在南澳阿德买房建房的经历以及认识

apple157 · 发表于 28-8-2010 10:04:41

不错，不错

shenlong1984 · 发表于 28-8-2010 12:38:49

学到很多,谢谢LZ

raycxh7115 · 发表于 29-8-2010 23:27:21

在此再次声明，阿德肯定有很多好的地段，但是呢我一直说了我的大爱还是海边。所以我先就海边把自己的感觉先分享下。
GLENENLG 北上就是WEST BEACH,这边直线距离离CITY最近因为在正西面。这里的海也不错，但是我心里有点阴影就是我前面提到过，从这里开始的海边鱼腥味就开始加重了（这个是个本地的中介一次很推心置腹的和我聊天告诉我的），实际上呢是有点但是我个人感觉还是可以忽略。有个内海河叫PATAWALONGA CREEK其实就是GLENELG开始有个闸门直接通海，这边大家看到有游艇了，这个是PUBULIC的，只要付钱就可以停，开了闸门就可以从GLENELG出海。这个CREEK一直向北通到WEST BEACH GOLD COURSE，沿岸绿草茵茵，冬天春天瞧来颇有江南风韵。两边也可经常看到跑步和钓鱼的人。再北就是WEST BEACH的ADELAIDE SHORE RESORT里面有个CLUB，是SAILING 和游艇CLUB，这个是小的游艇和帆船的CLUB，名字很大ADELAIDE呵呵但是真正最大的几个都还在北面。里面晚上有些简单的餐吧，价格不贵情调也不错。 WEST BEACH我个人觉得位置蛮好，正西在城的，机场旁边，然后水上运动和房车公园以及高尔夫练习场和高尔夫球场都配备了。应该是比较方便好的休闲的住处。
再往北就是HENLEY BEACH，我对HENLEY BEACH一直情有独钟，可能在我刚来租车玩得3天里，在这边海边吃了一顿很不错的泰国菜，然后天气好，在海边和JETTY感觉很好的缘故吧。其实对一个地方和一个人的看法总和开始的印象息息相关的。另外HENLEY BEACH的餐馆和PUB还有小街也还蛮有腔调。
继续北上，就是GRANGE这两年相对的新贵，海边的，去CITY也方便。不知道大家注意到没有，好像这边一直北上一直到NORTH HAVON一路上都有GOLF COURSE。所以喜欢GOLF喜欢海的朋友完全可以考虑这边了。
GRANGE向北就是西湖了（WEST LAKES）。一个规律所有沿海一般海边ESPLANADE的即使是APARTMENT都没有少于1个M的。但是WEST LAKE有点奇怪，不是海边，但是对着湖边的也没有下于1M. 这个湖其实是海湖，湖边风平浪静，风景也颇优美。离海不远但是也不近。按一个前辈的意思，海太吵了，还是这个地方好，所以这里也不少中国投资移民聚集此处。
再度北上，一直到半岛的尽头是NORTH HAVON。这个半岛其实很有意思两边都是海，里面的也是海边，所以其实这个地段非常有意思。但是价格呢反而没有WEST LAKE以南的海边贵。其实就仅仅就两边就是海的角度来看，就非常值得赞赏了，很UNIQUE。另外一路几个大的游艇帆船俱乐部都在这里，其中最大的在NORTH HAVAN。第二大的也在靠近PORT ADELAIDE但是没过去的半岛上。高尔夫球场也有几个。客观讲，除了有些地段海腥味重点，其余都比较完美。完全可以考虑在这个地段建或买个DREAMHOUSE。
一般的情况我估计没有人再从WEST LAKE向北走了，我是正好凑巧一个朋友在那个游艇俱乐部工作邀请我去玩，所以我一路看了过去，然后那个本地朋友TIM一路带我介绍了下。我才知道了这个半岛其实还是很有意思。建议没去过的同学完全可以沿途走一圈，真是好的休闲场所。

yunsa · 发表于 30-8-2010 09:14:51

原来还有这么多有意思的地方去看看,对于喜欢鱼腥味的人来说那就是个享受了.呵呵!

