我的买房租房心得。

FIRE · 发表于 26-9-2011 09:32:18

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看到rondy的帖子，考虑到自己买房和出租的一些经历，还有一些心得。

为什么到geelong买投资房子，是因为在melbourne买不到投资回报率很好的房子了，市场太不好了。便宜的房子，区不好，要不太远要不太烂。所以考虑到了geelong 和 bendigo,

我有个朋友在那里半年之内买了3套房子2009年 20w左右，是地很大的房子，能租到300每周，因为靠近latrobe大学很容易租。现在都可能要快30W了。但是老婆不喜欢bendigo，太远。

我们去geelong 很多次，有就些基本的了解，然后花了差不多3-5个月的时间来看看老外的一些forum来了解到底那里好，还在那里晃了很多次，看看那里的人群，基本就决定了几个区可以考虑下手。

然后在和中介聊聊，看那里的租房市场任何。自己登录 realestate看租房的出租率。那些很多房子正在或者等了很长时间的区不予考虑。

我们因为考虑到要退税的需要，所以买新房。可以有贬值退税，当然，也要考虑到如果没有人租的情况如何应付。

所以，我们的收入是很要有保证，在即使租不出去的情况也不能影响我们的生活质量。

结果是很不错的，房子settle的前一周就有人要租，一个家庭，男的是telstra 的总监，女是管理阶层。有4个小孩。没有考虑其他的一些人。

我的房客要求是：

不能是单身的男人，更不能是离异的单身男人，因为没有责任感，没有保证。

要有正常稳定的收入。要求是职业人群。

学生除外，因为那里靠近医学院，既然可以读医学院，条件和素质肯定不差，所以可以考虑他们。

还有，就是房东不能太贪，不要经常涨房租，挑刺。

都是租房过来的，将心比心。

即使中介说可以涨租，但是我们还是没有涨。所以他们愿意续租啊。

[ 本帖最后由 FIRE 于 26-9-2011 09:34 编辑 ]

FIRE · 发表于 26-9-2011 09:52:20

现在surry hills 的房子是老婆要住新房，但是不想去太远的地方。mt waverley 的大面积旧房和surrey hills小面积的差不多，看中了一个很好的地段的750平米的破房子，但是要价84W,决定放弃。

后来有个房子准备出手，850平米的靠近火车站。既然要了104W。天啦。。疯了。。

所以，放手了mt waverley。

考虑几个好区和我们能承受的能力，就决定在surry hills 买个小面积的，而且要碰运气。

我们在网上和亲自看了估计半年的时间。

参加了一个拍卖，以为可以拿到，但是最后杀出了程咬金。那个房子卖了102W。放手！

只要超出我们的价位就放手，反正不及，有的是时间。

终于，在拍卖的头天看到了一个房子，600平米的地，位子很好，房子很旧，中介说不能住人。

那正是我想要的，果断出手。在心里价位拿到。抢的人不多，5-6个，可能是因为房子太破，热水器坏了。。。

买了后，自己没有花一分钱修好了热水器，还有很多小问题。

第三天就租出去了。

当然，房租相比买的价位肯定是亏的没有裤子穿了，但是我的目的是为了我的dream house。

暂时出租一段时间，等时机成熟就开始自己建房子了。

第三个月后，同一条街的房子，同样大小面积，房子好点。既然多卖了30W。

疯了。。。。

FIRE · 发表于 26-9-2011 09:57:17

个人觉得现在不是买投资房的时机。

我们买房主要是为了退税的需要。

ArBen · 发表于 26-9-2011 11:27:05

量力而行，，
我们华人喜欢到处置产，这本无可厚非。
个人觉得在置产的同时，别忘了享受生活。
千万不要因此降低了生活质量。

freshfish · 发表于 26-9-2011 21:22:31

恭喜楼主

FIRE · 发表于 26-9-2011 22:30:40

谢谢，短时间的得失没有任何意义。

我买的是自己的dream house 的地。所以涨跌没有多大关系。

dejah · 发表于 27-9-2011 16:13:51

我有点想不明白的就是买房子退税，如果买房子出租还能退税，就是说租金收入要比利息支出要少，是亏损的，所以退。所以就算是退税，当做投资来说还是亏得，不是吗？那为什么还要投资呐？

