投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴

STS-TAX · 发表于 29-6-2011 16:26:28

STS-TAX · 发表于 29-6-2011 23:03:22

xiangwenli · 发表于 30-6-2011 13:47:53

原帖由 STS-TAX 于 29-6-2011 09:14 发表

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如果你不会同时拥有两套房子的话，或者买卖之间不超过6个月时没有CGT的

如果用自住房投資，只要在6年內出售此房產，仍然可以申請豁免資本增值稅

只要我在六年内,把自用变作投资的A房出售,免CGT,对吧? 然后剩下的B房从投变自住,再把B出售,也免CGT,这样A和B都不用交CGT?

STS-TAX · 发表于 30-6-2011 14:52:54

请楼上的朋友电话咨询我，我觉得绕口令了。

STS-TAX · 发表于 1-7-2011 09:31:08

syh · 发表于 1-7-2011 23:28:56

请教一个问题：自住房由于回国需要出租（已住满好几年）。估计租金-各项费用-银行利息还有盈余。比如租金700*52=36400，中介费用4000，council费保险费3000，那么盈余还有29400.夫妻一人一半，如果一年都不在澳洲，是否要交不少的税？如果是PR，是否还是可以选择是澳洲的tax resident来享受低收入的免税额度。如果不可以，还有什么方法可以合理避税？折旧一年也就几千块。比如拿出offset账户里面的钱存入另一个利息账户？因为银行利息只收10%的税，少于非税务居民别的收入税率？不知我的理解对不对？

STS-TAX · 发表于 2-7-2011 13:22:29

楼上。你需要做的工作就是

取出OFFSET 账户的钱，让房子收入和开销刚好持平，然后每年报平就可以。

多余钱放入存款账户，告诉银行你是NON RESIDENT，只扣10%税后，每年报税不需要申报这部分的收入了！！！

syh · 发表于 2-7-2011 14:04:42

谢谢回复！像我这种情况，我设想了几种可能：

1. 取出offset账户里的钱，用这些钱再去买个小的公寓出租（因为已经有房贷了，银行的意思不可能再贷很多，所以这个小公寓可能不能贷款买），那么原来的房子可以收支平衡，但是这个公寓的租金是否还是要交29%的税？很多朋友说多出的钱只有买房才合算。但是我想这是基于第二套房也是贷款，而且可以用租金还贷款的情况，不适用我这个情况吧？

2.取出offset账户的钱，存入利息账户，扣10%的税。但是我是PR，已经告诉银行我的税号，难道还可以和他们说我是non-resident，然后withhold利息吗？

3. 取出offset账户的钱，打入中国账户，不知现在中国银行的澳元利息和利息税是多少，如果比澳洲存款利息低10%也不合算了。

请问专家，你觉得哪个方案合适？

syh · 发表于 2-7-2011 14:42:38

仔细想了想，还是觉得都不对，因为贷款利息和存款的利息有个差额。

1. 比如为了收支平衡，我需要从offset账户里面取出10万元，这10万元得利息是按现在7.06%计算是抵消了7060元得租金收入。如果我不拿出，这7060元租金我上交29%的税，余下5012元。

2. 如果我取出这10万元放入利息账户，租金是不用交税了，但是这10万的利息，按5%的存款利息，再减去10%的利息税，是否到手只有4500，反而更少了？

只有找到5.56%以上的term deposit，才可以和第一种情况持平。大家看看，我说的对不对？

syh · 发表于 2-7-2011 14:50:56

因为本来存款的利息已经比贷款的利息少了29%以上，再打个9折，所以相当于那部分损失比交29%的非税务居民的税率还要高了。

STS-TAX · 发表于 2-7-2011 15:28:23

你的理解都没有问题。
但是我怎么看到有存款7%的。。。

www infochoice.com.au

syh · 发表于 2-7-2011 21:36:37

请问像我这种情况还有什么可以打入成本？是否要买折旧报告？这个折旧报告在以后会不会给我带来副作用?(比如卖房的时候）

mimosa_young · 发表于 2-7-2011 22:53:27

请教专家:
我有两套house
第一套house 全部付清
第二套house用第一套house抵押贷款100%

通常情况，应该用第二套有贷款的house来投资，无贷款的自住
但是第二套house比较漂亮，我打算自住
如果我把第一套house还是定义为自住房，第二套house定义为投资房，
我住在第二套house中，出租第一套house
然后用第二套house退税，会有什么问题么？
政府如何知道第二套house是我自己在住还是出租给了别人？
我的意思，这样做有点作假的成分，被发现的概率高么？如果被发现，会有什么惩罚？