daxiao · 发表于 30-8-2010 13:41:57

最喜欢HENLEY BEACH，　也想过在那买个APT，TOWNHOUSE什么的，带个面对大海潮起潮落的阳台，当然，都是在做白日梦时想的

laohai002 · 发表于 30-8-2010 15:40:03

good i am waiting next

raycxh7115 · 发表于 31-8-2010 02:36:30

今天帮一个朋友定下来一个APARTMENT，因为刚LISTING上去的，没登广告价格很好在CITY。我也很高兴终于能帮朋友拿到便宜的价格。顺便和大家说说APARTMENT的和UNIT得投资价值和区别吧。
记得刚来的时候很奇怪，什么是UNIT什么是APARTMENT，有时候甚至TOWNHOUSE本地人也叫UNIT。其实看得多了，我现在慢慢体会到中间其实很微妙。未必是对的答案，我是这么看其中的区别的：UNIT一般不超过3层，而且一般都是TIMBER结构的，餐厅和厨房在一起的；APARTMENT呢一般高层多些，餐厅厨房分开，结构如果是多层4层以下一定是老的（60到80年代）但是SOLID BRICK结构的。
关于UNIT，我在ST PETER住过，质量肯定不好，隔音不好，拥挤。但是不要否定其中有价值的东西。比如如果在好的同样地段，一层的UNIT比两层的有价值些，一个原则是分摊的地多的价值就更大些。但是个人建议除非整个买下几个UNIT打个折扣（因为真的一起买下来总体价格其实比买块地或者同样大的地一个PROPERTY的价格高很多，一般不会进入我的投资范围。但是对过渡者来说，还是可以考虑的。比如离CITY很近（开车不超过5分钟）或者海边的，因为相对价格不高，所以呢对贪图方便和生活方式但是资金不足的同学们还是可以考虑。
关于APARTMENT，我前面说要好好讲讲。个人认为ADELAIDE是个小城市，但是APARTMENT投资机会明显还是存在。举个简单例子，悉尼墨尔本CBD或者附近的一个GENEROUSE APARTMENT至少在60万以上。阿德呢除了这两年建的新的还有NORTH ADELAIDE我前面提过的，能到了这个价位，大部分还是到不了。但是只要本世界建成的相对新或者新的APARTMENT管理费用加上COUNCIL水费等等，两房都在5500以上每年，就是说每周你买了房子后基本消费都在110块每周。为什么呢？因为管理费贵，管理费贵主要电梯然后健身房桑拿和游泳池等。坦白说，在澳洲我看到的所有的公寓楼的游泳池就是个大澡盆，如果是个25*15的小池子这里就是AQUATIC CENTER了（反应到澳洲确实缺水啊，只要是游泳中心，绝对学生还有俱乐部了，呵呵想想上海随便一个健身中心或者小区的游泳池都不至于这么寒酸）.至于桑拿和健身房等也没觉得能吸引我。总之这样的基本费用加上这些，实在不能吸引像我这样的PRACTICAL的人。当然去年过来的时候也考虑过在AMBASY买一个（AMBASY是2001年建成时煤气，HORIZON是02年建成时电炉，也是讽刺的很），其实这两个建成后一直跌直到前年开始回升。如果买这个呢就是一种生活方式吧，另外价格还是有吸引人的地方。我去年为什么考虑买呢，因为我那时候骑车住UNIT，又读书有段时间压力很大，一次太太知道了就损我，至于呢嘛又在苦哈哈的自己扣自己。想想好像是的，不就一个临时住所吗？都不能买个住住？还真的给了OFFER还真的接受了，但是没成，因为对方没车位哈。（有的带车位有的不带，不带的另买就离住所有点走路）我注意到现在这个价格都从去年底的价格涨了15%-20%左右。考虑到这个位置很优异，另外自己不住OAKS集团还是帮你管理，还是有收入。差点忘了，这种APARTMENT其实叫SERVICE APARTMENT，银行不认为是RESIDENTIAL而是认为是商业房，所以贷款呢一般难拿，这个也是影响了他在市场上的交易价格。
另外我前面也提到，NORTH ADELAIDE的BROUGHAM PL的面对CITY的俯视的那两个APARTMENT 还有MACKINNON PDE的在建APARTMENT还有CITY 东边的都是钻石地段的，管理费用也是很高，但是这些就是属于财力雄厚享受生活方式和地段的高段投资或者高段用户同学了。
但是我重点还不是看这些，我今天想强调的其实是60年代到80年代的一些CITY和GLENELG的一些APARTMENT。绝对遍地黄金，我都感慨。今天太晚了。啰嗦了点，明天专门聊这方面存在的机会和价值。

raycxh7115 · 发表于 2-9-2010 00:16:44

阿德这个鸟地方真得是鸟不拉屎呵呵，没人气啊。鸟人写得没劲了不写了，回去呆段时间感受人气去呵呵

bg1pdq · 发表于 2-9-2010 01:36:56

别泄气啊，继续写。

shenlong1984 · 发表于 2-9-2010 01:59:03

鸟人童鞋的文章很有参考价值啊.
哈哈,阿德的确没人气,我正考虑换个城市混混.

