开贴纪念我的第一个小房子

依然逍遥 · 发表于 11-3-2011 21:09:27

恭喜恭喜先！

coach · 发表于 12-3-2011 23:59:06

樓主﹕以你的OFFER經驗﹐是否現在仍有還價的空間。

近來看了不少房子﹐雖然很多人說是買家市場﹐但筆者卻不認同。

中介往往會說一個價格(多數是示意只有此價格方有售出的可能)﹔以此“誘惑”買家出價。

所以很想知道以樓主此次經驗﹐是否有還價的空間。如是﹐是否仍是傳說中的5%-10%。

jasmine76 · 发表于 13-3-2011 02:49:02

原帖由 coach 于 12-3-2011 23:59 发表

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樓主﹕以你的OFFER經驗﹐是否現在仍有還價的空間。

近來看了不少房子﹐雖然很多人說是買家市場﹐但筆者卻不認同。

中介往往會說一個價格(多數是示意只有此價格方有售出的可能)﹔以此“誘惑”買家出價。

所以 ...

回楼上，近一年的时间，看的房子不下60、70个，前后也出了5个Offer（包括一块空地）.

我的感觉除了市场大的经济因素，这个还价的空间由多种原因组成：

1、房主卖房的目的：以我的个人经验，有的业主需要卖房再买房，或是有其他的经济需要套现，或者因为什么纠纷卖房（比如分居、离婚等），都是购房的好机会。房主的要价一般会比市场价偏低1-5万。在看房的时候可以询问中介，一般中介也会告诉你答案。
我的小房子是属于第一种情况。这个房子只开放了三次，前两次的要价是49.9万到51.9万，估计前两次开放情况不理想，房主主动将房价降了四万，直接报价45.9万起。这个房子在比较好的位置，房屋的质量和内部的配套设施都不错，一般的卖价也不会低于50万。房主降价的目的是想吸引更多的人去看房。因此我最后决定出价48万试试。事实证明，我的报价也只比第二名高一千。险呀！

2、中介的能力和习惯：一些好的中介，很会评估房子的价格，也会游说房主出价合理，以尽快出手，赚取中介费。
我的这家房屋中介在这个地区相当有名，跟我签这个约的还是这个公司的Director，是个相当强悍，效率高的女人。她手中的房源不少，与其他中介相比，价格也相对合理，房子卖得相当的快，有的房子只开放一次就卖掉了。我跟这家中介打交道也有大半年的时间了，过去也出过Offer，都因为我的出价不够高，没有成功。

3、房子本身的状况：我见过的基本结构、房龄相同的房子，最初出价相同，最后的售价可能会差出5万之多。主要原因取决于房子的质量，材料，内部的装修以及配套设施。墙体有没有裂缝，厨房和卫浴的用具和装修，地板的状况，卧室的大小，有没有衣柜或衣帽间，有没有空调，是不是有额外设计的存放东西的地方，等等。这些都是评估一个房子的价值的因素。

4、房屋的位置：经常中介都会说Location, location, location.一个房子处于比较好的位置，不仅住着安静方便，今后也会有较大的升值空间。好的Location,在房价涨时，涨得快，房价跌时却跌得有限。在给Offer时，这也是非常重要的因素之一。

5、房主的感情：有的房主不急着卖房，因为跟房子有感情，不愿意降低价格出售，我的朋友有遇到过。

6、。。。。。。

总结：我下过的5个Offer，两个低于网上价格，一平，两高。最后买成的这个小房子，也算是高于房主报的最低价罗。所以我个人觉得没有这个5%-10%硬标准，万事都是灵活的。

俗话说，不怕不认货，就怕货比货。多看房，长经验，就自然知道该出什么价合理，也不会听中介忽悠了。

[ 本帖最后由 jasmine76 于 13-3-2011 02:52 编辑 ]

自游自在 · 发表于 13-3-2011 17:24:14

archibald · 发表于 13-3-2011 17:35:37

很漂亮的房子啊

蒙面超人 · 发表于 13-3-2011 18:57:44

好漂亮啊，特别是厨房

coach · 发表于 13-3-2011 20:26:15

噢﹐受教了。謝謝。

今天下午去一個不熟悉的區看屋﹐中介極力在游說屋子怎麼好﹐他還列舉附近出售的3房*1浴室售出價﹐力推此屋3房兩浴室的應該超過前者(但本間的開盤價卻是=前者3*1的出售價格)。

估計是不會去提價。除了價格貴﹐區域不熟﹐還發現天花板上有水痕。估計內部結構有些問題。

羽天十三 · 发表于 13-3-2011 21:53:44

原帖由 jasmine76 于 10-3-2011 18:30 发表

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呵呵，后院不大呀，只有一个小小的院子，也没有绿地。
目前没有太多米呀，也没太多时间打理。反正公园就只有大约百米的距离，可以不劳而获呀！
今后准备自己在院子的围墙一圈搞个不宽的花台，可以小 ...

