投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴

STS-TAX · 发表于 22-6-2011 11:13:17

STS-TAX · 发表于 22-6-2011 20:44:56

STS-TAX · 发表于 23-6-2011 22:48:59

国际民工NZ-OZ · 发表于 24-6-2011 09:07:24

请问我自己盖的房子，是在澳洲第一套，也是唯一一套住房
住半年就卖掉，要交税吗？

谢谢你

STS-TAX · 发表于 24-6-2011 18:04:45

不需要的。。

大歆小琪 · 发表于 24-6-2011 20:02:20

请教楼主，我先说说我的情况，我和我太太孩子目前都在上海工作，我太太是公民，我不是也不是PR。我们现在准备买一套65万左右的新公寓，以备不时之需，准备空关半年后，转投资房。（我们可能要3，4年后来，肯定还要再买大房）。本来我们想全额付清，但是我听说如果全额付清，以后再从里面贷钱出来买大房，就不能抵税了。也听说可以把钱放在OFFSET的帐户里，可以对冲贷款利息。我们应该不贷款还是应该贷，贷多少合适呢？
刚看到你说海外交的税也能退，具体什么样才能退呢？澳洲收入方面，我想应该还会有利息收入。
有点复杂，请教我们的最佳方案应该怎么操作呢，谢谢了！如果有什么信息不全，我再提供。
还有是不是如果以我海外人士买新房是不是可以贷美元呢？

圆满的考拉 · 发表于 24-6-2011 20:14:50

land tax到底是啥？

STS-TAX · 发表于 24-6-2011 23:07:38

原帖由 圆满的考拉 于 24-6-2011 19:14 发表

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land tax到底是啥？

地的价值变高的一种税。

STS-TAX · 发表于 24-6-2011 23:12:05

请教楼主，我先说说我的情况，我和我太太孩子目前都在上海工作，我太太是公民，我不是也不是PR。我们现在准备买一套65万左右的新公寓，以备不时之需，准备空关半年后，转投资房。（我们可能要3，4年后来，肯定还要再买大房）。本来我们想全额付清，但是我听说如果全额付清，以后再从里面贷钱出来买大房，就不能抵税了。也听说可以把钱放在OFFSET的帐户里，可以对冲贷款利息。我们应该不贷款还是应该贷，贷多少合适呢？
刚看到你说海外交的税也能退，具体什么样才能退呢？澳洲收入方面，我想应该还会有利息收入。
有点复杂，请教我们的最佳方案应该怎么操作呢，谢谢了！如果有什么信息不全，我再提供。
还有是不是如果以我海外人士买新房是不是可以贷美元呢？

第一，如果你们人不在澳洲，买投资房最好贷款因为你们是非税务居民，亏钱的话，只要每天报税报亏就可以。OFFSET这个时候没有用，因为你需要的是支出和收入平衡。OFFSET用在自主房多一点。

第2，你在澳洲利息收入最好告诉银行你是非税务居民，银行只扣10%的税，你不需要做退税也不会退给你，但是如果你不告知银行，你就需要做退税，而且要交29%的税没有免税额度

澳洲不会房贷美元的。我没听说过。也不可能，这样等于你把汇率风险转嫁给银行。

xiangwenli · 发表于 24-6-2011 23:30:36

原帖由 STS-TAX 于 20-6-2011 22:40 发表

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两套房子一般没有BODY CORPORATE.
COUNCIL RATE 会平均成两个，但是略为多一点。

一个TITLE两个房子的结果就是MAIN RESIDENCE PRINCILP可能不被采用

特别是第2套房子有收入和开销的申报。那么卖房时候这后面的 ...

一个TITLE两个房子的结果就是MAIN RESIDENCE PRINCILP可能不被采用

特别是第2套房子有收入和开销的申报。那么卖房时候这后面的房子增值部分需要交税。

这样说一个TITLE两个房子,MAIN RESIDENCE PRINCILP可能不被采用,
卖房时候这后面的房子增值部分需要交税,对吧?

如果没有收入也没有开销申报，只是一个家庭居住的话，那么这个房子属于自住而且满足CGT EXEMPTION.

所以如果两套房子全是自家人住，没有必要去分割产权

这样说也是一个TITLE两个房子,如果两套房子全是自家人住,就能满足CGT EXEMPTION.不用交税?

