金鱼的澳洲房地产投资学习笔记，乱讲下line of credit

圆满的考拉 · 发表于 12-9-2011 01:49:38

greatplateau · 发表于 13-9-2011 12:54:09

谢谢楼主分享！

n3c · 发表于 17-9-2011 20:41:54

虽然我注册这个论坛很久了但貌似今天第二次来很好的文迫不及待听小鱼老师开下堂课了

zhangyb · 发表于 18-9-2011 20:09:48

正用得着

CARHY · 发表于 18-9-2011 23:29:37

请继续

ubuntuhk · 发表于 19-9-2011 02:33:52

不错，半小凳子听课

金鱼和农夫 · 发表于 19-9-2011 23:25:55

真是不好意思楼上各位,这几天本来就忙,周末出去了整整两天去Toowoomba看花展，回来后想安心写下去了，又发生意外--我去renew的时候，果然这本书非常热门，真的被hold住了，这两天我只好省下码字的时间，有多少看多少，还了书以后消化下才来继续。

金鱼和农夫 · 发表于 19-9-2011 23:32:18

其实说起来在读这本书的过程中，益发觉得上次那本更好看些，因为这一次的人物多数是在房产中发现商机而获益，并不是我本来想说的在投资本身中成功，当然这并不是没有启发的，说不定金鱼说着说着故事，以后听众越来越多，咱也可以开个学校收点学费

只不过对于我们论坛上缺乏母语背景的普通投资者，这其中有太多不可复制的因素在。

既然左右是要还的，我也贴出连接来，有兴趣的可以自己或借或买。

http://propertymillionairebook.com/

bill_zmy · 发表于 20-9-2011 00:21:12

语言再通俗点，一遍没读懂

金鱼和农夫 · 发表于 22-9-2011 13:57:10

前面说的都是buy&hold或者说set&forget的策略，充分表现了时间就是金钱的意义。

下面开始讲的就不同了，完全是勤劳加智慧来积累财富的过程。我把这一类人总结为项目实施者。

爱看电视的人大概都看过最近比较热的节目The Block和The Renovators。这里面说的就是项目实施者中的第一类，renovator。

穿越回去讲一个故事。

十几年前，悉尼某沙滩上躺这刚结婚的一对。妻子问身边的男人有什么新婚愿望，男人想了一下，说他梦想着waterfront mansion，可是大概永远也实现不了啊。妻子低头不语，想了几分钟后抬起头来说，“也许，我有个办法。”

两个人的梦想就从蜜月开始了。在蜜月的后一半里，他们东奔西跑物色了属于自己的第一套破房子，搬进去一边工作一边在业余时间刷墙，换厨卫。一年以后，这焕然一新的房子为他们带来了第一桶金。他们把这桶金放进去买了第二套大一点的破房子。

故事周而复始，房子越换越大，周期越来越快。终于有一天，在经历了十几个项目之后，妻子偶然听说Sydney Harbour有一座水边豪宅要紧急出售。当时他们已经积累了很多，但是仍然没有达到需要的数量。她说我们必须要跳一跳抓住它，于是跑去银行和贷款经理连番较量，终于解决了贷款。2000年，这房子售价400万。后面的几年里面，他们把豪宅中部分房间拿来出租给游客，每个房间周租可以达到1000刀以上，不但填了贷款窟窿还小有盈余。

这对夫妻一直在悉尼的中学里面做教师，几年中，同事都获得升值加薪，只有他们因为一心铺在家里，工作上毫无进展，可是他们毫不在意。每当看到身边同事洋洋得意的样子，心里只想：“还有谁能住我这样的waterfront mansion呢！”

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 22-9-2011 13:24 编辑 ]

周星星1832 · 发表于 22-9-2011 14:09:36

来晚了，顶

金鱼和农夫 · 发表于 22-9-2011 14:45:58

金鱼是两三年前看这个故事的，当时觉得挺振奋人心，同时因为自己也是刚刚赤手空拳结束了家里的大工程，心理生理都处于小恢复后自信满满的阶段，以为自己还有啥干不了的呢

基本上当时就把这定义为若干年后的发展方向了。

在看过更多人的故事以后，用看过更多的眼光去审视，我同意大部分人的忠告：绝对不要为了省钱自己动手！要相信专业人士的价值。同一个房子同一个工程，专业和不专业做法的结果，很可能是几十万和小几千的区别。在这个故事里，我不记得具体情节，但是相信他们除了开始的阶段，应该有较大的部分是请tradesman完成的。