谢谢

STS-TAX · 发表于 3-7-2011 10:56:13

原帖由 syh 于 2-7-2011 21:36 发表

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请问像我这种情况还有什么可以打入成本？是否要买折旧报告？这个折旧报告在以后会不会给我带来副作用?(比如卖房的时候）

投资房会有成本变小的情况如果卖的时候

自住房不会了。。

折旧报告买一个如果房子比较新的话

STS-TAX · 发表于 3-7-2011 10:58:21

原帖由 mimosa_young 于 2-7-2011 22:53 发表

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请教专家:
我有两套house
第一套house 全部付清
第二套house用第一套house抵押贷款100%

通常情况，应该用第二套有贷款的house来投资，无贷款的自住
但是第二套house比较漂亮，我打算自住
如果我把第一套hous ...

你不可以把自已住的房子作为投资房。我明白你的意思

被查到的话，根据你退税金额50%罚款。

概率这个东西说不准的。

syh · 发表于 3-7-2011 13:27:02

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 10:58 发表

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你不可以把自已住的房子作为投资房。我明白你的意思

被查到的话，根据你退税金额50%罚款。

概率这个东西说不准的。

他说的情况我也明白。一个家庭内的收支难道不可以平衡吗？比如他把第一套换做投资房，但是贷款付完了；第二套自住，但是要还贷款。报税的时候不可以作为一个家庭来做总的收入支出平衡吗（比如第一套的房租为收入，第二套自住的贷款为支出）？而是要根据每一套房子来衡量？

syh · 发表于 3-7-2011 13:33:10

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 10:56 发表

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投资房会有成本变小的情况如果卖的时候

自住房不会了。。

折旧报告买一个如果房子比较新的话

是否自住房我只要在6年之内回来住一段时间就可以了？这个时间有限制吗？然后可以再出租6年不到的时间？这样卖的时候就还是算自住房？

你说投资房有成本变小的情况，难道我没有折旧报告就没有成本变小的情况了？这个成本折旧是做了报告就有，不做就没有？我的townhouse大概10年左右，算新吗？呵呵，谢谢赐教。

STS-TAX · 发表于 3-7-2011 13:57:20

原帖由 syh 于 3-7-2011 13:27 发表

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他说的情况我也明白。一个家庭内的收支难道不可以平衡吗？比如他把第一套换做投资房，但是贷款付完了；第二套自住，但是要还贷款。报税的时候不可以作为一个家庭来做总的收入支出平衡吗（比如第一套的房租为收入 ...

不行的

第一套还完的话，如果不是OFFSET ACCOUNT。那么LOAN就是没有，每年现金流为正还要倒交税。

所以有些东西做之前还是要找个会计问下

STS-TAX · 发表于 3-7-2011 14:01:11

原帖由 syh 于 3-7-2011 13:33 发表

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是否自住房我只要在6年之内回来住一段时间就可以了？这个时间有限制吗？然后可以再出租6年不到的时间？这样卖的时候就还是算自住房？

你说投资房有成本变小的情况，难道我没有折旧报告就没有成本变小的情况了 ...

