金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit

Badlands_lee · 发表于 15-10-2011 23:08:09

好贴跟着学习啦

金鱼和农夫 · 发表于 15-10-2011 23:18:30

我还真是拖拉成性啊

来说说这么些天里发生的事情吧。

十月初的周末里，去参加了一个房产投资的讲座。吸引我去的一个理由是，他号称可以不用钱买房子，也就是常常听到的no money down，我倒要看看怎生操作法。

在我之前的想法，no money down不是不可能，但是有前提的，不外乎refinance和vendor finance两条。refinance大家都知道，就是从已经升值的房产重新估价，再提出升值部分的贷款来作为下一套的首付。Vender finance对我们比较陌生，其实就是房东在某些情况下，愿意把首付自己贷款给买家。比如你看上50万的房子，但手上没有钱，银行只肯贷80%也就是四十万给你，还有十万肿么办呢？这时候房东发话了，这孩子我看着顺眼，就想把房子卖给他，这剩下的10万我来贷给他！于是买家一分钱没花，只不过每个月不但还银行贷款，还得给卖家还钱。这里面的法律程序文件比一般的复杂一点点，我也不懂怎么做，但至少，对于西人来说，并不是一件不可思议的事情。

作为在一个民间信用比较差劲，法律条文比较不规范的地方长大的孩纸，我对vendor finance的接受度还停留在书本上，但随着学习的深入，特别是从最近看的一些书和这个讲座里面，才知道在西方世界，没有最不可思议的，只有更不可思议的事情。

讲座里提到的几种方法之一，是合作法，即一个有钱（首付）没工作（贷款），和一个有工作没钱的，甚至再加上一个既没钱也没工作但是有头脑或者有时间的人合作。用这个人的钱，加上那个人的贷款能力，再加上第三个人的挑选谈判，三个人一起购买投资房产，在讲定的时间（比方说一年)后出售盈利均摊。这个，我认为华人世界里面很难。首先，有钱的人为啥要相信没钱的人，这是个信用问题；其次，有工作的人怎么会没有钱，这是中华民族的节俭习惯不相符的；最后，有钱或者有工作的人，怎么可能和一个什么没有的人平摊收益，我们接受知识就是力量，却不那么容易接受知识就是金钱，不平衡的事情注定做不成功。所以我下意识的把这个方案pass了。

另一种方法，由于讲课人本身在行业内已经很有经验，她自己看中一个apartment，又不想花钱去买，就想出了这么一个方法。她找到开发商，说我给你介绍客户，做成一个给若干佣金，但我不拿钱，都记账上做为我买这套房子的首付。这样开发商当然也很高兴，既不用自己花钱，又提高了销售数字。这个方法，对于有人缘有口才的人，不失为一个崭新的主意。可是我再一想，其实华人圈里几个臭名昭著的集团貌似手法都差不多。看来，错的不是方法，而是少一分刚刚好，多一分就过了，分寸很难把握啊。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 20-10-2011 20:29 编辑 ]

金鱼和农夫 · 发表于 15-10-2011 23:41:06

看来，在no money down上面我没有学到太多适合自己的东西。可这一天不会白白过去，我们在另一方面获得了启发。

话说自从金鱼看了上次那本书以后，对于投资就只剩下了“数字说话“一种概念。有天早上，农夫不晓得哪里脱线，一下子在网上看上了非常偏远的所谓waterfront房子，半夜里看了又看，直嘟囔说买了这个投资，以后自己也可以去住。我就不理他，计算机拿出来啪啪啪算，这个房子要让我们每周贴多少银子，一直算到他歇菜。

数字归数字，你计算机用得再好，奈何那个房东要的数字跟你match不上又如何？这个讲座上，主讲者跟我们分享了一个经验--先锁定一个区，然后在该区寻找6个星期以上没有卖掉的房子。不要假设买不掉的房子一定有问题，由于很多种原因，比如价格银行或者市场，而房东在换了几个中介都卖不掉以后一定烦躁急于出手，这才是还价的好时机，从惜售的房东手上是很难拿到好价格的。而投资，多半不是因为你买了一个多好的豪宅而得利，第一块肉始终在于，你的初始成本低于市场价。