raycxh7115 · 发表于 3-9-2010 09:37:41

说老实话，这个帖子我觉得简直莫名其妙，狗屁一枚。鉴定完毕。听都没听到过的SURBERB也是十大？！里面就ST PETER还可以说得过去，余者不知所云。

herejingying · 发表于 3-9-2010 11:49:41

那里面的Semaphore和Modbury 我很有兴趣，去过几次环境不错，也许不是dreamhouse的水平，但是问题是我的家底也远没到dreamhouse的水平。

shenlong1984 · 发表于 3-9-2010 12:25:59

原帖由 raycxh7115 于 3-9-2010 08:37 发表

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说老实话，这个帖子我觉得简直莫名其妙，狗屁一枚。鉴定完毕。听都没听到过的SURBERB也是十大？！里面就ST PETER还可以说得过去，余者不知所云。

忽悠人投资开发荒地的,哈哈.
还得实践出真知.

哈罗加菲 · 发表于 3-9-2010 12:50:04

同喜欢MARINO， SEACLIFF的地势太低了

ssmuzsn · 发表于 3-9-2010 15:14:02

顶
楼主
希望继续分享啊
受益匪浅

yunsa · 发表于 3-9-2010 21:48:49

很想继续听听LZ的继续分析！

raycxh7115 · 发表于 3-9-2010 22:54:43

原帖由 哈罗加菲 于 3-9-2010 11:50 发表

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同喜欢MARINO， SEACLIFF的地势太低了

我前面分析过，MARINO比较理想有山有海，真很好。但是SEACLIFF沙滩到BRIGHTON最好。而且SEACLIFF也有点高度到沙滩要下个九曲十八绕的坡。其实蛮好。

lazycat18 · 发表于 3-9-2010 23:06:50

好帖! 看的有点儿晕，mark. 睡醒了再读。

raycxh7115 · 发表于 3-9-2010 23:39:09

原帖由 herejingying 于 3-9-2010 10:49 发表

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那里面的Semaphore和Modbury 我很有兴趣，去过几次环境不错，也许不是dreamhouse的水平，但是问题是我的家底也远没到dreamhouse的水平。

其实每个人都有自己的局限性所谓POSITION不同。所以我觉得你说的有道理，但是我觉得那个帖子的十大未免过于夸张。其实一个人最要紧的不是有钱没有，聪明与否，文凭高低，最重要的是视野。我把本帖子里一个跟帖子的哥们的话和你一起分享，我觉得这个哥们视野在阿德是难得的了。引用如下----发表时间: 3-9-2010 08:07
所在论坛: 我爱我家
所在主题: 在南澳阿德买房建房的经历以及认识

评分分数: 威望 +25 点
操作理由: 那个贴子完全是胡扯，连狗屎都算不上。狗屎还能当花肥的。

raycxh7115 · 发表于 3-9-2010 23:44:32

我真觉得这个FREEOZ也够奇怪的了，人在日本！到处发消息还领分！操，这里是澳洲还是日本！以后是不是这里的管理员到了欧洲就是人在欧洲，到了非洲人在非洲，到了美国人在美国。到了-----那么鸟人去了那么多地方还要不要在这里炫耀下！真他妈莫名其妙。

