里面的金额，余额部分才计算利息，它的好处是，你有多余的现金，放在这个账户里，就能减少需要支付的贷款利息，但是当你需要用钱的时候，又可以把钱取出来用，利息的计算是按天的。也就是说，这笔钱，只要你不还给银行，它就还是你的，但是因为有了这笔钱，你又不需要交这笔金额所带来的利息，换个方式说，在这个账户里的钱，你在享受贷款利率带来的利息（比存款利率高），并且这利息不用交税。在有offset account的前提下，其实还本付息（principle & interest）、只付利息（interest only）这两种方式对我们还款来说没有区别，甚至多还款extra repayment也没有很大区别，区别只是在如果以后要卖掉房子，计税的时候还本付息和只付利息对于你的capital gain是有区别的，这个论坛里很多帖子都有提及，我也是菜鸟，就不多说了。总之offset这种账户对于我们来说比较合适，既能通过把多余的闲钱放在里面减少利息，又能有一定的灵活性，所以我们选择贷款产品的一个主要条件就是有offset account。不是所有产品都有这个的，而且每个银行对于offset account的收费金额和收费方式也不太一样，比较的时候都需要考虑。offset account不是什么情况都有的，如果贷款金额比较低，贷款产品就不一定带有这个，所以还是具体情况具体分析。

另外，由于我们首付的金额很有限，所以我们还着重了解了能接受贷款比例超过80%的银行和产品。不是所有银行都愿意批准超过80%的贷款金额的，即使这笔金额在银行觉得你们能承受的贷款金额范围内。这个比例叫LVR（Loan to Value Ratio）。贷款比例超过80%的，银行会要求贷款人购买一个贷款保险LMI（Lenders Mortgage Insurance），对于不同的贷款比例，这个LMI的保险费率是不同的，我们了解的银行产品里面，基本上每增加2%的贷款，这个LMI的率就增加一点，而且还不是线性增加的，是台阶式的增加。帖子后面我附了个LVR对应LMI的表，不完整，而且也只是我们当时拿到的某个银行的产品，就是给大家一个概念。LMI=贷款金额*LMI rate*1.1。基本上，银行能接受的最高贷款比例是90%，偶尔有些小型的贷款机构更灵活的，好像能到95%，但是贷款利率又相对比较高了。

还有个跟贷款有关的概念叫LOW DOC的，这个我们没有仔细研究，应该属于那种不太符合贷款条件的情况，有些银行产品会接受属于这种情况的贷款申请，但是相对来说贷款比例、金额和利率都和普通贷款有区别。

关于贷款利率，不同产品、不同贷款金额都会有区别，总的来说，贷款金额越大，能拿到的优惠利率就越低。

通过几个比较符合我们要求的贷款产品的比较，我们选定了两个银行，然后贷款中介按我们的情况去询价，问到大概的优惠后，最终我们选定了NAB旗下专门做住房贷款的机构HSL（home side loan）的一款（HSL和NAB是不一样的，NAB本身也有自己的贷款产品）。

决定了以后就是填表和提交资料了，填表主要是个人信息，工作经历，资产和银行存款，信用卡等负债情况等等，提交的资料包括最近2张工资单，驾照，护照等等，各个银行的具体要求不一样。另外，贷款中介还会要求签一份授权她代理我们做贷款申请的表，并且按照我们申请的金额计算了她将会从银行收到的佣金等，还有同时填写了首次购房政府补贴的申请表以备发放贷款前帮我们申请这笔政府补贴。

这些申请资料交上去以后，大概一周后就收到了HSL的预贷款信，我们因为已经提交了很详细的资料，所以这个预贷款的批准信其实是conditional approval了，按贷款中介的说法就是，只需要再提交正式签订的房屋购买合同，就能正式申请贷款。因为HSL已经有我们的详细资料了，所以审批过程会比较快。所以这个conditional approval相对来说比pre-approval要靠谱。信里其实也没多少信息，最关键的就是贷款利率种类、贷款金额和年限。

