金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit

我无聊 · 发表于 27-10-2011 16:17:35

原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 00:29 发表

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这么来说吧，拣大头地说，买的时候你要交stamp duty，每个州法律不同，一个中位价的房子应该不超过二到三万吧，这个我手头没公式只是随便说说，相信不能更多了。这个部分免不了，但是很多破房子的价位本来很低， ...

在有，一般做Property Valuation 时，只要你能搞定这个人，上下有$5W的误差根本就是小CASE.

bamboo · 发表于 27-10-2011 19:46:57

必须MARK!

ssphinx · 发表于 28-10-2011 18:05:10

mark, 学习

金鱼和农夫 · 发表于 1-11-2011 21:03:20

这个星期我的学习完全木有进度，一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看

不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼，每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转，就转到了一个一层的小砖房子儿里，除了价格满意，其它也还过得去，这个星期六趁着父母来了就一起再去一次。

也是机缘巧合，海洋有时间跟我们一起去，那我想再好不过了啊。同学们，我不得不说，专业不可小看，人家看房的眼光跟我们是不一样滴。

这海洋啊，人个子高，进屋后我们几个左看右看，他就习惯性的伸手摸天花板

一摸觉得不对劲了，直接就问那个中介，说你这个不是legal height吧，正常的我要使劲够就刚好两米四，怎么这个舒舒服服就够到了？

后来我们几个讨论之下，也觉得可能会有一点以后想不到的问题，加上下午还有其他的要看，也就告辞走人了。星期一上班后，收到了那个中介的短信（最近中介的态度真是好的没话说了），他跟房东转达了这天的情况后，房东的要价一下子降下了5W多将近6w! 想想真后怕啊，要不是海洋这一够，保不准我们就多花几万刀买个问题房了。

其实有关legal height的规定我们一直都知道，只不过平常看两层的房子才会关注这个方面，怕楼下改造过的车库高度不够，怎么会想到一层的房子也有这个问题？看来以后看房子要是没有一米九以上的高度，一把尺也是要随身带上滴。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 2-11-2011 00:06 编辑 ]

aareon · 发表于 1-11-2011 21:44:35

如果你有2套房子的话，怎么变也绕不掉CGT的

金鱼和农夫 · 发表于 1-11-2011 22:18:55

原帖由 aareon 于 1-11-2011 21:44 发表

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如果你有2套房子的话，怎么变也绕不掉CGT的

这个话题好像之前有过很多讨论了。我们前面假设的是一套接一套装修了去卖的情形，所以有那么一说。至于同时有两套的，也不是不可以绕，倒不如说，如果你卖投资房的时候，手上有两套房子，那是怎么也绕不掉的；但如果你把顺序调一下，先卖自住房，又是不同的故事了。只不过我不想把避税说得太多，这个要留给税务专家去做，免得我们行外人误导视听。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 1-11-2011 23:44 编辑 ]

aareon · 发表于 2-11-2011 21:14:37

呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢

金鱼和农夫 · 发表于 2-11-2011 23:10:06

原帖由 aareon 于 2-11-2011 21:14 发表

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呵呵。。没有这么容易的。。当ATO傻呢

ATO不是傻，是体恤群众啊。建议您看看这个贴，里面有提到过，还有很多同类的帖子，我以前也贴过ATO的原文规定。

http://www.freeoz.org/ibbs/thread-961746-1-1.html

之所以不愿意多谈，是因为既然正正经经讲投资房产，这个问题就无关紧要了，总不能为了这几万的关系，把自己的投资规模始终放在一幢两幢的小打小闹里，岂不因小失大？说来说去，要交税是因为你赚钱了，那些怕交税而宁愿不赚钱的人，这个论坛上恐怕不多

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 3-11-2011 00:00 编辑 ]

jane77 · 发表于 2-11-2011 23:32:42

好文章呀，受益匪浅。很多好的理念是非常有帮助的，特别对于我们来到一个完全不同的国家。

greatplateau · 发表于 3-11-2011 11:52:39

原帖由 金鱼和农夫 于 1-11-2011 21:03 发表

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这个星期我的学习完全木有进度，一本书翻来覆去好像都看过了又好像都没看不过倒是发生了一件值得拿出来说一说的事情。

话说最近的周末我家看房团活动进行得如火如荼，每个周六都是跟着看房名单跑。东转西转 ...