虽然后院不太大，但房子很漂亮啊。格局也不错，在悉尼如果我能70W买到这样一个房子，那就很心满意足了。

jasmine76 · 发表于 14-3-2011 15:06:27

原帖由 羽天十三 于 13-3-2011 21:53 发表

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虽然后院不太大，但房子很漂亮啊。格局也不错，在悉尼如果我能70W买到这样一个房子，那就很心满意足了。

呵呵，悉尼平均房价比珀斯高10W左右吧，我估计如果努力找，应该可以在60W左右买到一个差不多的房子。
加油呀！

MillerYang · 发表于 14-3-2011 15:23:54

思路清晰，赞

jasmine76 · 发表于 14-3-2011 20:49:04

原帖由 MillerYang 于 14-3-2011 15:23 发表

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思路清晰，赞

呵呵，谢谢鼓励！

samchen · 发表于 14-3-2011 21:43:07

PERTH房价还是挺贵的，虽然比澳洲其他城市便宜点。

jasmine76 · 发表于 16-3-2011 12:24:02

呵呵，一大早就得到银行通知：资产评估通过。呵呵，离我做房主的日子更近了一步。
开心呀

jasmine76 · 发表于 17-3-2011 15:51:42

今天（17 March）做了不少的事：
1、收到银行的批准信，转发给卖房中介。
2、联系做白蚁检查和建筑结构检查的公司，开始安排各项检查。
3、与银行确认房屋保险产品和金额，购买Vero建筑和财产险，保险开始日期为Settle Date。

sas66ct · 发表于 17-3-2011 22:13:38

congulation

jasmine76 · 发表于 19-3-2011 02:40:30

今天（18 March）做了以下的事：
1、Settlement Agent已经开始联系卖方中介，开始准备文件。
2、下午进行了白蚁检查，等待报告
3、收到银行的房贷合同，准备细读后签字。

coach · 发表于 20-3-2011 13:48:27

原帖由 jasmine76 于 19-3-2011 02:40 发表

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今天（18 March）做了以下的事：
1、Settlement Agent已经开始联系卖方中介，开始准备文件。
2、下午进行了白蚁检查，等待报告
3、收到银行的房贷合同，准备细读后签字。

Hi Jasmine76:

Could you share some experience about how to find a settlement agent? Do you recommend someone for the pest control as well as the building inspection?

I was told better to find the better service via recommendation.

From your experience, I mean the pest control/building inspection/settlement agents, could you share a bit more details about it? Do you recommend anyone for it?

Thanks

jasmine76 · 发表于 21-3-2011 03:23:23

原帖由 coach 于 20-3-2011 13:48 发表

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Hi Jasmine76:

Could you share some experience about how to find a settlement agent? Do you recommend someone for the pest control as well as the building inspection?

I was told better to fin ...

Coach，你说得对！

做一起关键性的检查，比如白蚁检查和房屋建筑检查，以及做Settle，市场上的价格相差不大。与其在网上自己查找一些不知底细的公司，不如让信任的朋友直接推荐，好处如下：
1.快！节省时间！
2.放心！别人已经帮你鉴定过了，就放心用吧。澳洲只有有License的人才能做这类检查，检查完成后有签名的报告，是有法律效力的文件。为了骗二、三百元，做个假签名的人估计不多吧。
3.清楚！如果不太明白细节的操作，还可以直接咨询朋友
4.经济！有时还可以得到一定的折扣哟

Coach,我知道有的Settlement Agent和inspector都是有区域限制，因为每个州的法律的流程都不尽相同，所以一些公司都只熟悉和管理自己的区域。

我的珀斯，Coach在哪个城市呢？

smartcareful · 发表于 21-3-2011 07:39:08

好漂亮的房子：）

coach · 发表于 21-3-2011 22:53:31

原帖由 jasmine76 于 21-3-2011 03:23 发表

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Coach，你说得对！

做一起关键性的检查，比如白蚁检查和房屋建筑检查，以及做Settle，市场上的价格相差不大。与其在网上自己查找一些不知底细的公司，不如让信任的朋友直接推荐，好处如下：
1.快！节省时间！ ...