6年内搬回来半年，然后再出租，可以的，没CGT

房子买来30万。报告把可以折旧东西每年按5千折旧。

10年后，折旧了5万。这是一个比方。然后你卖房成本是就是25万。

区别呢。如果不折旧，卖房40万，赚10万，按5万算。

折旧是40万-25万=15。但是按7.5万算。区别是你报了5万，但是赚的时候按一半算了

这个是投资房计算，自住房这个给予免除，算是一个大福利了。

syh · 发表于 3-7-2011 16:16:11

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 13:57 发表

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不行的

第一套还完的话，如果不是OFFSET ACCOUNT。那么LOAN就是没有，每年现金流为正还要倒交税。

所以有些东西做之前还是要找个会计问下

如果我第一套自住有offset账户，第二套拿第一套offset账户里面的钱一次付清买了一个投资公寓。这样，我投资公寓的租金（投资房）可以和第一套（自住房）的利息相抵消吗？

syh · 发表于 3-7-2011 16:25:15

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 14:01 发表

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房子买来30万。报告把可以折旧东西每年按5千折旧。

10年后，折旧了5万。这是一个比方。然后你卖房成本是就是25万。

区别呢。如果不折旧，卖房40万，赚10万，按5万算。

折旧是40万-25万=15。但是按7.5万算。区别是你报了5万，但是赚的时候按一半算了

这个要不要报折旧可以自己选择吗？如果出租的时候没有折旧，卖出的时候也就不用折旧了，是吗？
其实就算是投资房，因为10年已经折旧5万，相当于这5万是没有交税的，但是卖出的时候要多交2,5万的税，应该也是合算的，我的理解对吗？

STS-TAX · 发表于 3-7-2011 17:12:50

5万费用，退税拿会1.5万，但是卖掉按2。5万算，只要交会7500的税。

哪个合算呢

jjrabbit · 发表于 3-7-2011 20:06:51

谢谢分享!!

mimosa_young · 发表于 3-7-2011 21:37:53

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 10:58 发表

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你不可以把自已住的房子作为投资房。我明白你的意思

被查到的话，根据你退税金额50%罚款。

概率这个东西说不准的。

多谢专家!
我觉得要么把第一套房子卖了,要么打擦边球。
我倾向于后者。

我打算把个人邮政地址，银行，公司，各种保险注册地址都留在无贷款的自住性质的房子里（虽然这个房子我出租给别人）

我下个财政年报税的时候，关于投资房退税的手续，到底要提供些什么东西呢？租房合同，租方联系方式？还需要什么证明呢？

政府有什么途径知道是我自己住在投资房里呢？政府会专程来我家查么？

我的问题有点赤裸裸的，别见笑阿

syh · 发表于 3-7-2011 23:30:20

原帖由 STS-TAX 于 3-7-2011 17:12 发表

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5万费用，退税拿会1.5万，但是卖掉按2。5万算，只要交会7500的税。

哪个合算呢

sorry，没看明白，可以说得清楚一些吗？

STS-TAX · 发表于 4-7-2011 09:31:22

原帖由 syh 于 3-7-2011 23:30 发表

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sorry，没看明白，可以说得清楚一些吗？

5年下来，每年的折旧加起来你一共报了5万的折旧，退税退了1万5

但是卖的时候政府只安2.5 万的收入计算回去，让你交回7千5的税。

这就是折旧的好处所在。如果还是不清楚，你需要和你的会计面谈一下比较好，

我讲的东西基本破坏了行规了。

STS-TAX · 发表于 4-7-2011 09:34:55

原帖由 mimosa_young 于 3-7-2011 21:37 发表

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多谢专家!
我觉得要么把第一套房子卖了,要么打擦边球。
我倾向于后者。

我打算把个人邮政地址，银行，公司，各种保险注册地址都留在无贷款的自住性质的房子里（虽然这个房子我出租给别人）

我下个财政年 ...

问题是你自住房里的人不会把地址都改过去么？

或者说家里所有开销的名字都是你的？
如果你觉得不麻烦，觉得可以做得天衣无缝，那么你可以试试。。。

STS-TAX · 发表于 5-7-2011 14:59:53

zlsiva · 发表于 5-7-2011 22:24:09

我随便看了几个帖子，发现非常晕，非常绕，我还是老老实实简单点过日子吧，不是这投资的料

STS-TAX · 发表于 6-7-2011 10:31:11

付出才有回报。赫赫

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