关于贷款首付的问题

tianya · 发表于 30-9-2011 00:11:45

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听说现在买房可以贷到95%的比例了，有点问题想请教大家，如果贷95%以下但80%以上，比如90%，是不是额外的贷款保险可以不用买了？另外比较高的贷款比例比较低的比例的利率会不会高一点，还是不管贷款比例如何，利率都是一样的？还有在贷款时一般可不可以订允许提前还贷的条款呢？谢谢了！

蒙面超人 · 发表于 30-9-2011 00:31:29

不是专业人士不敢妄断。

应该超过80%就要交保险了。每个银行或者贷款机构都有不同的policy。贷款额度低一点譬如75%应该会有利率优惠，这些都可以跟银行bargain。
你可以提前还款，但是如果要取消还贷账户的话现在好多银行都要收一笔费用的。
听说你还贷账户里面欠一丁点钱不还清就没关系，反正利息不会高到那里去。如果你有offset账号的话，就更方便了，offset账户里面有超过借贷全额的钱的话不用掏利息也不用给取消费用。

西澳海豚 · 发表于 30-9-2011 00:54:11

我就我最近貸款的情形給你做參考------

#如果贷95%以下但80%以上，比如90%，是不是额外的贷款保险可以不用买了？
**如果是90%，不足的10%要另外買保險，以貸款50W來說，20%自備款是10W，如果少了5W，保險費約在1W左右(不退還)，所以盡量湊足20%

#另外比较高的贷款比例比较低的比例的利率会不会高一点，还是不管贷款比例如何，利率都是一样的？
**每家銀行貸款都有不同的利率和PACKAGE，需要以你的貸款銀行來看，就我比較利率差異不大，但大多不一樣----

#还有在贷款时一般可不可以订允许提前还贷的条款呢？
**當然可以，開立另一個OFFSET帳號即可，不過每一年要多繳個幾百刀的手續費。

tianya · 发表于 30-9-2011 09:18:22

谢谢楼上两位的解答。

**如果是90%，不足的10%要另外買保險，以貸款50W來說，20%自備款是10W，如果少了5W，保險費約在1W左右(不退還)，所以盡量湊足20%
--保险费率看起来在20%左右，貌似好贵的哈，真是不值得了。在凑20%首付时，补助的7千或2W（新房）能不能算在里面，还是必须首先自己要凑够20%，补助的钱要等settle之后再补给你？

。。。

#还有在贷款时一般可不可以订允许提前还贷的条款呢？
**當然可以，開立另一個OFFSET帳號即可，不過每一年要多繳個幾百刀的手續費。
--offset账号要保持到贷款年限结束吗，比如贷30年，offset要保持到30年的年限才能算了结，即使你有足够的钱提前还清？
--除了offset账户的形式，是否有另外的允许提前还贷的条款形式，比如某一年你一下有了很多钱，可以一下全还清，可否？如果这样做银行要收费的话一般会在多少呢？

stevensun2 · 发表于 30-9-2011 09:24:24

绝大部分银行贷款比率80%都是要交付贷款保险的,发给你一个网上算贷款保险的计算器 http://www.genworth.com.au/homeb ... -premium-estimator/

有的银行有的时候回出PROMOTION,贷款85%以内不用交贷款保险,不过都有时间限制.原则上来说贷款额度越大,贷款保险金额越高,你可以选择让银行把贷款保险可以加到贷款额上贷款给你.

nil · 发表于 30-9-2011 10:05:14

原帖由 tianya 于 30/9/2011 09:18 发表

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谢谢楼上两位的解答。

**如果是90%，不足的10%要另外買保險，以貸款50W來說，20%自備款是10W，如果少了5W，保險費約在1W左右(不退還)，所以盡量湊足20%
--保险费率看起来在20%左右，貌似好贵的哈，真是不值得了。在凑20%首付时，补助的7千或2W（新房）能不能算在里面，还是必须首先自己要凑够20%，补助的钱要等settle之后再补给你？

。。。

假如你是直接向银行申请，FHOG是由银行帮你申请的，一般settle当天打给你或者直接充Stamp Duty去——你可以选择（我的理解是其实是银行先自己垫了这笔钱给你，然后银行再统一去政府拿，他不可能贷一个申请一个，太麻烦。）。Broker应该也可以帮你申请，但我不大清楚，因为没用过broker。自己申请的话，好像要1个月到3个月的时间。

#还有在贷款时一般可不可以订允许提前还贷的条款呢？
**當然可以，開立另一個OFFSET帳號即可，不過每一年要多繳個幾百刀的手續費。
--offset账号要保持到贷款年限结束吗，比如贷30年，offset要保持到30年的年限才能算了结，即使你有足够的钱提前还清？
--除了offset账户的形式，是否有另外的允许提前还贷的条款形式，比如某一年你一下有了很多钱，可以一下全还清，可否？如果这样做银行要收费的话一般会在多少呢？