这节课带给我的后遗症之一，就是现在每看一个房子，一定先问，这房子在市场上多久了？然后作出一种价钱不好我也没兴趣的表情。这时候农夫就记住了讲座里面传授的另一点，要给中介留下印象，让他有好机会主动来找你。于是我们得一个做白脸一个做红脸

当然，市场和市场不一样，房东和房东又不一样。这个方法在如今的买方市场比较好使，到了卖方市场就不灵了。话说回头，到了卖方市场，投资客就该回避了。即使在买方市场，也要看房东卖房的原因，比如还不起贷款，比如离婚急着分家，这些都是好说的；象我前面提到我家对面的新房，房东是职业投资客，决不肯做赔本买卖，放了几个月降了一次价还卖不掉，就没道理做赔钱生意，宁愿撤了牌子空关一阵子。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 15-10-2011 23:52 编辑 ]

西皮二黄 · 发表于 15-10-2011 23:54:51

原帖由 金鱼和农夫 于 15-10-2011 23:41 发表

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你的初始成本低于市场价

这个观点有点新颖。
只是，市场一直是变化的，这个月咱以低于市场价的价格买了房子，下个月这个区的房子普遍跌了，咋办？呵呵

金鱼和农夫 · 发表于 16-10-2011 00:17:21

原帖由 西皮二黄 于 15-10-2011 23:54 发表

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这个观点有点新颖。
只是，市场一直是变化的，这个月咱以低于市场价的价格买了房子，下个月这个区的房子普遍跌了，咋办？呵呵

西皮提醒了我，真的忘记说这点了。

对于长线投资客来说，其实暂时跌一点都不可怕，咱华人都hold得住

但站在投资利润最大化的角度，当然要选择一个好的切入点。

前面说到锁定地区，这个地区怎么锁定呢？一般跟股票一样，我们都说买涨不买跌，专家建议我们要看一个地区在之前的时间有持续增长的趋势，未启动甚至下跌的地区不加考虑。你也想抄底我也想抄底，到底哪里是底呢？人说一般房价7年一番，但在这7年里面只有三分之一的时间上升，其余三分之二都在酝酿上升的动力。如果你看不到那个底，要么保持良好心态，要么就等待启动的信号才下手。

金鱼是理论主义者，实际上也没有水晶球，只能说在这个点上，你拿到了好价钱，那即使下个月跌了，你也比别人损失少点

我倒是也想抄底，至于有没有那个运气踩准，还得多学习一下曲线。

jackie8546584 · 发表于 16-10-2011 18:14:29

好帖，顶

金鱼和农夫 · 发表于 19-10-2011 22:54:50

俗话说，机会总是给有准备的人。要抓紧房产市场上的机会，最基本的准备工作就是--银子。

不要跟我说您口袋里钱多的没处花，都是背着一麻袋现钞去买房的。一来我跟您没有共同语言，就算羡慕得两眼通红，也不能阻止在心里暗暗地骂您冤大头

二来这个毕竟是少数人的生活，只有对大多数人都可操作的才在我的讨论范围内。

没有现钞，当然就只有靠银行了。

有一段时间，我总以为如果不去看拍卖，就不需要先去银行了。有很多人跟我一样想的，也一样迷迷糊糊的买了房子。但是到了最近，我才在这件事情上得到了大大的教训。

话说前个星期，我们打算去看一个拍卖，所以就提早联系了我们村里热心的孙海洋同学，请他给我拿个pre-approval。贷款这一部分我是完全没有概念，各个银行间的大不同不是行外人能够了解的，所以我就放心的全部交给海洋了。正说话间，他提起来附近有一个town house，前个周末拍卖的时候因为是发展商欠了银行的债，必须十几套房子统统出售，价格明显低于市场，建议我去看看（同学们，还记得我前面说要跟业内人士保持良好关系的话不？后来我见了那家agent中联系过的一个韩国人，好一通抱怨他怎么不跟我提这件）。

