浅谈澳洲房市

life2010 · 发表于 21-2-2011 10:15:07

我不会预测房价。我只知道每天在cbd上下班人多的跟国内没区别。现在买好房子换了条火车线依旧如此。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 10:37:32

原帖由 oceania 于 21-2-2011 10:13 发表

 登录/注册后可看大图

房价已经在很高位了，还想怎么涨呢？
需求是有的，但是没钱，有需求有什么用？泡沫总归是要破灭的，没有神话，只有现实。

有人认为高位，也有人认为便宜。看看中国的房子就知道了。 03， 04年的时候有不少人已经觉得是高位了。还不是照涨。

市场不缺有钱人。

williamc666 · 发表于 21-2-2011 11:29:32

你觉得我们在这里争论这些有用吗？Strathfield 在哪儿呢？？？悉尼？我说的Burwood在墨尔本，看来你还没看明白我的帖子啊！！！小糊涂，真够“糊涂”的

这个名字起的好

williamc666 · 发表于 21-2-2011 11:32:07

支持！！！

妮南 · 发表于 21-2-2011 11:37:53

原帖由 williamc666 于 20-2-2011 20:16 发表

 登录/注册后可看大图

工资当然涨了，不瞒你说，刚毕业时候起薪30k，有点低，不过那是7年前了。。。现在呢无可奉告。。。7年房子涨了多少？地球人都知道。还有看了大家的发言，我想说投资有风险，如果前怕狼，后怕虎那就像上面的朋友说的把 ...

身边的例子告诉我，并不是每个人十年之内都在涨工资，工资减少的也不少、失业的就更不用说了。

十年、尤其是二十年前以前，Local说只要跑到雇主那里去要一份工作，那是比较容易的。而现在就完全不同了。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 11:40:35

楼主从人口角度分析，是个不错的切入点。 KPMG有个Partner叫Bernard Salt，专门分析房产和人口流动的关系，他有不少文章是讲这方面的。

有一部分投资者专门根据区域人口流动作为购房的指导，其中不泛成功者。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 11:46:10

原帖由 Rondy 于 21-2-2011 11:37 发表

 登录/注册后可看大图

身边的例子告诉我，并不是每个人十年之内都在涨工资，工资减少的也不少、失业的就更不用说了。

十年、尤其是二十年前以前，Local说只要跑到雇主那里去要一份工作，那是比较容易的。而现在就完全不同了。

个人的例子范围是非常有限的。要正而八经的做research, 还是要拿到专业统计数据，ABS上很多有价值的资料，看一下就知道10年的工资变化了。

妮南 · 发表于 21-2-2011 12:46:21

这些数据永远代表人均收入水平，比如去年是A、B、C、D、E 这5人的平均水平，而今年又是B、C、D、F、G 另外5人的平均水平。

每个地区的房屋统计数据也是这样，每年的]同期都是出售的不同的房子。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 13:41:13

原帖由 Rondy 于 21-2-2011 12:46 发表

 登录/注册后可看大图

这些数据永远代表人均收入水平，比如去年是A、B、C、D、E 这5人的平均水平，而今年又是B、C、D、F、G 另外5人的平均水平。

每个地区的房屋统计数据也是这样，每年的]同期都是出售的不同的房子。

是平均水平没错，所以反应了普遍请框。 A和F是不同的人，但掌握的技能类似，所以雇主给他们的pay差不多。

房子也是一样，不是统计同一套房子，是和它相似的房子。

妮南 · 发表于 21-2-2011 15:04:42

没错。从总体工资水平来看，无论中国还是澳洲都增长了。从总体房价来看，（排除人为炒房因素）十年来也增长了。

拥有一套房子是必需的，有人觉得把房子留在中国、而在澳洲租房也是一条策略。

关键还是按照目前的房价，假如我们平均贷款40万以上，三十年期限，也许你现在正是挣钱的黄金年龄，谁也保证不了在你未来的十年、二十年中收入会不会减少？会不会失业？

前天看到一位美国华人妇女的故事，与前夫8年前买下的房子目前还剩下的6万房贷，离婚时花了不少钱请律师把房子留住了，但因为她失业一年了、女儿还在上学，因还不起余下的房贷要被银行拿去贱卖。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 15:58:48

纯粹从经济角度来说，自住房并不划算。可是人除了赚钱外还是要有生活质量的，对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神上附加值可能没那么明显。

你说的30年的贷款期限里面可能失业的问题，这种可能性当然存在，但是既然是投资，就有风险， 0风险的投资是不存在的。就算把钱存银行，银行都可能倒闭是不是？

投资者要考虑的是怎么降低风险，比如两人同时工作，一起失业可能性就小很多；还有多存款，家里有足够的备用金即使失业也可以撑过半载一年的。或者LVR低一点，用房产里的equity支付生活费。办法有很多。

我建议最好不要举个例来说明问题，因为这种方法没有说服力。我可以很容易举出反例，比如某某某买房，半年内赚了6万，这种例子比比皆是。

妮南 · 发表于 21-2-2011 16:18:00

无疑离婚对一个家庭原本拥有的财产损失是最大的，即使女的保住了房产的产权，但也会因为无力支付余下的贷款而被迫拍卖。但是海外移民离婚率还是比较高的，也是不容忽视的一个问题。