西澳首次买房建房优惠政策

在这里顺便提一下首次买房涉及到的一些政策和费用。WA首次买房可以享受7000的政府补贴FHOG（first home owner grant），条件是购买的房屋不超过750k（如果在超过shark bay附近那边再往北的话这个限额是1M，跟我们没啥关系），如果房屋总价不超过500k，全免印花税（stamp duty），超过的话，随着房屋金额每增加100刀，大概需要交22.51刀的印花税，到了600k这个临界点，需要交的印花税就和不是首次买房的人要交的全额印花税相等了，也就是说，在这500k-600k之间的总价里，印花税飞速增加直到向普通购房费率看齐。

首次建房也能享受类似的优惠，FHOG的7000刀，如果土地和建房总价格低于750k一样能享受到，和买房的区别在于，买房的时候，可以在银行发放贷款之前就申请到，贷款银行帮你申请这笔补助，然后你需要付的首付款里面就可以扣除这7000刀，如果是自建房，这笔钱要在房屋交付使用的时候才能申请到。印花税优惠也稍有不同，因为印花税实际上是资产转让时交的一笔费用，所以只有土地转让的时候需要按照土地金额按一定比例计算，建房的费用是不需要交这笔费用的。首次建房，购买土地价格低于300k的，免印花税，超过的每100刀收13.01刀的印花税，到400k的价格，需要交的印花税就和普通购买者要交的一样了。题外话，如果买60w的现房和买40w的地+20w的建房费用，交的税后者大概是前者的一半，但是后者需要等相当长时间才能拿到房屋，不过拿到的是全新的房子。再算就太乱啦，大家各取所需吧。

附：

LVR LMI RATE
84.01 – 85 1.18%
85.01 – 86 1.35%
86.01 – 87 1.42%
87.01 – 88 1.61%
88.01 – 89 1.67%
89.01 - 90 1.79%

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:44:04

2 区域选择

我们来珀斯以后，住过南区，住过city附近，后来搬到北区。南区的时候住的是canning vale，其实这个区还是不错的，房子都比较新，也比较大，华人也相对比较多。搬的原因有两个，一是我们两个找到的工作都在北区，从canning vale上freeway挺远的，当时上下班时间加起来得1小时45分钟到2小时，觉得花在路上的时间太久了，二是当时没工作的时候是和别人合租，有了工作以后，希望提高生活质量，想自己take一个房子，所以就搬了。第一次搬的是crawley，就在天鹅河边上，离city很近，每天上下班都很顺，基本不会堵车，而且那附近的感觉很nice。不过在这里住了没多久就被迫要再搬（原因以前的帖子有写，碰到无良二房东了），后来就搬到balcatta去了。

考虑买房的时候，我和LG的工作一个在南一个在北，我们在北区住了一段时间以后，比较喜欢北边，几个原因，一是freeway周边的区，有不少都是50w左右中等价位的房子，正适合首次购房，也适合以后出租的，二是北边的区50w左右的房子有不少在距离city只有11公里的范围，如果在freeway的西边，离海又比较近，我们觉得地点比较理想。其实住city附近也不错，不过这和每个人的生活方式也很有关系，象我们两个都是开车上班的，一南一北，首先在city附近的房子能停两部车的少之又少，其次是我家LD喜欢有个车库能捣腾一下车子什么的，我们杂物也比较多，喜欢居住空间稍微宽敞一点的，另外我们比较懒，有个后院坐坐喝喝咖啡是不错，太大的院子太大的草坪那又不是我们很需要的了。city以unit和apt为主，自己能控制的就少了，对于我们俩比较喜欢DIY的人来说，限制又多了些。还有就是我们没有小孩，所以也不用去抢学区房。

考虑区域的时候，主要是选择靠近freeway的区，相对比较靠近city的，所以看的主要是innaloo，doubleview，scarborough beach这一块。innaloo从生活便利和地点上来说都很好，离哪里都近，购物方面也是什么都集中在一个地段，非常方便，innaloo还有个好处是3户左右的villa组特别多，都是割地重建的房子，downsized的，房龄较短，内部装修相对也比较简洁现代，年轻夫妻或者孩子比较小的三口之家会比较适合。dianella也去过一下，发现这个区的房子有些很老了，有些跟innaloo一样开始分割新建，感觉有点杂，从地理位置上来说也不够innaloo好，当然房价相对来说比innaloo也稍微便宜一点。综合考虑我们当时看的还是主要以innaloo为主。doubleview的房子相对innaloo来说稍贵一些，而且上下坡的地段比较多，scarborough同等价位的房子都很老，也比较小，所以innaloo还是看得最多的。

