金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit

金鱼和农夫 · 发表于 9-9-2011 00:18:52

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声明先，一家之言，欢迎讨论不准砸砖。未经同意不要转载。

几个月前，我家里面有关房产投资有过几番激烈论战。如今硝烟散去，我想起从前看过一本书，写得是十几个普通人如何各显神通在地产上成为百万富翁的。那书写得十分有趣，读来竟是精彩纷呈，绝非一搬的说教，不知不觉竟然打破了金鱼同学历来英语书看不到头的怪圈！当时提起来，也有人感兴趣要看，我想去图书馆搜出来告诉他，居然不知所踪了。可喜后来又被我找到另一本相似的，从书名看起来以为是同一本换了封面再版，没想到拿回家一打开，居然是另一群不同的人，不同的事情。

这么着我索性一边看书，一边分享，除了我们传统的低买高卖，还有些神马手段可使。当然了，说来话长，让我慢慢看，消化完一个讲一个。先挖个坑看看有木有分数可骗，大家不要着急啊。

这本书里几乎所有人都有自己的网站，其中颇有些有趣的内容，故事讲完后我也会贴出来，但是暂时保密，因为估计一个月是不够的，怕哪位心急了去hold住(这个词最近好火爆啊)这本书，那我的故事就讲不下去了。

在看新故事的过程中想起了老故事，发生穿越也是正常的，所以就别问这到底是哪本啦，听故事是硬道理

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 9-3-2012 00:08 编辑 ]

MillerYang · 发表于 9-9-2011 00:21:05

广告位招租了。。。

西皮二黄 · 发表于 9-9-2011 00:22:08

这个要听

binbang · 发表于 9-9-2011 02:15:32

坐等

行无疆 · 发表于 9-9-2011 02:38:21

赶个直播

金鱼和农夫 · 发表于 9-9-2011 09:17:01

No.1 正现金流主义者， buy & hold 的一种（真不愿意把这么大众的做法放在第一位，不利于吸引眼球啊。）

A与前两年热炒的，攒了八九百套房子的英国老夫妻有异曲同工之妙，也是澳洲著名的人物，手上物业超过200间。他的做法就是不断购入能够带来正现金流的房产。从90年代在维州买下第一个小房子，当时的房租收入大于利息等支出，每周带来额外收入，以后他就不断重复这一过程，利润滚滚而来。

他说自己得益于小时候玩的强手棋，第一圈你要耐心等候，一旦走到了第一个能买的位置，就果断买下来，一般对于这第一个，棋手都不会挑剔，因为在游戏开始的时候，你不买就留给对手机会，而这个机会可能会一去不复返；然后你越买越多，开始考虑要不要买同样颜色类型的地或房子，收齐了可以出现改造的机会，造个旅馆之类的，这个过程中你会选择放弃一些效益不好的地块。当然，你也可能倒霉一直走进监狱去，有些人就这样推棋盘走人了；有些人坚持下去，总会有收获。

在不断置换中， A得出以下结论。

商用物业是最好的退休保障（以前也听别人这么说过哦），理由有几点：

1。不象居住用房房东要负担很多日常费用，商用房是由租客承担这一部分。
2。出租稳定，一般租约由三年起。（在经济不好的年份也很有可能空关吧，人不可以不住房子，却可以不做生意，所以地段在商业房上比居住房更重要啊。）
3。租金高。

快乐的农夫 · 发表于 9-9-2011 09:30:24

拿条板凳旁听

州游列國 · 发表于 9-9-2011 10:34:04

还好赶上没翻页。

MillerYang · 发表于 9-9-2011 10:34:57

关键还是入行早吧。。。

molleo · 发表于 9-9-2011 10:47:02

谢谢分享！期待下文呀

棉花糖糖 · 发表于 9-9-2011 10:51:35

我无聊 · 发表于 9-9-2011 10:56:00

这个要留位的.