假如一个家庭圆满的话，不仅小孩能得到很好的生长环境，而且夫妻两个人都上班更容易积累财产。从一套房到二套以上的房产不是梦。

单身供房相对来说风险也不小，但有的不得不以出租自己的房间来维持或增加月供。

oceania · 发表于 21-2-2011 16:21:44

你说的情况不在少数，很多华人就是买了房子再分租一间。
那还有什么精神上值得满足的？为了拥有而拥有。

[ 本帖最后由 oceania 于 21-2-2011 16:25 编辑 ]

oceania · 发表于 21-2-2011 16:24:45

原帖由 flyspirit 于 21-2-2011 10:37 发表

 登录/注册后可看大图

有人认为高位，也有人认为便宜。看看中国的房子就知道了。 03， 04年的时候有不少人已经觉得是高位了。还不是照涨。

市场不缺有钱人。

这有钱人都是中国人吧。
涨也是有原因的，有的是合理的，有的是不合理的。譬如，华人聚居区，那就是疯涨，不需要什么数据支撑，有人就是有钱。
但问题是你不能就光看华人聚居区吧。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 16:26:04

原帖由 oceania 于 21-2-2011 16:21 发表

 登录/注册后可看大图

你说的情况不在少数，很多华人就是买了房子再分租一套。
那还有什么精神上值得满足的？为了拥有而拥有。

这种情况是划归于投资范畴。

话说回来，即使分租一套，心理上的感受也是不一样的， owner随时可以叫房客走人。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 16:28:41

鬼佬也很多有钱人，还有阿三，中东人，有钱的也不少。各种族各肤色都有穷人和富人。

很多涨得地方也不是中国人聚集区，比如细腻内西，东面等等。

oceania · 发表于 21-2-2011 16:33:47

我感觉不可能涨太多，将来的几年。
理由是，经济的基本面不好。
移民多了，竞争激烈，工资水平是停步不前。不乐观
移民方面，大门变成门洞了，能挤进来的多数没什么钱的

[ 本帖最后由 oceania 于 21-2-2011 16:34 编辑 ]

flyspirit · 发表于 21-2-2011 16:35:41

房价高不高，是一个纵向和横向比较的结果，要有参照物的。

比如我这么问一个问题：50万的房子，价格算不算高，你怎么回答我？你回去比较，一种f方法是横向比，如果周围同样的房子，都卖60万，那50万显然不高。如果其他人卖40万，那这个50万就高了。

你也可能纵向比， 5年前这房子卖了40万，那你可能决的现在50万是高了，不买。那如果又过了5年，这房子80万了。回过头来想想，这50万真实便宜。

举这个例子是要说明，判断房价高不高完全取决你的参照物，结论是否正确也取决于你用的参照物是否正确。

[ 本帖最后由 flyspirit 于 21-2-2011 16:38 编辑 ]

flyspirit · 发表于 21-2-2011 16:38:18

原帖由 oceania 于 21-2-2011 16:33 发表

 登录/注册后可看大图

我感觉不可能涨太多，将来的几年。
理由是，经济的基本面不好。
移民多了，竞争激烈，工资水平是停步不前。不乐观
移民方面，大门变成门洞了，能挤进来的多数没什么钱的

很有可能，持平，甚至跌个5%都有可能。但我前面也说了，均价跌不代表所有房子都跌，高水平的人能够找到好的deal, 即使在市场平淡期也能赚钱。

oceania · 发表于 21-2-2011 16:44:16

这横比纵比搞的我头疼。
先不说华人了。就说local了，你觉得他们的收入是增加了，还是现在生活更不容易了
买房，你得贷款吧，如果你的收入不能cover贷款，你怎么支撑呢
收入其实没什么太大的提升，这几年，生意也不好做
基本的东西不能看不到，光参照华人的

flyspirit · 发表于 21-2-2011 16:59:30

原帖由 oceania 于 21-2-2011 16:44 发表

 登录/注册后可看大图

这横比纵比搞的我头疼。
先不说华人了。就说local了，你觉得他们的收入是增加了，还是现在生活更不容易了
买房，你得贷款吧，如果你的收入不能cover贷款，你怎么支撑呢
收入其实没什么太大的提升，这几年，生意也 ...