同样说一个TITLE两个房子,但一个说要交税,一个说不用,是不是有矛盾? 不太明白

STS-TAX · 发表于 25-6-2011 13:51:31

这个东西可以这么看

如果两个房子造在一起，等同于一个大房子。可以是MAIN RESIDENCE

但是如果分租出去，那么相关部分的利益就需要交税。

这个和两个房子道理是一样的。

房子的价值在于地，产权变化决定了税务上变化

如果楼主还是不明白，可以申请ATO PRIVATE RULING

大歆小琪 · 发表于 25-6-2011 15:29:25

原帖由 STS-TAX 于 24-6-2011 22:12 发表

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请教楼主，我先说说我的情况，我和我太太孩子目前都在上海工作，我太太是公民，我不是也不是PR。我们现在准备买一套65万左右的新公寓，以备不时之需，准备空关半年后，转投资房。（我们可能要3，4年后来，肯定还要再 ...

因为澳大利亚贷款利息很高，所以我倾向于全额付清，以后需要钱的时候再把它贷出一半或更多的资金。是不是这样以后这套房子的确不能抵税了呢？

老顽童 · 发表于 25-6-2011 18:59:18

sprint_root · 发表于 25-6-2011 20:07:17

如果我想买个房子，但需要把现在自住的住房卖掉，才能有首付。
这样，可能在买新房前自住的房子还没有卖，需要bridge之类的贷款。
那么，在买了新房后，对于旧房，有什么要求或多长期限内必须卖掉？

还是准备买新房前最好卖掉现住房？
请教一下

STS-TAX · 发表于 25-6-2011 20:19:06

原帖由 大歆小琪 于 25-6-2011 14:29 发表

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因为澳大利亚贷款利息很高，所以我倾向于全额付清，以后需要钱的时候再把它贷出一半或更多的资金。是不是这样以后这套房子的确不能抵税了呢？

那你可以把这个贷款开设带有OFFSET 的功能。把钱放在OFFSET账户，等你要转投资，把OFFSET钱放到别处就可以

但是你这样做，每年房租净收入直接按29%交税

STS-TAX · 发表于 25-6-2011 20:20:24

原帖由 sprint_root 于 25-6-2011 19:07 发表

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如果我想买个房子，但需要把现在自住的住房卖掉，才能有首付。
这样，可能在买新房前自住的房子还没有卖，需要bridge之类的贷款。
那么，在买了新房后，对于旧房，有什么要求或多长期限内必须卖掉？

还是准备买 ...

ATO允许6个月的时间，就是你买了第2套房子时候只要你6个月内卖掉第一套房子就无所谓CGT的问题

joen · 发表于 25-6-2011 20:30:33

原帖由 STS-TAX 于 25-6-2011 19:20 发表

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ATO允许6个月的时间，就是你买了第2套房子时候只要你6个月内卖掉第一套房子就无所谓CGT的问题

是6年啊！
http://www.ato.gov.au/corporate/ ... ontent/00150825.htm

STS-TAX · 发表于 25-6-2011 21:34:44

楼上朋友看清楚，他是买两套房，不是一套房。

如果他不卖，其中必有一套要交CGT，6年只是选折是不是要保留自住房的EXEMPTION。

xiangwenli · 发表于 25-6-2011 23:48:40

原帖由 STS-TAX 于 25-6-2011 12:51 发表

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这个东西可以这么看

如果两个房子造在一起，等同于一个大房子。可以是MAIN RESIDENCE

但是如果分租出去，那么相关部分的利益就需要交税。

这个和两个房子道理是一样的。

房子的价值在于地，产权变化决定 ...