妮南 · 发表于 27-9-2011 16:22:06

各项支出减去房租收入的值，可以抵掉纳税收入。

若干年之后，当收入大于支出的话，多出的值要交税了。

再若准备买掉投资房，增值的部分也要纳税。

dejah · 发表于 27-9-2011 16:30:33

嗯，所以我不太明白。
假设我租金收入1000，但是利息等各项开支是1500，所以我的应纳税收入可以减去500元，实际减免的税是500*税率，假设税率是30%，我可以少交150元的税。但是我投资这个房子亏损了500，税收减免是150，我还是亏了350元。
如果以后我的利息等各项开支降到700，那么我还要为300元的收益缴税。
以后房产增值了，我卖出去，还得交税，如果在一定期限卖的，我还得退回以前减免的税。
也就是说，我必须计算好以后增值后出售的增值收入高于出售以前为了退税实际亏得那些钱，我才是赚的。

妮南 · 发表于 27-9-2011 18:18:24

你理解得对，差不多是这样。

买投资房头几年一般能做到减免点税。若干年后不好说了，卖掉它时可能还要交更多的税。

FIRE · 发表于 27-9-2011 19:45:09

你们说的都对，但是我买的房子是全部贷款。

假如说是50W的房子，全部贷款的话加duty在53W左右。

Repayments Interest paid
Monthly $3,472.87

房子租金收入：550/w X52/12=2383/month.

你每月要付出：3473-2383=1090.

你的退税：1090X税率（这是关键）假如是40%=436.

还有因为是新房，贬值退税：头5年很多，每年差不多5000-8000.

假如可以退掉300/M.

那么你的实际支出：1090-436-300=354/M

这里面有几个因素决定买投资房子的必需：

收入一定要超多8W，越多越好。那么你的NEGATIVE GEARING退税就会多。

还有是新房子，有贬值退税。

想想30年，每年你只用交 354X 12X 30 =127，440

那时候你的房子还只值50W吗？肯定不止啦。肯定超过100W，保守估计。

100W-12.7W=87.3W 即使教50%的税 87.3wX50%=43.5W.

因为买的是新房子，在头10年是基本不用什么投入。那么即使减掉20W的维护，43.5-20W X50%=33.5W

这里很保守的估计。30年的时间，房租不会不涨。

你们大家自己算算，什么叫划算！

里面的数据与具体的有出入

[ 本帖最后由 FIRE 于 28-9-2011 10:01 编辑 ]

FIRE · 发表于 27-9-2011 19:49:33

这是我的会计跟我提出的，因为我们每年的税要超过太多。

事实就是如此，自从我买了房子后，每年多退了1W多的税。

我的房子是用银行的钱来生钱。

FIRE · 发表于 27-9-2011 19:52:46

所以，你要保证房子在好区，一定要好租，那样空置率才能低。

任何东西都有风险，你自己要考虑进去，比与半年不能出租。等等，你一定要计算在内。

还有就是保险一定要买。

FIRE · 发表于 27-9-2011 19:55:35

我算的是50%的税率，但是肯定没有那么多的。

事实还有一些税率的折扣。现在不清楚，不是现在操心的事情。

FIRE · 发表于 27-9-2011 20:01:52

这里面有几个不定因素，

比如，房子价钱一直跌。30年后50W的房子没有50W，好像不太可能吧，我们没有办法控制。看看几十年的房子市场，大家应该有数，否则谁还买房子。

还有，一定要保证你的房子能增值，house 肯定比unit要好很多的。

所以，投资要买house,地越大越好。或者好地方的UNIT。像 city 附近的。

妮南 · 发表于 27-9-2011 20:22:35

支出方面，除了利息支出还有city council rate、landlord insurance、修理费、水费、中介代理费，unit还有一个owner corporation fee，等等。

比如，我们上一年租金收入计1万，而利息和各种费用支出计1.6万，那么有$6,000可以抵销纳税收入。

但是我预计，5年后租金收入可能增长到1.5 万/年，而贷款利息会逐年减少，其它各项费用支出也会涨价，收入与支出基本持平。这时就谈不上避税了。

不过，我们和FIRE不同，不是出于避税而买Geelong的房子。只是为了让自己还贷轻松一点。

[ 本帖最后由 Rondy 于 27-9-2011 19:54 编辑 ]

zgy · 发表于 27-9-2011 20:34:54

Dreamhouse · 发表于 27-9-2011 20:38:30

学习了

Greenhouse · 发表于 27-9-2011 20:51:37

这么复杂啊，看着头疼啊。

FIRE · 发表于 27-9-2011 21:13:31

如果当初不是我的会计劝我们买投资房，我们也没有这个想法。现在看来会计的建议是对的。其实，利息税是一小部分，主要是新房子贬值税。我们的房子退税至少可以退20年房屋贬值退税，当然到最后几年会越来越少。等到最后没有税可以退了，房贷也没有多少年了。最终我用租客的租金和政府的退税买了一套房产。当然自己也肯定会补贴一部分，但这部分比起房子的价值来说，肯定是划算的。
这只是我个人的买投资房和租房的经历而以。
当然，要量力而行，我们也只买了这一套新投资房，每年能多退1万多就足够了。