不过说了这么多，肿么最后跑到karrinyup买了地呢，这个在下面“心路历程”再表。

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:44:16

3 心路历程

（注：这个是2013年5月13号才补的，不知道为啥编辑过没有显示编辑时间）

在innaloo看房的时候，大部分时候看的房子都觉得还是稍微小了点，一般3房2卫的室内面积大概在100-120平方左右。可能因为在canning vale的房子都比较大，而且我们总是抱着一种很奇怪的心态，想着在国内就是住这种小房子（其实我们国内的房子更小，只有两房一卫），来了澳洲，总得体验一下不一样的吧，然后发现要是加个3、4w，房子无论面积还是结构都会好很多，于是预算开始往上提。后来发现innaloo的房子因为割地重建，占地面积都比较小，如果希望室内面积大一点，就要考虑townhouse了，又开始看townhouse，然后就发现townhouse已经逼近或超过60w了，于是开始转换思维，考虑别的区，这时听一个同时也在看房的朋友说，她的朋友推荐karrinyup，然后我们就开始跑去karrinyup看房～～～你猜对了，这就是杯具的开始～～～正如我在某个回帖里所说，千万不要去看超出预算的房子呀，上去了就下不来了

Karrinyup的房子大概是两类，一类就是老牌的大地旧房，有颇大一块区域规划得很整齐，地的形状和大小都是一样的，大概18米宽的地，728平米；一类就是这种大地卖了后房子被推倒，然后分割成两块地建新房，karrinyup的zoning code有一片是R30的（zoning code的知识下个帖子详细说），700多平方的地刚好能分成两块，Karrinyup有不少已经建好或者在建的，基本都是建的两层楼，我对townhouse一直比较有感觉，去那里仔细转了一下，喜欢上了这个区，绿化很多，新建的房子都挺nice，对这个区的感觉很好。当时就开始想，要不考虑买大地旧房，最好房子能靠近地块的一边，分割以后不用推倒就可以卖掉另外一块地的，然后～～（做梦数钱ing～～），于是开始研究zoning code，survey，割地subdivision等一系列政策和预算，也开始专门找这种大地烂房来看。这里插播一下，那时候楼市还是蛮淡的，房子广告上了基本起码都能留一两个月的，出offer也是考虑砍多少，而不是象现在这样加多少（by“现在”我是指2013年3月开始这几个月），插播完毕。当时也看中几个烂房，都各有各的问题，一个是形状很特殊，前窄后宽，不太好分割，而且邻居是土著，一大家子人，一个是房子后院有棵很大的树，处理起来很麻烦，而且房子稍微太靠后了，如果分割的话估计要拆掉房子，而且等我们想尝试出offer的时候中介手里已经有一个offer，我们的心理价位不够人家高，也不是很决定真的想要，还有一个是房子非常非常烂，需要花几万重新装修才可能住，对于积蓄不多的我们，基本上是无法解决的。

再然后就是偶然了，每次有新广告就跑去看房，偶然的机会看到了有些地方有空地卖，我一直想体验一下自己建房，而且我们也喜欢DIY，建房的话很多东西可以按自己喜好，有些事情还可以自己干，加上仔细计算过，觉得以我们当时的经济状况，割地和重建估计会比较吃力，耗时也挺久，当然也是因为一直没有真正看中觉得可以下手和支付得起的。后来就是偶然看到我们最后买了的那块地，也是大地旧房推倒后分割了分开卖两块地，某人非常喜欢（一定确定以及肯定，是他先喜欢和考虑想买的，不是我不是我～～～），静街，有view，离shopping center也蛮近，但是加上建房的费用的话，大大超出预算了，所以也挣扎了很久，期间也一直看房看地，后来还是两个人都喜欢，所以最后还是狠下决心买了，其中一个支持我的“信念”就是楼市不好，贵的地方跌得多，这块地肯定跌了不少（按中介的说法，确实卖家要价也一直在降，地放出来一年多了，始终因为卖家心理价位比当时市场要高所以一直卖不掉），于是负责砍价的某人一来二回花了不少时间慢慢砍，碰巧的是旁边那块地刚好也有人出offer，后来一周之内两块地的offer最终都被卖家接受了，我们的地向北的面多一些，比旁边那块还便宜了一些，不过就是门口有棵巨丑的树。