当天下午我们就联系了中介，听说卖剩下的几套已经有了offer,那天晚上就会全部出结果了，所以就急急忙忙的去看，急急忙忙的签offer。到了finance的环节，我停下来了，给海洋打电话，想问问他放多少天比较好，这时候带我们看房的中介就面露难色，说其他人都把这条划掉了，你们留着它可能会没机会。我说那也不行啊，天上掉下个仙女也要看有没有福分接得住，搞不好闪了自己的腰，再大的便宜也不能把自己放在危险的境地。机会虽然难得，总不会是最后一个。在我们的坚持下，据说这一份就成了当天唯一subject to finance的offer,结果也是可想而知了。后来我跟海洋讲，看来以后我们要每半年重新做一份，时刻准备着。

惋惜的心情没过几天就变成了庆幸，因为出现了一个很戏剧性的事情。怎么讲呢，做成了叫做好事多磨，做不成了就说这是上天给的预兆，那么多波折提醒你应该放弃。这样我们才保持一个良好的心态继续其乐无穷。

金鱼和农夫 · 发表于 20-10-2011 00:02:39

这个戏剧性当然不是说，有哪位买了房子的又突然破产，然后房子又砸到了我们身上，这个事情年年有，偏巧我们遇到那些人都是在拍卖前都做好了准备的，发生的概率微乎其微。

事情是这样的，那后面的第二天，海洋给我打电话了，说银行在我的credit check上发现一张origin的电费账单没有付，要我马上付款把证据交给银行去。我一听就晕了，为啥？我xxx(省去若干字）根本就不是origin的客户！

心急火燎的给origin打电话，查了半天，人家说现在legal dept已经给改成了paid，但是因为你不是我们的客户，也真的没有这个帐单当然就没有付款，我们不能给你付款证据，只能等几天等credit check更新。

银行在接受了我洋洋洒洒的书面解释后，给了一个conditional offer，意思啥时候搞定了啥时候给钱。这么着周末的拍卖我是别想心安理得的出价了。别说周末，一直到今天，距离一个星期以后，我还在继续等待，继续斗争。

可怜的海洋在今天又一次接到了银行的通知，说那一条还没有给拉掉。考虑到这个问题如果不解决将会影响到后面的很多事情，海洋建议我自己去做一个credit check,拿到详细情况才能继续跟origin去讲理。

Credit check其实是好几家私人公司管理的，其中最著名的是Veda(这也是海洋告诉我的）。当下我就去他们的网站http://www.mycreditfile.com.au 定制了24小时紧急服务，单独一个报告$41.95,我选了$51.95的package另外加上一年的email alert。他们也有免费报告可以索要，但就要等10个工作日。我以前从来没有把credit check当一回事，因为每个账单都在internet banking上跑不了，不可能出现问题。谁知到现在不可能的事情发生了，我们推测有一个同名同姓的人干了坏事儿，让我给顶上了

看来以后要时不时去订一个免费报告，未雨绸缪着。在西方社会，真得象爱惜羽毛一样爱惜自己的credit。

明天，等报告一来，我就要再去origin那个热线上听音乐了。我也做好了准备万一搞不定，把veda网站上dispute的程序都看了一遍，那上面提到Financial Ombudsman我就感觉好亲切，上次跟paypal斗争的时候已经提过它的大名，把paypal吓得闻风丧胆，没等我去告状就自己给解决了，希望这次也好使

ubuntuhk · 发表于 20-10-2011 03:03:59

这个vender finance确实新鲜，我在香港是没听说过

金鱼和农夫 · 发表于 20-10-2011 09:03:30

原帖由 ubuntuhk 于 20-10-2011 03:03 发表

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这个vender finance确实新鲜，我在香港是没听说过

貌似西人用的不少，一来穷人多，二来信用好，法规也全，没啥好顾虑的，在这部分还完之前，产权不转移。

pettie · 发表于 20-10-2011 09:48:29

好帖好帖，收藏下来慢慢看！

channel1016 · 发表于 20-10-2011 16:16:54

深入浅出，生动有趣，不像其他金融方面的东西那么乏味，连俺这个对投资一窍不通的人，都被吸引了，金鱼童鞋请一定要坚持更新哦~

金鱼和农夫 · 发表于 20-10-2011 20:49:03

原帖由 channel1016 于 20-10-2011 16:16 发表

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深入浅出，生动有趣，不像其他金融方面的东西那么乏味，连俺这个对投资一窍不通的人，都被吸引了，金鱼童鞋请一定要坚持更新哦~