Hi Jasmine76:

I am in Perth too. That is why I need your advice. Still searching for the right place for the right price as you know lots of places have been overpriced.

Hope soon will find one.

Do you have anyone to recommend for the pest control/building inspection/settlement agent?

Thanks

jasmine76 · 发表于 22-3-2011 15:09:44

21 March, 做了以下的事：
1.签完银行房贷合同
2.开始准备First Home Buyer Grant的资料（需要JP签字，只能等下周再办）
3.确认白蚁检查已经完成，没有问题，付款给Pest Inspection公司

jasmine76 · 发表于 22-3-2011 15:12:59

22 March, 做了以下的事：
1.联系Settlement Agent，确认Settlement Date是4月8日（我选的日子，据说是个入宅吉日，嘿嘿）
2.收到Pest Inspection报告。
3.寄回签完字的银行房贷合同。
4.联系租房中介，确认退房时间。

jasmine76 · 发表于 23-3-2011 03:19:34

原帖由 coach 于 21-3-2011 22:53 发表

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Hi Jasmine76:

I am in Perth too. That is why I need your advice. Still searching for the right place for the right price as you know lots of places have been overpriced.

Hope soon will find ...

Coach, 已经给你发站内短信，把我用的Settlement Agent&

est/building Inspectors的联系方式和价格，以及折扣都告诉你了，仅供参考。

没有贴在贴子上，以免有“托”之嫌。呵呵

cynthiawu · 发表于 23-3-2011 06:58:31

好美的家

icyphish · 发表于 23-3-2011 09:54:48

非常的漂亮~ 恭喜啊！！

sydneybaby · 发表于 23-3-2011 11:12:58

恭喜啦，谢谢分享。

Mark一下，回头买房时慢慢看。

coach · 发表于 23-3-2011 12:30:34

原帖由 jasmine76 于 23-3-2011 03:19 发表

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Coach, 已经给你发站内短信，把我用的Settlement Agent&est/building Inspectors的联系方式和价格，以及折扣都告诉你了，仅供参考。

没有贴在贴子上，以免有“托”之嫌。呵呵

Thanks Jasmine76.

I got your message.

jasmine76 · 发表于 23-3-2011 20:21:55

23 March,
今天进行房屋建筑检查，现场支付现金，打了九折。在卖方中介同意的前提下，我也进入房内一小会儿，重温一下这个小房子。（下Offer时，只在里面呆了不到半小时，真的有些细节记不清了）并量了量每个房间的尺寸，查看了一下Owner打扫卫生的状况。走时，Inspector告诉我说：如果有问题就直接给我电话。到现在已经三个小时了，还没接到他的电话，想必是没问题了，呵呵。Anyway,等明早的报告。

Gwendoline · 发表于 26-3-2011 23:33:13

恭喜！

厨房满漂亮！

jasmine76 · 发表于 27-3-2011 07:37:20

补上这两天的作业：

24 March，一早拿到房屋检查报告，除了一个屋檐外角有一点漏水（Inspector说去Bunnings买几刀的玻璃胶补补就好），车库外墙下面有一点霜化（可擦去），没有煤气（下次功能检查再确认）外，一切良好。
我买的这个小房子因为是比较新的房子，我当时也没有强求在购房合同上写明：Subject to building inspection（如果房屋检查有问题，可以合法退回定金，退出购房）建议购买旧房的筒子一定争取在下Offer时加上这条，保护自己的权益。

25 March，银行要求SettlementAgent提供Transfer of Land 和Settlement Statement，发邮件告诉Settlement Agent。并要求Mortgage合同Witness重签Signature（说是写得太整齐，以为是Printed Name，而不是Signature，要求用running Writing, 晕！）

26 March，Witness重签字，再寄Mortgage合同。

[ 本帖最后由 jasmine76 于 27-3-2011 07:39 编辑 ]

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