Perth 南北几个区的比较，请大家帮我分析解惑。先谢谢！

cxj001 · 发表于 6-7-2012 23:09:48

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请大家帮助我看看以下几个区的情况，这些区的总体情况如何？周围有没有好的学校，小学、中学等。未来升值潜力怎样？交通是否方便？如果主要做投资目的，哪个区更好些？问题很多，大家随便说说吧。不胜感谢！

北面
Dianella  及其周边的区
Morley  及其周边的区
Bayswater  及其周边的区

南面
Belmont  及其周边
Bentley 及其周边
Beckenham及其周边
Cannington 及其周边
Forrestfield  及其周边

感谢给我回复和建议的同学，你们的意见很重要。等我搞定了房子，请你们做客啊。

我修改了请教的题目。主要想知道各个区的情况。



[ 本帖最后由 cxj001 于 8-7-2012 19:59 编辑 ]

elin-lu · 发表于 7-7-2012 00:47:23

自己的房自己决定。

QWERTYASDFG · 发表于 7-7-2012 01:13:42

Bentley靠大学近.容易租出去.交通方便,离市区和购物中心,医院都近.是投资房的不错选择.

西澳电工 · 发表于 7-7-2012 01:27:55

第一个区还不错，房型4X1不好。。。

lowprofile · 发表于 7-7-2012 17:05:59

lz的投资房到底是什么主线呢？

青冥揽日 · 发表于 7-7-2012 17:30:51

我喜欢靠大学的房子，呵呵

Chivas0909 · 发表于 7-7-2012 17:35:29

额，都是我不会选的区。。。
楼上同学问的对啊，你的主要因素考虑的什么呢？工作？上学？自住？出租？几口人？心理价位？。。。

cxj001 · 发表于 7-7-2012 22:42:26

地大，房间多，距离CITY 近，交通方便。近期出租，远期分割DEVELOPMENT.

电工同学，为什么4*1的房型不好呢？

楼上的同学，你会选哪个区呢？

Bayswater 这个区如何？大家觉得

lowprofile · 发表于 8-7-2012 00:54:34

地大，房间多，距离CITY 近，交通方便。近期出租，远期分割DEVELOPMENT.
。。。council rate，water rate，insurance这些也都会比普通房子多得多的，而且住的人多，相关的设施损耗也比一般房子大，停车也是个问题。。。。

新澳之旅 · 发表于 8-7-2012 12:08:46

原帖由 lowprofile 于 7-7-2012 23:54 发表

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地大，房间多，距离CITY 近，交通方便。近期出租，远期分割DEVELOPMENT.
。。。council rate，water rate，insurance这些也都会比普通房子多得多的，而且住的人多，相关的设施损耗也比一般房子大，停车也是个问题。 ...

如果你现金流强大，这些耗损都不是问题了。

如果你有一个详细且好的房屋报告，专门用来给会计师退税的。你又有很高的薪水，这些都不是问题了。税务局可以帮你分担一些。至于比例就是你的税率。

不过看楼主的情况，估计资金强大，70万以下的投资房。呵呵。多好。

另外提醒楼主，能尽量多贷就多贷。如果能弄到90%就更好了，甚至100%。反正贷款利息是可以用来扣税的，注意不是本金。

强人。该写写投资心得。你咋能这么有钱呢。70万投资房。

fifiwoo · 发表于 8-7-2012 13:56:16

原帖由 新澳之旅 于 8-7-2012 11:08 发表

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如果你现金流强大，这些耗损都不是问题了。

如果你有一个详细且好的房屋报告，专门用来给会计师退税的。你又有很高的薪水，这些都不是问题了。税务局可以帮你分担一些。至于比例就是你的税率。

不过看楼 ...

投资，70万80万100%都从银行贷就是了，只要有工作固定收入，银行很容易搞定的。

lowprofile · 发表于 8-7-2012 15:02:55

注意不要一次性把借款能力用完了，不然以后还要买房子就比较困难

cxj001 · 发表于 8-7-2012 21:09:22

请问 lowprofile, 借款能力是怎么核算的？
请问新澳之旅，需要怎样的一个房屋报告用来退税啊？自己就可以弄，还是必须找会计师弄？
请问 fifiwo, 100% 银行贷款，哪个人可以做？哪个银行可以贷？