raycxh7115 · 发表于 4-9-2010 00:14:46

上次我提到，其实很多人注意到阿德的地还是存在价值，目前我碰到的人当中，本地人只要稍微有VISION的都在做这个事情，就是SUBDEVISION。中国的投资移民有些聪明的在做这个事情，不了解的都去买个这个地方小鸟生意，打掉点费用。也有些475比如我之流也在看这个机会，并且上面我提到的那个有视野的哥们在这边收了不少地了，然后不动。其实这个是聪明的做法。为什么？且听鸟人娓娓道来哈哈（好像不像鸟人的口气哈）
为什么说BG1GDQ很聪明？很简单，因为最近的建筑成本很高！如果不是很好的BARGAIN买地的时候，马上开发MARGIN很低。加上9月1号新的规定出台，对环保要求达到6个星！意味着建筑成本要增加5-15%！老实说现在开发基本没利润。因为太多人在关注RESIDENTIAL的地了。但是持有肯定是聪明的做法，资源嘛总归是有限的。尤其是好的地段。
还是回归到主题，为什么我前面说有些APARTMENT的简直就是黄金机会呢？其实意思。我这里特指一些老点的在CITY和GLENELG的老APARTMENT！原因有三
1. 这些老的APARTMENT其实都很SOUND，现在没有SOLID BRICK就是实心砖的APARTMENT 了在90以后很少。这种SOLID BRICK的建筑成本，我因为接触了开发可以给大家一个基本的概念，那就是2000一平方都做不下来。举个例子，我刚帮一个朋友搞定的APARTMENT130平方带门的车库在CITY，很好的维护干净，拿到是39万左右，135平方那么建筑成本就是27万，CITY车库算少也是3.5万一个。那么大家算算，建筑基本成本最低最低也得31万。这个意思就是你找块免费的地方建一个得31万，那么这个地段才值8万？简直就是捡钱！
2.这些老的APARTMENT维护费用很低，举例上面三房的维护所有加COUNCIL RATE全部才3000全年，但是稍微新的我前面分析过两房都得6千一年。
3.这些地段和车位也是值钱的。阿德PEAK TIME还是堵车了，另外CITY生活毕竟方便，说句鸟人说的话，不用打车去喝酒吧。
我注意到CITY，NORTH ADELAIDE和GLENELG有些很不错的投资机会！鸟人判断-------=5年翻番的可能很大！但是我明显局限了这些地段，甚至连NORWOOD和UNLEY都不算进去。因为明显的是只有这些地段值得鸟人关注这种APARTMENT！为什么需要独立思考。

raycxh7115 · 发表于 4-9-2010 01:38:52

原帖由 shenlong1984 于 2-9-2010 00:59 发表

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鸟人童鞋的文章很有参考价值啊.
哈哈,阿德的确没人气,我正考虑换个城市混混.

正像我前面帖子评论所言，视野很重要！如果你年轻20来岁，或者30左右，可能的话就换地方，支持！鸟人认为自己奔四了，以为可以安静的休养下，可是来到这里很痛苦！为什么？这里很难找到MATE。和本地人混，现在好点了，但是还是土！丫的经常什么JB阿猫阿狗都出来认为鸟人在吹牛！f***，需要吗？

h_vc · 发表于 4-9-2010 02:42:49

换个马甲来捧场! 赞一个! Vision很重要, 但是不是人人有。

很敬佩楼主独到的见解/精辟的分析。短短时间, 能将AD房产看得如此透彻, 确实令人赞叹。
所谓万事皆有因。LZ的所得是理所当然的。

raycxh7115 · 发表于 4-9-2010 10:18:07

[quote]原帖由 h_vc 于 4-9-2010 01:42 发表

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换个马甲来捧场!
楼上的，为什么要换马甲？请以真面目示人。鸟人虽鸟，但至少保持鸟人本色。如果鸟人换马甲，那就不是鸟人了。

raycxh7115 · 发表于 4-9-2010 10:19:58

原帖由 lazycat18 于 3-9-2010 22:06 发表

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好帖! 看的有点儿晕，mark. 睡醒了再读。

睡神啊！晕的地方可以提问，鸟人当不吝赐教！嘎嘎

yunsa · 发表于 4-9-2010 17:07:02

谢谢LZ详细的分析。看来也要培养培养眼光。呵呵！

shenlong1984 · 发表于 4-9-2010 19:51:59

呵呵,有人的地方就必然存在种种情绪,羡慕,忌恨,猜疑,不平,种种.
难得鸟人同学愿意分享宝贵的经验供大家学习交流,呵呵.文字见人心,朴素简洁明了,一看便知是个肯下功夫,实干,不虚浮的人.鸟人提到两点,一是培养自己的vision, 而是相信自己的判断力. 给俺印象深刻,二者又是相辅相成的.
想请教鸟人同学,对于俺这样的新手来说,怎样培养分析判断的能力捏?有没有案例教学.