本来开始想买房的时候是打算住个几年再换大的，买这地的时候就安慰自己，一步到位，一次住爽了，住到退休吧

嗯，就是酱紫成为地主滴。

不太相关的后话：

然后，很久以后的现在，地还是那块地，各种原因（其实主要还是money

）一直还没开建。然后因为租的房子房东要卖（也卖掉了），我们再次面临可能需要搬家的命运，再仔细一算，租金和贷款利息都差不多了，于是开始考虑先买个房子过渡一下，这时跟贷款中介聊过，才发现，咦～～～，我们竟然还符合首次购房的条件，依然可以享受政府的补贴和税收优惠，关于这个问题，我们的builder sales还质疑过broker的判断，我因此还专门发了邮件去官网，得到肯定的答复，说我们这种情况，因为名下并没有可以居住的房子，所以仍然算首次购房

这时对楼市的活跃爱恨交加，因为楼市升了，我们的地也升值了，所以能做refinance贷一小笔款出来做房子的首付，但是楼市升了，买房要付的就多了。anyway，死猪不怕开水烫，债多人不愁，然后，你懂的～～～

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:44:25

4 title， zoning，割地等知识小集锦（只限个人经历）

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:44:53

接上

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:45:05

5 看房，research实用工具

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:45:20

6 offer-settle全过程

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:45:27

6 offer-settle全过程

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:45:33

6 offer-settle全过程

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:45:42

保留位置

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:45:51

继续挖坑

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:46:19

再来一个坑

老鼠爱上猫 · 发表于 8-8-2012 22:46:42

总结求加分

usiha · 发表于 8-8-2012 22:58:19

挖好了没？先留个脚印

flora_chn · 发表于 8-8-2012 23:00:08

剪刀 · 发表于 8-8-2012 23:15:54

万里长征穿上了草鞋。

记得加油写呀，否则变成万里长坑了。

channel1016 · 发表于 8-8-2012 23:40:52

哇~好多坑~等看精品文章！
嘿嘿我们昨天晚上本来打算去那儿吃饭呢，临时有事没去成：）要不就碰到你们了！

urban2000 · 发表于 8-8-2012 23:41:48

好多坑，坑爹之王啊。恭喜！

自然 · 发表于 9-8-2012 00:14:23

这坑够深的啊

lufang1971 · 发表于 9-8-2012 00:16:45

First take a seat.

活得精彩WA · 发表于 9-8-2012 00:21:16

赶上直播了，先留个名。
结构和架子搭得很大呢！

jacychang · 发表于 9-8-2012 00:54:15

强帖留个爪印

青冥揽日 · 发表于 9-8-2012 01:19:50

继续LS各位的印子，到此一游！

哟，我的脚印也留下了，呵呵！

bio · 发表于 9-8-2012 01:40:04

首页占位

tonywaley · 发表于 9-8-2012 01:40:28

原帖由 老鼠爱上猫 于 8-8-2012 21:43 发表

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奶酪鸡肉培根意粉 ...

结实嘛？求英文名称

老鼠爱上猫 · 发表于 9-8-2012 01:45:26

原帖由 tonywaley 于 9-8-2012 00:40 发表

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结实嘛？求英文名称

哪记得英文菜名啊。。。你去吃就知道啦，特价菜单也就两页纸，有chicken字样的好像也就两种。

masonliu · 发表于 9-8-2012 01:59:29

恭喜啊，好贴

fifiwoo · 发表于 9-8-2012 02:31:17

直接先上一张作品图才是。

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