会嗒会嗒，只要大家都有耐心就好。我干事儿墨迹，都是临时抱佛脚的干活，现在想到要买房子了才开始学习，图书馆里能抱回来的书都被我兜走了，贪心又没进度

北京老刘 · 发表于 20-10-2011 21:01:06

好贴啊，咋才发现呢？

另，金鱼农夫你们又要买房了？有钱人啊~

金鱼和农夫 · 发表于 20-10-2011 21:50:41

来说一下今天跟origin沟通的结果。真是家门不幸啊

到昨天晚上为止我还满怀信心地觉得岂有此理决无此事，谁知道今天收到credit report拿了上面那个reference number再去找origin，才知道原来之前一直是用我家的地址去搜索，一直都显示没有问题，结果问题出在我原来在悉尼时租房子的那个地址上。

我搬来布村时，把房子连同这个帐号一起给了一个很好的朋友。不是一般的朋友，是大学四年住一个寝室的，好到穿一条裤子的朋友，才放心交给她的。去年她退房子回国，我千叮咛万嘱咐的，她还跟我讲都清了才放心。没想到后来有最后一张账单没有及时出来，她倒是跟origin说了把帐单寄给一个亲戚去处理，结果连那个亲戚也是靠不住。到今天origin的人跟我说，那个没付的账单是在NSW的，才想起来原来我真的是有origin的账号在

手忙脚乱的赶紧去付钱不说，悲催的是，即使现在付了，origin只会通知veda去把这个状态改成paid，除非有非常充分的理由，他们不会直接把这行抹掉。很有可能5年之内我去签个手机合同都要给人家解释半天！

说啥好呢？朋友也不是故意的，钱自然也会还给我，只不过如今我到更理解，为啥西人在很多情况下都可以理直气壮地说不，而不是我们好像面子抹不开，有时候别人要借东西甚至借钱啊，要求你签个文件之类也不好拒绝。有关自己名声信用的问题，绝对是要严肃对待。

freshfish · 发表于 20-10-2011 22:10:30

好看，多谢楼主分享

ubuntuhk · 发表于 20-10-2011 22:18:43

一直明白信用很重要，不过我也没想到即便是一张电费帐单也这么重要。

香港的信用系统主要是看银行信用卡、贷款记录的，这种水电杂费好像没算进去。

金鱼和农夫 · 发表于 20-10-2011 23:22:13

原帖由 ubuntuhk 于 20-10-2011 22:18 发表

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一直明白信用很重要，不过我也没想到即便是一张电费帐单也这么重要。

香港的信用系统主要是看银行信用卡、贷款记录的，这种水电杂费好像没算进去。

这个，存款习惯大不同啊。别说香港了，推到整个中国，有几个人把这种账单当回事，有钱多花点，没钱少花点，哪里会沦落到没钱付账单的地步。西人就不一样了，真的就有那么捉襟见肘啊，还不是一个两个，所以就变成了很常见很普遍的问题。我发现所有中文的投资书都在教你怎么投机，而所有英文的投资书，无论后面要说啥，开篇永远是怎么存钱，苦口婆心的劝大家每个月一定要强制存款啊。

tonywaley · 发表于 21-10-2011 01:46:52

楼主写的很生动有趣，精品啊

西皮二黄 · 发表于 21-10-2011 22:14:02

留脚印等后续～～

ubuntuhk · 发表于 21-10-2011 22:16:09

.... 开篇永远是怎么存钱，苦口婆心的劝大家每个月一定要强制存款啊。

学习鸟，俺先把收支搞平衡了，最近一直入不敷出

小红帽 · 发表于 21-10-2011 23:23:25

写得真好！

yearshappy · 发表于 22-10-2011 10:56:50

原帖由 金鱼和农夫 于 20-10-2011 21:50 发表

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来说一下今天跟origin沟通的结果。真是家门不幸啊

到昨天晚上为止我还满怀信心地觉得岂有此理决无此事，谁知道今天收到credit report拿了上面那个reference number再去找origin，才知道原来之前一直是用我 ...