sunnyclh1211 · 发表于 9-9-2011 11:32:07

排队听讲，希望快快更新啊。。

ihope · 发表于 9-9-2011 11:35:46

但是正现金流的房子现在很难找。现在也不敢买商铺，怕空租，压力大，也许以后会考虑。

继续听lz的故事。。。

金鱼和农夫 · 发表于 9-9-2011 11:48:25

关于如何选择，A给读者的忠告是--记住这是买给别人住的，不要用自己的喜好去衡量房子好坏 ,永远只用数字去衡量！ ( 这好像是给梦姐看嗒）在他最初看房时，曾经到过一间沿着主路的房子，声音吵闹得或许有些人整夜睡不着。可是当他问那里的租客时，对方的回答让他很无语：“我最喜欢晚上的声音，让我一晚上都睡得特别好。”

金鱼闲话：

神迹啊，居然能在办公室里打开论坛了！

米勒说的时间问题，我也有同感，可是谁知道若干年后会不会有另外一些人发出同样的感慨呢？这儿咱不讨论太多趋势问题，免得争执不休，把重点放在，不管你身处哪个时代中，总有勤劳致富的方法！

这年头买正的机会可是越来越少啦。为啥咧？信息爆炸了嘛，你要正，人人都要正，有一个便宜货谁离开几千里地都能从网上看到，哪儿这么容易拣去。传统上说的那些个乘人之危杀买的方法，现在已经不好找了，看见了就得下手快。要不然就得另辟隙径。从前看到过另一个正现金流主义者，十几年前在阿德某小镇上以同样手法买下多套房子。你问上那里找那么多正现金流？是这么回事儿：每个地方的政府都会有一个洪水地图，一般水淹区的房价低，而他发现这些房子的租金并不低，这就是机会了。（当然我发现这个法则在新移民集中的地方不明显，很多买主根本就不知道这么回事，即使知道也没有经历的切身之痛。这次昆州洪水之后，可能又会有人注意到了。）

既然不能都做正，于是就有了另一种人——负现金流主义者登场，咣铛铛~~~

fsgpm · 发表于 9-9-2011 12:35:18

好好学习

金鱼和农夫 · 发表于 9-9-2011 14:46:17

还没有在书里看到只做负现金流的代表人物，因为任何成功人士都可能用暂时的“负”去换取最终的“正”。其实正负为一体，主要的分歧在于开始几年你能够投入多少。

现在很多人纠结在买土地/house还是买公寓上面。一般都认为买公寓对现金流比较有利，因为租金高，租客稳。而买house的人主要看中长远的土地升值潜力，暂时贴一点没关系，毕竟要升值和现金流兼得的好东西，在繁华地区几乎没有了。可能机会存在于少人问津的偏远地区？

负现金流主义者中，很大一部分是收入较高的专业人士。为什么这么说呢？这其中涉及到负扣税Negative Gearing的概念，就是每年在投资房上的亏损（房租减去利息和其他开销后留下的负数）可以从个人应税收入中减去，所以应税税率高于40%又没有其他办法避税的人士尤其青睐这个方法。高收入高税收人士，本身承受力较好，有了退税的鼓舞，贴钱买潜力是更好的选择。我看过一个曲线图，在一个较长的时间中，土地收益远高于公寓，毕竟土地是不讲折旧的，房子本身只会越来越不值钱，维护成本越来越高，价格增长有限。这里面还分年景，在经济不好房价下砸的年头，可能还是房租要紧，任凭周围再跌，我自悠然加租。

当然谁也不想一直贴下去，一开始买的负现金投资，总是希望随着租金年年上涨能够变正，又有人不甘心交更多税，而追加更多新投资，保持总量常年亏损。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 11-9-2011 22:01 编辑 ]