不是开offset的账户，而是看你选择的银行贷款产品。大多数银行variable＋offset的产品都是允许提前还款且没有任何其他费用的。

举个例子，你贷40万，每个月最低比如3千块。你可以选择这个月还3k，下个月你钱多了，你可以选择还5k。再下个月你中彩票中了100万，你打算全还了，就搞定。你既没有贷款，还弄个offset account干啥。那个账户是给你对冲用的。

——————————————————
楼主自己随便冲进一个银行抓一个贷款经理去咨询一把，这些问题就全解决了。

MillerYang · 发表于 30-9-2011 10:11:21

每个月的还款额应该是一样的吧。。。

不同的应该是offset帐上钱多了，那么相应地这3k里面利息的比率降低了

熊猫阿三 · 发表于 30-9-2011 10:33:22

真麻烦啊... 留个爪慢慢看。

dejah · 发表于 30-9-2011 10:48:04

我最近刚贷款，不过是通过一个贷款中介办的：
1、只要贷款超过80%，贷款保险都要的，但是根据贷款比例和金额会有变动，90%的就比95%的少。我的这个贷款保险好像是加在贷款总额里了。那个第一次购房补贴7000直接也从我的贷款里扣掉了，反正我自己就没有单独付贷款保险也没有收到购房补贴。
2、利率各银行和各贷款品种都不一样。贷款中介都有每家银行的各种贷款品种的明细，可以根据你的情况帮你推荐的。
3、通常银行都会直接给你个30年的贷款时间。但是你可以开立offset账户，具体怎么操作我都是交给贷款中介的，反正我把钱存在这个账户就相当于多还钱什么的，我可以这个月多还点，下个月就按30年还个最低额什么的。

[ 本帖最后由 dejah 于 30-9-2011 17:47 编辑 ]

nil · 发表于 30-9-2011 10:58:38

原帖由 MillerYang 于 30/9/2011 10:11 发表

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每个月的还款额应该是一样的吧。。。

不同的应该是offset帐上钱多了，那么相应地这3k里面利息的比率降低了

是遮阳的。
一般比如说，你每月还2589.49，最低额度。你可以事先和银行说，俺想还2600.OK，银行就帮你从某个帐号（一般是offset吧，因为你钱到了就都存那了）每个月direct debit这笔钱。

但是你也可以不这么做，你选择自己去还的话，额度只要高于最低的就行了，随便还多少。

当然实际操作中这种情况可能不多吧，谁会这个月收入三千，下个月收入一万呢。就算是，象你说的，一般也就存offset，因为本身就是对冲帐号。

我只是回答楼主说的虾米“提前还款”的极端说法。

shenaysun · 发表于 30-9-2011 16:50:32

“如果贷95%以下但80%以上，比如90%，是不是额外的贷款保险可以不用买了？”
—— 通常贷款只要超过80%的话，就要付保险费，除非银行有特惠，前一阵子，Westpac就推出了85%不用付保险费的活动。这个费用会根据你的贷款比例及贷款金额成正比变动（相同比例，金额越高，保险费越高，相同金额，比例越高，保险费越高）。这笔费用是一次性的，手头富余的话可以在房子Settle前付清，也可以加在贷款里慢慢还。但是加在贷款里的话，会导致你的总的贷款比例增加。对此，每个银行有自己的规定，在选择银行时要问清楚哦！

“另外比较高的贷款比例比较低的比例的利率会不会高一点，还是不管贷款比例如何，利率都是一样的？”
—— 有的银行比例低利息会比较便宜，譬如 Homeside。

“还有在贷款时一般可不可以订允许提前还贷的条款呢？”

——只要是浮动利息通常是可以的，如果你有对冲账户，可以放在对冲账户里，如果没有的话，可以直接放在贷款账户里。但如果你选择了固定利息或是银行的蜜月产品，银行通常有还款限额，但每间银行规定不一样，到时也要留心问一下。

jhomeloans · 发表于 1-10-2011 16:22:22

原帖由 tianya 于 30-9-2011 00:11 发表

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听说现在买房可以贷到95%的比例了，有点问题想请教大家，如果贷95%以下但80%以上，比如90%，是不是额外的贷款保险可以不用买了？另外比较高的贷款比例比较低的比例的利率会不会高一点，还是不管贷款比例如何，利率都 ...

有稳定工作的话，可以拿到贷８５％不用交保险，甚至也有９０％不用交保险但是对职业有要求。

tianya · 发表于 5-10-2011 19:41:46

谢谢各位解答！

白天卖棉花 · 发表于 10-10-2011 18:41:59

学习了！谢谢

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