两个房子不是造在一起的,,是DETACH HOUSES ON TWO LOTS, BUT ONE SITE, 你是指只要同一地址两房不租出去,就可作自住房? 但如卖出去就要一同卖? 或再分TITTLE再卖出去?那CGT如何算呢? 另外private ruling 申请会被税局盯上吗? 因要提交税号

stephen_wung · 发表于 26-6-2011 00:05:17

我也来问一个问题：
我有套房子自住了一年半，现在可能会去海外呆几年，房子准备交给中介打理出租，是否需要转成出租房，主要考虑租金收入的税收问题，本身租金不多还要扣税（出境后，在澳洲没有其他收入）。如需，应该怎么操作。
以后若干年回来，可能还会住这个房子，应如何处理。

谢谢

STS-TAX · 发表于 26-6-2011 19:17:55

LS

你可能需要每年报税，如果收入大于开销的话需要按29%交税，如果有OFFSET账户，建议取走里面钱，让每年收支平衡，只需要报平的租房报税就可以

你只要6年内搬回来，或者6年内卖掉是不需要要交CGT的。

STS-TAX · 发表于 26-6-2011 19:19:35

原帖由 xiangwenli 于 25-6-2011 22:48 发表

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两个房子不是造在一起的,,是DETACH HOUSES ON TWO LOTS, BUT ONE SITE, 你是指只要同一地址两房不租出去,就可作自住房? 但如卖出去就要一同卖? 或再分TITTLE再卖出去?那CGT如何算呢? 另外private ruling 申请会 ...

只有一个TITLE，你要卖只能一起卖，或者分为TITLE后，6个月内卖掉其中一个是没有CGT的。

PRIVATE RULING是作为证据，如果查到你，把这个给他们一看就可以

xiangwenli · 发表于 27-6-2011 13:33:13

原帖由 STS-TAX 于 26-6-2011 18:19 发表

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只有一个TITLE，你要卖只能一起卖，或者分为TITLE后，6个月内卖掉其中一个是没有CGT的。

PRIVATE RULING是作为证据，如果查到你，把这个给他们一看就可以

如已有一套自住房A,再卖入一套B(或在这地址重建TWO DETACH HOUSES ON ONE SITE WITH TWO LOTS,建好后就是B1和B2,但先不分TITTLE), 如要搬入新建B1和B2作自住,把A出租,

1,到时过多少年后?把B1出售,可避免CGT?出售前可把B分TITTLE成B1和B2就可?
2,可有哪些方法,过几年后,6-10年也可,如出售A,B1,B2都不用交CGT?
3,如何安排以上三间房(两TITTLE)的租金,自住等,最为合理划算?以全部三间房都有贷款算法

STS-TAX · 发表于 27-6-2011 14:57:24

你的问题全部作废了
因为你有房A时，你的B房肯定是投资性质。也可能不是投资性质，那么A房就会是投资房。

你这个A 或者B 必定有一套是要交CGT，不管多少年

STS-TAX · 发表于 27-6-2011 20:47:20

STS-TAX · 发表于 28-6-2011 09:35:58

sprint_root · 发表于 28-6-2011 10:56:00

原帖由 STS-TAX 于 25-6-2011 20:34 发表

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楼上朋友看清楚，他是买两套房，不是一套房。

如果他不卖，其中必有一套要交CGT，6年只是选折是不是要保留自住房的EXEMPTION。

可能是我没有表达清楚。
我的意思是：现在只有一个自住房，是apartment。如果想换成house之类，没有钱首付，apartment是肯定要卖掉的。
如果在看好house后，apartment还在住，这很正常吧？总部至于先卖掉房子，租房，再找房，买房？
这个时候怎么做贷款？这个apartment要多长时间处理掉不影响贷款，其中过程是怎样的？

谢谢

STS-TAX · 发表于 28-6-2011 12:06:13

那只能看你工资收入够不够贷款，加上公寓升值多出来的部分。

如果收入不满足的话，你只能卖掉后才能买下一套

xiangwenli · 发表于 29-6-2011 00:16:36

原帖由 STS-TAX 于 27-6-2011 13:57 发表

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你的问题全部作废了
因为你有房A时，你的B房肯定是投资性质。也可能不是投资性质，那么A房就会是投资房。

你这个A 或者B 必定有一套是要交CGT，不管多少年

那当然必定有一套是要交CGT,如同时出售A和B, 问题是如何避开或少交CGT,例如,,如果先在B住一段时间,如5年,就可把B当作自住,而A做投资,那这时出售B就不用交CGT了吧? 在出售B后,再回去A作自住,在5年内回去,这样,,,过几年再出售A也不用交CGT了吧?

STS-TAX · 发表于 29-6-2011 10:14:11

如果你不会同时拥有两套房子的话，或者买卖之间不超过6个月时没有CGT的

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