三克油,,,,,,,

raycxh7115 · 发表于 5-9-2010 02:20:25

原帖由 shenlong1984 于 4-9-2010 18:51 发表

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呵呵,有人的地方就必然存在种种情绪,羡慕,忌恨,猜疑,不平,种种.
难得鸟人同学愿意分享宝贵的经验供大家学习交流,呵呵.文字见人心,朴素简洁明了,一看便知是个肯下功夫,实干,不虚浮的人.鸟人提到两点,一是培养自己的v ...

呵呵，既然请教，鸟人当不吝赐教。不当之处，欢迎指正。本着一起进步之原则。
古人云，行万里路破万卷书，当成器。此处不用翻译，一目了然。祖宗说的话未必是对的，尤其对于自然科学，这个是西人值得自豪之初，当年伽利略因为相信自然相信真理，而不是选择找古人比如托勒密等寻找答案。也是中国人最近几百年落后的原因吧。但是对于人文，中国确实博大精深。也是缺点，但是我觉得经过考验的话还是对的。希望对你有所启发。

shenlong1984 · 发表于 5-9-2010 03:31:07

原帖由 raycxh7115 于 5-9-2010 01:20 发表

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呵呵，既然请教，鸟人当不吝赐教。不当之处，欢迎指正。本着一起进步之原则。
古人云，行万里路破万卷书，当成器。此处不用翻译，一目了然。祖宗说的话未必是对的，尤其对于自然科学，这个是西人值得自豪之初，当 ...

呵呵,多谢鸟人童鞋赐教.我明白你的意思,你的经验正是俺欠缺滴,所以有个机会肯定要学习一下,呵呵.歪一下楼,说到中国文化的问题,实际上是有个断层的.马一浮之后便没了掌握传扬精髓之处的人.这个断层导致的就是普遍人心散乱,没有底线,"道"已不存.重振文化需要一个比较长的时间.这里面又种种纷乱,制度,权力分化etc.
anyway,

俺还想请教，怎样培养对市场的敏锐感，自己悟？交流？etc,,,,,,

raycxh7115 · 发表于 5-9-2010 16:45:25

原帖由 shenlong1984 于 5-9-2010 02:31 发表

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呵呵,多谢鸟人童鞋赐教.我明白你的意思,你的经验正是俺欠缺滴,所以有个机会肯定要学习一下,呵呵.歪一下楼,说到中国文化的问题,实际上是有个断层的.马一浮之后便没了掌握传扬精髓之处的人.这个断层导致的就是普遍 ...

鸟人一般不谈文化，因为鸟人不是文化人哈。既然楼上歪下楼，我这里就一起歪下。关于马一浮，其人我甚是佩服，所谓学贯中西，但是最后还是回归到他的根本就是滋养他的儒学甚至理学上。关于理学，我个人认为其实才是造成中国最近几个世纪落后的根本原因，因为禁锢了人的思想，违背了人性。鸟人一直认为人之所谓为人，不管男人女人，亚洲人非亚洲人，都是HUMAN，千万别违背了人性。鸟人有个奇怪的逻辑。大家都知道中国的文学其实有个大作叫红楼梦或者石头记的，里面场景描述很多其实借鉴宋代金瓶梅。从这些描述宋代婚嫁丧娶以及当时人情世故来看，那个时候人性还是比较自然的。虽然中原开始式微，版图缩小但是那时候帝国还是不错的，更不用提人性很自然的唐朝。其后开始慢慢扭曲，禁锢也越来越强，到了明朝清朝登峰造极，最后造成了衰弱的150年前的末代帝国。
关于文化断层的事情，个人现在还在嘀咕，是好事还是坏事的问题。也许都不可一概而论，也许从某个角度来说，没有了或者加大削弱了所谓很多文化哲学的负担，解放了国人的思想，也许是个好事。
我其实做个解释，万里路这里的意思就是多实地看房，万卷书的意思多上网看比较，当然和行内人士多沟通交流也属此类。

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在南澳阿德买房建房的经历以及认识

海边继续北上

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再谈APARTMENT和UNIT的区别和投资机会

懒得写了

竟然还有人鼓励，也谈刚看到十大阿德性价比的帖子

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真丫奇怪，日在日本开张大吉

谢谢大家鼓励，鸟人继续发表关于APARTMENT的投资分析