太可怕了，五六万的差别！

金鱼和农夫 · 发表于 3-11-2011 18:38:02

原帖由 Donot 于 3-11-2011 12:27 发表

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如果都像楼主这么会赚钱，我们普通人怎么活啊

非也非也，咱坛子上会赚钱的人排出几公里也轮不到咱，只不过咱有理想，坚信钱不是砸下来的，而是追求出来的，老话说的好，书中自有黄金屋，现在手上有的就是书，还有一个好的大环境，让你不必有个叫xx的爸，也不必昧着良心投机取巧，就可以勤劳致富。

Shanshanlai · 发表于 4-11-2011 23:33:27

好铁，收藏。。。

maggiehiking · 发表于 12-11-2011 15:32:58

同感，好贴收藏，有空来发言

金鱼和农夫 · 发表于 15-11-2011 22:14:22

这几天看了一本新书，觉得很有教益。最最厉害的有两个方面，就是关于法和税的事情，所以想来分享一下。但是又来了，有话要先说。金鱼同学既不是律师也不是会计，只不过啃了几本书来八一八，说个大概不知道对是不对，只能给各位一点启发，如果有觉得可以操作的，切莫不经核实就照做，一切以律师和会计说的为准，否则吃亏上当您可别怨我

先说一下投资结构的问题。一般我们买个房子都是放在自己名下，或者放在夫妻共同名下，在自住房上没有问题。但是到了投资房，这就有很大问题了。怎么说呢？既然投资，是要把房子租出去的吧，那么我们知道万恶的资本主义社会里面，啥事情都有可能被人抓住小辫子搞上法庭的，保不准哪天房客在屋里滑一跤变成脑震荡，就能把房东告到倾家荡产，因为在自己名下的东西都是无限责任。避免的方法，所有的人都说，真正的投资客决不把房产放在自己名下，而是成立一个trust,就是所谓的信托。

信托有很多种，平常见得最多的就是family trust，这种trust可以在家庭内部分配收入，把收入尽量分给低收入的成员，可以避税。但是，你千万不要让ATO认为trust成立的目的是避税，它首要的目的一定是为了保护资产。当有人告上法庭，被告不是无限责任人，而是trust,律师又建议更狡猾的方法是连trust也不要在个人名下，而是成立一个company去拥有trust，这样trust被告了可以破产，由另一个trust去管理同一个房子，再追究责任上面还有有限责任的company，它也是可以破产的，普通人到了这个地步，就会计算需要给律师多少钱去告company，而不会继续了。即使company也被告了，破产清算中，银行第一位，trust仍然排在债权人的第二位，高于其他包括原告在内的所有人。

当你有很多房子的时候，最保险的方法是成立很多trust，每个trust拥有一个房产，然后把所有的trust都放在company下面。

当然成立trust或company都是有成本的，各种不同的trust也各有优缺点需要自己考虑（这个内容太多，我先搁一下，还需要一点research才能继续），在投资规模不大的时候应该权衡利弊才决定，一旦到了一定规模，trust就变成当仁不让了。所以即使现在暂时没有必要，脑子里也应该装一根弦。你可以不知道怎么做，却不可以不知道某天可能会需要。

豆瓣雅雅 · 发表于 19-11-2011 15:06:31

留个脚印，慢慢消化

oztomorrow · 发表于 23-11-2011 12:19:45

原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 01:29 发表

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这么来说吧，拣大头地说，买的时候你要交stamp duty，每个州法律不同，一个中位价的房子应该不超过二到三万吧，这个我手头没公式只是随便说说，相信不能更多了。这个部分免不了，但是很多破房子的价位本来很低， ...

听说投资房要改成自住的话，至少要达到一定居住年限，有谁知道年限是多少？

oztomorrow · 发表于 23-11-2011 12:38:39

原帖由 金鱼和农夫 于 15-11-2011 22:14 发表

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这几天看了一本新书，觉得很有教益。最最厉害的有两个方面，就是关于法和税的事情，所以想来分享一下。但是又来了，有话要先说。金鱼同学既不是律师也不是会计，只不过啃了几本书来八一八，说个大概不知道对是不对， ...

我想请教一下sole trader和trust有和不同，个人可以申请trust吗，trust一定要和business联系在一起？谢谢

tropiccat · 发表于 23-11-2011 16:50:24

受益匪浅！

雁过留毛 · 发表于 23-11-2011 23:16:02

后排听课!

金鱼和农夫 · 发表于 24-11-2011 00:51:24

原帖由 oztomorrow 于 23-11-2011 12:38 发表

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我想请教一下sole trader和trust有和不同，个人可以申请trust吗，trust一定要和business联系在一起？谢谢

我说说自己的理解吧,没有查过定义,只能说的随便说,听的随便听了. 我觉得一个自然人注册成sole trader只不过具备最基本的business资格，对资产没有任何保护作用，是一个无限责任；而trust并不一定用在business，当然你可以用，但是它本身的目的只是为了保护资产，它有权决定名下资产的去留分配。最明白的一个例子就是有钱人总是通过trust把财产留给子女，一方面trust可以保留80年，进入trust的财产没有遗产税，另一方面可以规定何时分配怎么分配，也不必担心女儿嫁错人，trust财产不会进入离婚财产分配。