新澳之旅 · 发表于 8-7-2012 21:32:06

原帖由 cxj001 于 8-7-2012 20:09 发表

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请问 lowprofile, 借款能力是怎么核算的？
请问新澳之旅，需要怎样的一个房屋报告用来退税啊？自己就可以弄，还是必须找会计师弄？
请问 fifiwo, 100% 银行贷款，哪个人可以做？哪个银行可以贷？

我非常同意lowprofile的意见，这个也是我想说的。不要一个房子都用完了你的贷款能力，所以我才说如果能够的话尽力多带。

这个需要找专门做房子评估的，具体的你自己找找信息。说白了就是估值师，把你的内外结构，包括里面所有的东西该值多少钱可以折旧弄出一个报告，一般几百块吧。会计师不能做这个。你自己也不可以。要找专业人士出报告。地产的投资建议你去税务局看一本，rental properties把这个搞懂了可以自己搞。如果觉得困难估计会计师可以帮到你。

不要怪我直接，我觉得比较怪异的一点在于如果你不大理解lowprofile和我说的那些点，说明你对澳洲的一些投资地产的基本知识不甚了解。那你这个70万以下的数字怎么出来的。大家探讨而已。不是有意的排砖

fifiwoo · 发表于 8-7-2012 21:37:08

原帖由 cxj001 于 8-7-2012 20:09 发表

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请问 lowprofile, 借款能力是怎么核算的？
请问新澳之旅，需要怎样的一个房屋报告用来退税啊？自己就可以弄，还是必须找会计师弄？
请问 fifiwo, 100% 银行贷款，哪个人可以做？哪个银行可以贷？

投资房贷款，难道不选择100%银行贷款吗？每个人都可以做，每个银行都可以贷，只要贷得出来。反正我周围朋友有投资房的都是全部银行贷款.

[ 本帖最后由 fifiwoo 于 9-7-2012 00:28 编辑 ]

cxj001 · 发表于 8-7-2012 22:50:56

以上的几个问题，你们说的挺模糊的，我想知道很确准确具体的东西。这些也许专业人士说的更确切一些。
房产贷款不论自主还是投资，最多给贷到95%，有时候加上杂费到97%，而且条件很严格，不是每个银行什么时期都可以做的。除非特殊情况，就是房产的估值大于你的贷款额，才有可能贷到100%，甚至超过100%。一般房子贷款，银行会用自己的估价系统给你要买的房子估价，如果估价太低，银行就不贷给你，如果估价很高，银行就可能贷超过100%。如果估价差不多，银行就按照你的购买价格做为房子的估值。这是我的了解，也许有误。我会向我做贷款的朋友核实这个问题。

[ 本帖最后由 cxj001 于 8-7-2012 21:56 编辑 ]

新澳之旅 · 发表于 9-7-2012 00:19:57

原帖由 cxj001 于 8-7-2012 21:50 发表

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以上的几个问题，你们说的挺模糊的，我想知道很确准确具体的东西。这些也许专业人士说的更确切一些。
房产贷款不论自主还是投资，最多给贷到95%，有时候加上杂费到97%，而且条件很严格，不是每个银行什么时期都可以 ...

其实很少人能在这样的回帖中说的特别清楚，那就啥也不用做了，光打字就可以了。

你的理解是正确的。总体来说每个家庭的贷款能力就算再强大，也是有一个数值的。如果前期贷的很多，而且没有特别的财政突破，银行是很难突然间给你多贷很多款项的。我知道在东边有很多人做假工资贷了很多钱，远远超过银行如果按他们的家庭收入能贷的钱。这个还是不少的。

但是前面说的投资房100%的贷款也是有可能的。比如，他们特别牛，极高的工资，银行能最多给贷一个几百万，谁知道呢。也许他们的自主房基本没有贷款或者额度很少，所以当然还有很多额度投资房能贷全款，不过这个现象现在已经不多见了。你自己分析的是对的。

lowprofile · 发表于 9-7-2012 01:15:53

就是说如果你要借助银行的杠杆来玩，那你总盘子是有限的，要合理规划投向，明确投资目的，避免一次性过度投入压得自己没法翻身。
还有就是你要考虑你的投资对象是不是已经处于溢价状态了，这种情况下收益增长空间比较有限。

[ 本帖最后由 lowprofile 于 9-7-2012 00:18 编辑 ]

cxj001 · 发表于 9-7-2012 21:06:15

关于贷款问题，问了Broker,现在做不到100%，5年前可以。看到了新澳之旅前面的一个帖子，关于买房子的，很多我想知道的信息上面都有了。谢谢大家

[ 本帖最后由 cxj001 于 9-7-2012 20:25 编辑 ]