yunsa · 发表于 27-9-2011 23:54:39

xofish · 发表于 28-9-2011 00:48:37

很谢谢FIRE的指导。

好像按照你现在说的，其实退税了之后，扣除房屋支出，你的年度总体收入还是比买房前少一些的。知识在未来可能会税费持平才不会少。不过买房之后的好处，就是“几十年”（可能更早）后在鬃支出不大的情况下多了一套房子。这个，其实还得计算一下年收益率。不过那就很复杂了。
另外，很奇怪既然房子升值了，还有什么“贬值税”，不过那是政府的事情，纯粹好奇。

cnlancer · 发表于 28-9-2011 08:01:14

原帖由 FIRE 于 27-9-2011 20:01 发表

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这里面有几个不定因素，

比如，房子价钱一直跌。30年后50W的房子没有50W，好像不太可能吧，我们没有办法控制。看看几十年的房子市场，大家应该有数，否则谁还买房子。

还有，一定要保证你的房子能增值，house ...

不知道楼主是怎么看近几十年房价飞涨的现象的？背后有什么原因导致了房价飞涨？

FIRE · 发表于 28-9-2011 09:49:47

原帖由 xofish 于 28-9-2011 00:48 发表

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很谢谢FIRE的指导。
好像按照你现在说的，其实退税了之后，扣除房屋支出，你的年度总体收入还是比买房前少一些的。知识在未来可能会税费持平才不会少。不过买房之后的好处，就是“几十年”（可能更早）后在鬃支 ...

是新房子才有的 :

http://calc.washingtonbrown.com. ... 8RYCI8L#Thermometer

FIRE · 发表于 28-9-2011 09:53:09

原帖由 cnlancer 于 28-9-2011 08:01 发表

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不知道楼主是怎么看近几十年房价飞涨的现象的？背后有什么原因导致了房价飞涨？

你能给我个例子房子根本不涨，或者倒跌的情况，注意是20-30年的时间。总趋势。

还有，mel的人口在涨，不管政府的鼓励移民也好，或者限制也好，总的人口在增长。

你想，地会跌吗？特别是好地区。

FIRE · 发表于 28-9-2011 09:55:26

我说的增值是房子的地的价值，但是房子本身是在贬值的。30-40年后，房子根本就不值钱了，但是地的价值，远远超过房子本身的价值。

FIRE · 发表于 28-9-2011 09:58:48

我的现在住的地区，20年前的房子在6W-10W左右，现在70-120W。

不谈2007年 08 年的暴涨的时间，基本在6-8%每年。

大家可以参考很多网站的历史记录和分析。

[ 本帖最后由 FIRE 于 28-9-2011 10:02 编辑 ]

妮南 · 发表于 28-9-2011 10:09:51

假如花50万买投资房避税，月供3400刀。那么至少要确保在未来的5年、10年中家庭年收入达到10万元以上，而且还没有其它的债务。否则，一时找不到租客，风险也不小。而真的超过10年了，享受到的退税优惠小了，但是还贷风险也小了，大不了把房子卖掉。

FIRE · 发表于 28-9-2011 10:10:12

最理想的投资房子的方法就是，以房子养房子。但是现在的房价过高，和投资不成比例。

我有个朋友在10 年钱开始买，到后来买了20套，每套的收入比银行的贷款付出高或者持平。

他就根本不用自己出钱。

如果你根本就不用自己出钱，或者要到缴税，那是好事情啊。

说明你有POSITIVE GEARING,那是投资房产的最好状态！

我希望能到缴税，但是不能啊。

[ 本帖最后由 FIRE 于 28-9-2011 14:55 编辑 ]

FIRE · 发表于 28-9-2011 10:15:37

原帖由 Rondy 于 28-9-2011 10:09 发表

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假如花50万买投资房避税，月供3400刀。那么至少要确保在未来的5年、10年中家庭年收入达到10万元以上，而且还没有其它的债务。否则，一时找不到租客，风险也不小。而真的超过10年了，享受到的退税优惠小了，但是还贷风 ...

投资有风险，任何事情都有风险。

对于我来说，要远远超过你说的，个人的收入要到8-10W，才能不影响生活质量。

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