很有意思，你从哪里得到的人家鬼佬的收入不能cover贷款的结论？不是你哪个鬼佬朋友的story吧。

williamc666 · 发表于 21-2-2011 17:03:10

Flyspirit 太强了，我觉得你像是做地产讲座的，有一种舌战群儒的感觉，太强了。。。楼主我服了。没得说的。。。顶顶顶

[ 本帖最后由 williamc666 于 21-2-2011 17:15 编辑 ]

oceania · 发表于 21-2-2011 17:07:25

原帖由 flyspirit 于 21-2-2011 16:59 发表

 登录/注册后可看大图

很有意思，你从哪里得到的人家鬼佬的收入不能cover贷款的结论？不是你哪个鬼佬朋友的story吧。

不是说哪一个
总体大概吧，利率在升吧，工资没怎么长吧，物价在长吧，油价在长吧
收入不变的情况下，压力自然在升啊

williamc666 · 发表于 21-2-2011 17:31:26

如果真是靠死工资去供房，或者还有投资房确实比较累，如果再加上离婚或者离异可以说更是难上加难了。。。非常理解。所以有很多人不买房子，一辈子都租房，所以如何管理好投资，或者说如何理性投资尤为重要。可能有人会说那是你有钱所以去投资，我没钱怎么投资？？？但是我想说，没有人生下来就是有钱人（除了富二代），所有的财富都是靠自己的智慧加辛勤的劳动才能获得的！
我更赞同刚才楼上的flyspirit说的！！！“对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神上附加值可能没那么明显”

1972240 · 发表于 21-2-2011 17:38:25

原帖由 oceania 于 21-2-2011 10:13 发表

 登录/注册后可看大图

房价已经在很高位了，还想怎么涨呢？
需求是有的，但是没钱，有需求有什么用？泡沫总归是要破灭的，没有神话，只有现实。

Agree with that. I am not expert, I can't forecast anything, but I know some fact and have some common sense:

Japanese said their real estate market was different;
Hongkongnese said their market was different;
Yankees said their market was different;
Irish said their market was different and their unemployeement rate is vey low (3 years ago);

Now also Ausie brokers say Australian market is different, the price will be always going up. So what you r are waiting for ?
I do hope the economy is always good and Ausie market is different.

flyspirit · 发表于 21-2-2011 17:46:06

原帖由 williamc666 于 21-2-2011 17:03 发表

 登录/注册后可看大图

Flyspirit 太强了，我觉得你像是做地产讲座的，有一种舌战群儒的感觉，太强了。。。楼主我服了。没得说的。。。顶顶顶

和高手比差的远了，我也不是做地产讲座，只是对这方面有兴趣而已。也是看了你的帖子，有感而发。

flyspirit · 发表于 21-2-2011 17:50:04

原帖由 oceania 于 21-2-2011 17:07 发表

 登录/注册后可看大图

不是说哪一个
总体大概吧，利率在升吧，工资没怎么长吧，物价在长吧，油价在长吧
收入不变的情况下，压力自然在升啊

压力再增加是没错，但和你说的工资cover不了房贷是两个概念。压力大了，可以少在外面吃饭，少喝酒，少买衣服，少出去旅游。省钱的方法有很多。

妮南 · 发表于 21-2-2011 17:53:43

“对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神上附加值可能没那么明显”

——并不否认flyspirit这句话的意义。哪个人不想拥有自己的房子？哪个女人不爱享受自己的小家生活？前提是你必须有钱，这套房子的价格能让你承受得起。假如住在宽敞明亮的房子里，总是琢磨着如何超时工作去还债，夫妻两个人又不时为由谁来支付账单而争吵，又谈何生活乐趣？

flyspirit · 发表于 21-2-2011 17:55:53

原帖由 1972240 于 21-2-2011 17:38 发表

 登录/注册后可看大图

Agree with that. I am not expert, I can't forecast anything, but I know some fact and have some common sense:

Japanese said their real estate market was different;
Hongkongnese said their ma ...

Every market is different to some extent. But this market is always built upon economic foundation and financial system. The collapse in housing market is triggered by fall down of there domestic economy except Hongkong. So it goes back to the basic question, do you think Australia economy will collapse in short or mid term?

flyspirit · 发表于 21-2-2011 17:59:48

原帖由 Rondy 于 21-2-2011 17:53 发表

 登录/注册后可看大图

“对于大部分人来说，住在自己房子里在精神层面上的享受不是租房能够体会到的，尤其对于一个有老婆，孩子的家庭来说。不信的话可以问问老婆，想不想有个自己的房子，估计90%的女人都会说想。至于单身汉，精神 ...

房子还没有贵到那种程度。而且房价和地段有很大关系，收入少还可以去远点的地方。比如悉尼的外西。大把便宜房子。

		自动登录	找回密码
密码			FreeOZ用户注册

FreeOZ

浅谈澳洲房市

回复 #58 小糊涂的帖子

回复 #62 flyspirit 的帖子

回复 #67 flyspirit 的帖子

回复 #69 flyspirit 的帖子

回复 #70 Rondy 的帖子

回复 #72 Rondy 的帖子

回复 #74 oceania 的帖子

回复 #74 oceania 的帖子

回复 #79 flyspirit 的帖子

回复 #83 oceania 的帖子

Different Market in Australia ?

FreeOZ

浅谈澳洲房市

回复 #58 小糊涂 的帖子

回复 #62 flyspirit 的帖子

回复 #67 flyspirit 的帖子

回复 #69 flyspirit 的帖子

回复 #70 Rondy 的帖子

回复 #72 Rondy 的帖子

回复 #74 oceania 的帖子

回复 #74 oceania 的帖子

回复 #79 flyspirit 的帖子

回复 #83 oceania 的帖子

Different Market in Australia ?

回复 #58 小糊涂的帖子