当然省钱是投资里面不可少的考虑，这里不省那里省，听说tafe里有门课程专门教授如何在renovation中省钱。如果有人知道这门课的名字，一定要告诉我

金鱼和农夫 · 发表于 22-9-2011 15:03:22

有一种另类的renovator，他们想的不是普通的民宅刷新，而是把商业物产通过设计改造，附加商业价值后出售。

我见过的一个例子是，一个从小怀有理发师梦想的人，由于对自己的第一个铺面不满而改造成非常有特色的店铺，这个铺子后来被人求着买走了。最后他把职业变成了，专门购买没有人要的铺面加以改造，加上或者餐馆或者各类店铺的概念，然后出售谋利。也有人把废弃的旅馆改成养老院等等，各显神通。

CARHY · 发表于 22-9-2011 22:53:08

请继续

yunsa · 发表于 22-9-2011 23:43:16

前排没位置了，只能坐二排了。谢谢分享!

金鱼和农夫 · 发表于 23-9-2011 00:08:09

Renovator只是在现成房子的基础上做装潢，比renovator更高杆的是owner builder。今天看到我们家版里面有同学贴出自家新造的房子，果然美轮美奂，不过自己造房子的人里面，相当大的一部分并不是为了dreamhouse，而是作为投资的一种。

Owner builder就是一个监制的工作，自己请人画图纸，自己采购材料，自己请builder施工，自己监督质量。只要去tafe学一两天的课程，就可以拿到这个证书，注意该证书只能给自己造房子，如果是商业目的的，就得花长的多的时间，读一个更高阶的证书了。

金鱼家对面的空地上，打两年前开始动工造新房，眼看着它一天天起来，便成完整房子的样子，看着主人家搬进去从买不起窗帘到一点点添置，自己每个周末做landscaping,推着水泥车忙进忙出。好不容易大功告成了，以为他们要消停了，隔天就看到门外树起了for sale的牌子。我心说这也太干脆了吧。

这一对显然运气不怎么好，没有撞上好时机，在市场低潮中，几个月卖不掉的房子多了。每个星期的inspection，总是只有我们拉来看热闹的朋友邻居进进出出

不过没到两个星期，我发现他们每晚上大开的灯光不亮了，原来已经搬走了呢，估计是下一个计划已经等不及了？

对这件事情，我有点疑惑：为什么房子造好不马上卖？热乎乎的新房子给住成了二手房，虽然自己做花园会省不少钱，毕竟一年多的银行利息，加上新房子能多卖的价格，区别还是很明显的。农夫一口咬定他们是没钱了，我后来仔细想想，也许是出于Capital gain的打算，死活要把它住成自己的房子才出售。不知道这样想对不对。无论哪种原因，都说明他们还在小本经营阶段。

从他们身上，我得出一个结论--从此不必相信那些中介说的，所谓买builder的自住房质量有保障的说法。你得看看，他自己在里面住了是一年半载还是十几二十年！我们装模做样去对面参观的时候顺便问了一下中介，说房东为嘛要卖啊。他回答说，人家刚造好房子就找到了别处的工作云云，心里暗暗呸了他八百遍

[ 本帖最后由金鱼和农夫于 23-9-2011 23:24 编辑 ]

周星星1832 · 发表于 23-9-2011 09:59:43

又来顶了。
我打算把我现在房子稍微装一下卖了，金鱼兄有啥好建议

fiya · 发表于 23-9-2011 12:31:02

，

楼主继续

金鱼和农夫 · 发表于 23-9-2011 23:49:08

原帖由 lufumin1832 于 23-9-2011 08:59 发表

 登录/注册后可看大图

又来顶了。
我打算把我现在房子稍微装一下卖了，金鱼兄有啥好建议

这个，完全depend on你想花多少钱办多少事儿。我倒是有个立竿见影的方法-听说过一门生意叫home stage不？主要的意思就是，有人能协助你，通过布置房间达到给潜在买家心理暗示的目的。当然你也可以不找人做，自己稍微学习一下就行了。网上随便搜就有不少tips.比如这个：http://homebuying.about.com/od/sellingahouse/ht/homeprep.htm