辛辛 · 发表于 9-9-2011 15:09:49

及时雨啊，好好听

boyamyxia · 发表于 9-9-2011 15:47:11

非常感谢分享，听课先！

greatplateau · 发表于 9-9-2011 16:07:30

负现金流主义者也能挣钱？期待下文

coconut · 发表于 9-9-2011 16:29:26

gunnerjason · 发表于 9-9-2011 16:46:46

好贴收藏了期待更新

北极光 · 发表于 9-9-2011 16:58:56

好贴要顶！

sunnyclh1211 · 发表于 9-9-2011 17:08:27

继续听讲。。

语之玫瑰 · 发表于 9-9-2011 17:13:15

一定要顶！

szaneyxl · 发表于 9-9-2011 17:24:56

先留个印，虽然这不是偶的菜，不过迫于生存压力，好像啥都要懂一点滴说

金鱼和农夫 · 发表于 11-9-2011 22:10:40

原帖由 greatplateau 于 9-9-2011 15:07 发表

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负现金流主义者也能挣钱？期待下文

这个好比你花二十块钱去花鸟市场，可以买一盆已经开花的月季，也可以买一个苹果树苗。月季不需要很多照料，也年年可以给你剪几枝花插瓶，十年以后你有一棵更大的月季花，可以有更多的花朵，但是你不能吃到果子；苹果树一开始要你照料，浇水施肥，你做好准备几年之内没有收获，第一年第二年的确如此，可是从第三年起，你看到苹果花了，再等等到第五年，结果子了，到了第十年，几乎不需要很多照顾，却结出满满的果实。这就是正现金流和负现金流的区别。但在正常情况下，两者投机的成分都不大，是金钱和时间的积累成果。（我不知道苹果树到底长几年啊，随便一个果树都需要几年才结果吧。）

金鱼和农夫 · 发表于 11-9-2011 23:09:16

负现金流主义者最喜欢买两类房子，一个是土地大的house或者一块空地，租客多半只看你有几间卧室而不关心花园面积，所以房租收入和地产价值之间有脱节造成很多具备升值潜力的房子都表现为负数；另一个是全新的房子，头几年折旧率最高，可以扣税的数额最大。

不管正还是负，做这类投资必须对税务保持高度敏感。除非你有一个合作非常好的会计，否则最好是自己动手做个透彻，不但不容易造成不必要的损失（临时找的会计不是不好，他们毕竟没办法把你没说出来的东西一个个提醒），还能掌握以后在哪些部分能够更好的增加收益。随便说一个，厨房里的橱柜，通常都是不能折旧的，可是如果那个柜子没有固定在墙上，也就是free standing,那你就可以放心大胆地折旧。当你考虑搞个新厨房的时候，会不会说尽量选择不需要固定的东西呢？如果你真的学不会怎么做，至少花钱去买一个depreciation report.

再举一个例子，经常看房子的人可能会注意到，很多房主会在五年新左右出售，为什么呢？新房中很多设备的折旧期限是五年或者十年，在头五年中折旧值最高，过了第五年很多东西已经折完了，也就是说做负的数字小了很多，这时候只要价格上升合理，极端负数主义者就可能转手再去买新的。

金鱼和农夫 · 发表于 11-9-2011 23:29:05

数字思考者可以算投机的一种，但是更理智。

澳洲的房产市场相比其国内市场，还是有迹可循的，如同股票曲线一般，可以找到发展的轨迹。我们经常会看到有些地区的房产明显低于周边，有时候这里面有明显的原因，比如人口复杂或者工业区，有时候只是时候未到而已。

B女士喜欢做数字游戏，她在对一系列市场报告作出分析后发现，悉尼北区的几个suburb在房价启动的时候呈现出一个由下而上的趋势，从沿岸开始慢慢向北上涨。当她发现找到了那个将要启动的地区后，果断下手收购该区房产，果然很快就获得了快速资产增长。

另一个例子是某家族通过同样的方法，十几年前在悉尼的epping地区投下重金，结果如何大家现在都知道。

（这种方法或许对炒惯国内房产的人来说，无甚特别，然而我最关注的是，由于资金需求较多，采用这种方法的人都不是孤军作战，几乎全部都是与partner合作完成。由于澳洲产权法规完善，两个人甚至几个人合买的情况很多，只要在开始规定好双方对于年限和处理方法的意向，几乎不会造成麻烦。这在华人看来大概是不可思议的。）

icebear · 发表于 12-9-2011 00:07:00

羡慕你开始悠闲地讨论投资了！

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