新澳之旅 · 发表于 9-7-2012 21:33:48

原帖由 cxj001 于 9-7-2012 20:06 发表

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关于贷款问题，问了Broker,现在做不到100%，5年前可以。看到了新澳之旅前面的一个帖子，关于买房子的，很多我想知道的信息上面都有了。谢谢大家

我的哪个帖子？

helnandez · 发表于 11-7-2012 14:24:02

正在做一个珀斯房地产的地图，能联系到我创建的excel的数据库，目前初具规模了，等做好了再弄投资房了，目标是30万的投资房
本人并不看重负扣税，真正牛的是正现金流和资本增值
这需要懂建筑，landscaping，税务，宏观经济，金融学，法学，风水和一定的勤奋

cxj001 · 发表于 11-7-2012 23:14:42

看到“新澳之旅”去年8月的一个帖子，应该是你买房之前发的吧，很有用。http://www.freeoz.org/ibbs/thread-975845-1-1.html

我没有你想的那么资金强大，也不是什么牛人，很惭愧没有什么投资经验可以拿来分享。我只是道听途说了一些成功和失败的故事，有点想法而已。我的一个朋友的朋友通过投资房产，身价数百万。类似这样的例子，我们大家可能都有听说过，如果听过亚太集团的讲座，他们的例子更多，故事的主人公更成功。几年前我认识一个朋友，他曾经持有4套房产，因为没有把握好，HOLD不住，只好割肉贱卖，损失惨重，从此再也不玩房地产。别人成功的例子我们可以复制吗？不一定。别人失败的教训我们不能避免吗？也不一定。像这样正反两方面的例子太多了。怎么才能少走弯路呢？说点愚见。

楼上的helnandez同学说的非常有道理，你的那个珀斯房产地图，能否观瞻下子，先谢谢。我觉得，除了具备一些必须的知识外，关键看如果具体操作。成败在于细节。你懂的多，是内行就会少走弯路，少损失。还要有一定的眼光，准确的判断能力。房产投资投入大，周期长，一般要几年甚至5年之后才能有明显的收益。如何控制风险，等到开花结果的那一天成了关键。如果是用贷款来投资，风险更大。要考虑自己的还贷能力，在利率可能很高的情况下。或者由于工作变动，收入减少等等可能出现的情况。要做好房产投资是件复杂而且费脑子的事情。

我的一个朋友会盖房子，只是没有证。他正在学校学习，过几年拿到证书，我们就开始盖房子。我的目标是近几年储备几块地，到时候分割建房。不过结果如何，尚未可知。楼上的同学说的好，我们需要做足准备工作。我们要了解市政规划，R-ZONE的变化，经济走势，建筑规则和限制，到具体建房的设计，施工，大众喜好以及房屋的流行变化趋势等等。将来的建房也绝对不是一件简单轻松的事情。就像楼上的同学说的，加上我们的勤奋，成功的可能行是不是大一些呢？

在此和各位有类似想法的同学共勉，鼓励自己和大家努力去实现梦想。

新澳之旅 · 发表于 12-7-2012 01:04:53

原帖由 helnandez 于 11-7-2012 13:24 发表

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正在做一个珀斯房地产的地图，能联系到我创建的excel的数据库，目前初具规模了，等做好了再弄投资房了，目标是30万的投资房
本人并不看重负扣税，真正牛的是正现金流和资本增值
这需要懂建筑，landscaping，税务， ...

负扣税其实真的不是啥重要的事情。除非个人收入极为之高

samchen · 发表于 12-7-2012 12:51:50

亚太说的你也敢信？

新澳之旅 · 发表于 12-7-2012 13:54:29

亚太的名声特别是mel来的有点关注它的。它的名声和坑人的故事几乎众人皆知。

cxj001 · 发表于 12-7-2012 20:59:25

他们做为房产公司当然是为了推销房子，有夸大误导的地方。我朋友说他们讲的一些基本原理是对的。本来这些投资理念是放之四海而皆准的。但并不是每一个人都知道。取其精华去其糟粕吧。

西澳电工 · 发表于 12-7-2012 21:35:18

同意同意！！！！！！！！

cxj001 · 发表于 13-7-2012 22:49:02

电工高明

北区比南区到底好多少啊？有同学能赐教吗？

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地大，房间多。价位$70万以下。投资为主

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感谢楼上4位的回复，你们的建议对我很有用

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楼上做投资房啊，有时间交流啊

亚太说的是比较夸张