这么说起来，个人可以申请trust，但是不到一定的金额意义不大，它的建立维护成本比sole trader高得多，而且如果只是一个人，很多有利的地方就发挥不了了。

一般成立trust必须通过律师或会计，他们作为trust的settlor，放很少的钱，比如$10作为种子，这个trust就成立了，而settlor的历史任务也完成了。后面的最高权力交给appointer,你可以理解为董事长爷爷，爷爷会把一笔资产借给或者赠送给trust,董事长有权任免总经理爸爸，也就是trustee作为trust的日常经营管理者，爸爸负责让trust里面的钱大钱生小钱，然后就是一大家子包括爷爷奶奶爸爸妈妈子子孙孙的受益人beneficiaries坐享其成。如果爸爸闯祸了，爷爷有权把爸爸罢免，换叔叔上来干。如果叔叔找了个爱钱的女朋友，爷爷也不着急，叔叔是个空心大萝卜，只能领trust的工资，自己口袋里空空的，女朋友嫁给叔叔就可以作为trust受益人，要离婚了就从上面除名，因为family trust开始就规定了只有爷爷的亲戚才能保留受益人地位，而且有了地位也不过是个资格，并不一定真的分给他钱，谁也别想骗走trust的钱。

这么说还明白吗？

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 24-11-2011 00:57 编辑 ]

johnsa · 发表于 24-11-2011 11:38:01

我要当Trust的爷爷

金鱼和农夫 · 发表于 25-11-2011 01:21:13

信托先告一段落，把税这部分说完以后，信托的有些部分更容易理解。

前面说过负现金流的概念，这里面最重要的环节就是一个退税返还了。在投资房的整个周期中，你可以看作一个business，赔钱了抵扣是正常的，挣钱了交税也是正常的。我们身边有很多华人房东隐瞒房租收入，以后卖房子时候好不交CGT，在只有一个两个房子的情况下，咱不说合不合法，在经济上还是有好处的。不过我必须得说，这么着有些短视。

投资房产的基本原理就是借用别人的钱盈利，不管咱挣多少钱总是有限的，如何让银行不断的借钱给你，很大程度上取决于收入，试问你要把所有房租收入都锁在自家保险柜里，又怎么说服银行继续放贷呢？再加上几乎每个房子在初期都是亏本的，退税能够很好的缓解经济上的压力，算上通货膨胀，如果你在第一年退回一千刀，这个价值可高过三十年后卖房子时多交一万刀的CGT.

在投资房上面，有无穷无尽的deduction潜力，发挥你的想象力吧。最基本的有这些：

*找房客的广告成本
*loan account的银行成本
*borrowing expenses
*body corp / strata fee
*清洁费用，自己干的不算阿
*council rates
*没有由房客支付的水电煤气帐单
*花园维护
*保险，building, contents, landlord and public liability
*land tax
*利息
*跟租房有关的律师费，买房的不算
*租房中介管理费
*pest control
*折旧报告费用
*房屋维修检查费
*文具费和bookkeeping costs
*跟租房有关的电话帐单
*租房和检查中的车辆费用
*跟退税有关的费用

还有些不容易被想到的，电脑快没电了，明天继续。

*

anita · 发表于 28-11-2011 01:35:13

强贴！顶

greatplateau · 发表于 29-11-2011 14:25:15

Trust看起来是个好东西

bryanremovals · 发表于 29-11-2011 21:01:17

讲的很好. 学习了很多.

yearshappy · 发表于 29-11-2011 21:27:51

原帖由 金鱼和农夫 于 27-10-2011 01:29 发表

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另外你认为装修的升值有限，其实不然，在add value环节有时候比盖房子空间还大，还得看做什么和怎么做了。这里面要学的很多。 ...

这个再添个实例，据我所知，当地人除非很老很老了卖房前无力折腾外，
恰巧我所知道的几家都是的确把房和院子里外里地换新一番

tjyyf · 发表于 30-11-2011 01:15:29

谢谢了，继续啊。

xbb22 · 发表于 30-11-2011 09:28:13

trust就是设立费贵，还要请会计做年报，也是费用，这样是否可以有别的好办法？请金鱼和鱼夫同学快点读书写给俺等无知的同学们看看呢。期待中。

投资房也可以转为自助的，夫妻离婚，每人名下一直各有2套，其中一套轮流出售，这样可以避税吧？

金鱼和农夫 · 发表于 1-12-2011 08:44:43

原帖由 xbb22 于 30-11-2011 09:28 发表

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trust就是设立费贵，还要请会计做年报，也是费用，这样是否可以有别的好办法？请金鱼和鱼夫同学快点读书写给俺等无知的同学们看看呢。期待中。

投资房也可以转为自助的，夫妻离婚，每人名下一直各有2套，其中一套 ...

要不肿么说学无止境涅，您这个问题还真木有看到过

等我看到又便宜又好的再来说啦。

倒是离婚这个，各有一套是好说的，各有两套怎么操作呢？六年规定也是要作为唯一principle residence才免税啊，您在再详细说说?我倒没多操这个心，大不了等退休了一年卖一个咯，这样还是夫妻共同名下划得来。

西皮二黄 · 发表于 1-12-2011 09:10:10

原帖由 金鱼和农夫 于 2-11-2011 23:10 发表

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说来说去，要交税是因为你赚钱了，那些怕交税而宁愿不赚钱的人，这个论坛上恐怕不多

这个我太赞同了，呵呵。

我觉得房产投资，
第一重要的还是money-producing
第二保值
往后才轮得上避税之类的

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