打岔兼抬帖

身边有个朋友开销是几乎无控制，结果买房贷款时被银行拒了。
看来澳银行的信用系统还是比较紧的，个人认为这对整体经济是好事。
美国08年危机很多人被迫离开还不上贷款的房子，据说就是因为银行口太松了

金鱼和农夫 · 发表于 22-10-2011 22:21:33

原帖由 yearshappy 于 22-10-2011 10:56 发表

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打岔兼抬帖
身边有个朋友开销是几乎无控制，结果买房贷款时被银行拒了。
看来澳银行的信用系统还是比较紧的，个人认为这对整体经济是好事。
美国08年危机很多人被迫离开还不上贷款的房子，据说就是因 ...

欢迎打岔哈，最好给多讲讲这些故事，我毕竟还是中国式的想法，不知道社会上大部分的其他人到底怎么想啊。根据最近跟银行打交道的情况，我觉得目前银行也有点两难。有个在国内银行做放贷的朋友跟我讲过，国内的企业贷款就不好做，一方面有信用的银行愿意借的企业不怎么缺钱（比如那些国企央企）；另一方面真正需要贷款的中小企业，银行担心坏账，又不敢多放。现在澳洲的银行也是这样了，一面因为取消退出费，大家都在利率上的竞争很激烈，感觉现在银行的服务态度都好很多，我改一下home loan计划，只去了一次Commonwealth branch，然后每次有问题用email就可以随时沟通了；另一面对房价的审核又很谨慎，听到很多件成交价不被银行接收的事情。再加上市场本来不好，总之最近不是个做refinance的好时机啊。

前几天开始看一本新书了，作者也举了个这样的朋友的例子，说一个年收入六位数以上的医生，到快退休了还是租住的房子，开着破车，破车歇菜了连大修的钱都没有。他每次也说要存钱，结果每个月都有不同的理由花完，一会儿要买电视啊，一会儿家人生病啊，一会儿全家每年一次的度假也不能不去啊，反正就是一分钱都剩不下。

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 22-10-2011 22:31 编辑 ]

西皮二黄 · 发表于 22-10-2011 22:45:58

同感
有2个同事每次到发饷前一天就来找我借烟

mengwilson · 发表于 24-10-2011 11:34:14

很实用，先留名了

greatplateau · 发表于 26-10-2011 12:36:44

感觉那个不停装修破房子再卖掉的方法不可行啊，因为有税：买房子卖房子都得交税。装修让房子升值毕竟有限，升值很可能不如交的税多。

我无聊 · 发表于 26-10-2011 16:14:00

知道房子为什么要自己住一段时间装修后再卖吗!因为自住的这段时间里不用交增值税的.你必须在搬出去时做个Property Valuation,证明这房子的时段价格.

金鱼和农夫 · 发表于 27-10-2011 01:29:42

原帖由 greatplateau 于 26-10-2011 12:36 发表

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感觉那个不停装修破房子再卖掉的方法不可行啊，因为有税：买房子卖房子都得交税。装修让房子升值毕竟有限，升值很可能不如交的税多。

这么来说吧，拣大头地说，买的时候你要交stamp duty，每个州法律不同，一个中位价的房子应该不超过二到三万吧，这个我手头没公式只是随便说说，相信不能更多了。这个部分免不了，但是很多破房子的价位本来很低，真正要付的比较有限。

卖的时候大头就是Capital Gains Tax, 但这部分就像无聊大哥说的，是可以绕过去的，关键就是得把房子住成自住房。

另外你认为装修的升值有限，其实不然，在add value环节有时候比盖房子空间还大，还得看做什么和怎么做了。这里面要学的很多。

greatplateau · 发表于 27-10-2011 15:18:47

谢谢解答。

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