我觉得几点比较重要：
1 房子外型一定要人见人爱，必要时找人割草整理花园，甚至刷外墙。
2 绝对不要空屋子让人来看，我们经常会觉得一间空屋子不够大，放了家具反而发现原来也够用了；另外通过家具的布置能提示房间的功能性，如果让参观者一下子有了，希望有这样一个家的感觉，你就成功了。如果你的家具不够好，或者不配合目标人群（比如你在一个西人区，估计很少华人买家，就把家里中国特色的东西换掉吧），考虑去租一些。
3 搬走所有不必要的东西和家具，留白尽可能多的空间。千万不要让参观者觉得，这里再也放不下别的东西了，而要让他心里想，这里可以放下我的健身器，那里可以放下孩子的钢琴。

angelmama · 发表于 24-9-2011 15:06:57

先留爪，再从头学习。

william_m76 · 发表于 25-9-2011 21:55:30

顶一下, 学习中...

timebirds · 发表于 27-9-2011 21:52:31

其实，贪婪可以消灭一个人的理智。很多东西，表面上看，是赚钱的，但是在赚钱的同时，他也积累了很高的风险。但是风险这个东西，它不会一定兑现。所以如果风险没有兑现，在别人的眼里看他就成功了。而只有少数人看他风险。

譬如那个洪水区的房子。如果一直没有洪水，他可能赚了。可是如果刚买没多久，一场大洪水。他就只有跳楼了。可是洪水是否回来，是个概率问题。

这跟赌博没太大的区别。

妮南 · 发表于 27-9-2011 22:11:15

金鱼写得很棒，有很多投资房产成功的例子，而我们还不能一味模仿成功的前人。

金鱼和农夫 · 发表于 27-9-2011 23:03:37

原帖由 timebirds 于 27-9-2011 20:52 发表

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其实，贪婪可以消灭一个人的理智。很多东西，表面上看，是赚钱的，但是在赚钱的同时，他也积累了很高的风险。但是风险这个东西，它不会一定兑现。所以如果风险没有兑现，在别人的眼里看他就成功了。而只有少数人看他 ...

你说的没错，年初发洪水的时候就有人抱怨过，一夕之间家里东西损失不算，房价上就跌去了十万。至今布村水淹区的房子还有些人根本没钱修理，离城10公里一些地方的房子，但凡泡过水二十多万就可以买。我私下以为也不失为入手的时机，只不过要做好长期作战的准备，等人们忘记这件事。水淹区相对来讲风险和机遇都大一点。

周星星1832 · 发表于 28-9-2011 10:53:07

up up

金鱼和农夫 · 发表于 28-9-2011 18:50:23

后面要说到项目开发了，头绪灰常多，手上有个DVD要看，周末有个讲座要参加，希望有新内容。吼吼，常常学习预防老年痴呆

viviankimura · 发表于 28-9-2011 23:58:46

顶版主，继续学习中

金鱼和农夫 · 发表于 5-10-2011 08:53:51

这几天里面发生了一些有趣又纠结的事情，所以我决定把项目放一放，先分享下如何捡漏的故事和一个真实的教训。

理论上，所有的老师都告诉我们，任何投资手段都是从买入点决定成败的，以低于市场价购入是王道。

hwhdyh · 发表于 14-10-2011 14:02:37

精彩
感谢金鱼的分享
期待更多的案例。

苍翠欲滴 · 发表于 14-10-2011 23:07:17

今天邻居来串门，说起我们的房子，老太太说我们买得很值，她说如果是她的房子要远高于我们的价格才会出手，她的房子年份比我们久，房间也比我们的小

当时看房子时有一个1260平的房子，等电话过去已经下定了，后悔啊！后来怀疑是中介买走了，半年后那个房子已经分割成两套在出售。

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