在南澳阿德买房建房的经历以及认识

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 04:10:30

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在阿德呆了7个月有余，看过的房产300有余，给过OFFER的10个有余，参与AUCTION的10个有余，碰到的中介30有余，房地产中介的课呢也上了5个月左右，或多或少对阿德的房产有点认识了。目前买了商业房和地产正在申请建7个TOWNHOUSES和4个HOUSES.因为所有的都是从零开始，自己摸索出来的，所以这里拿来一并共享以使新朋友对阿德房子或多或少有点认识吧。
买房第一阶段
刚来因为想保持骑车的习惯，自然活动范围就小点，除了开始租车转过HILL和VICTOR HARBOUR外，主要在CITY和NORTH ADELAIDE，UNLEY,ST PETERS混。刚来的时候觉得典型的西方的城镇，并没有很特别的感觉，但是比较了下CITY和NORTH ADELAIDEh还是明显感觉出了高下。那短时间非常有意思，每天骑车到处晃，网上到处看，给中介的电话然后和财务商量，也是这段时间我确定下来财务ALLEN本地的老外可是信任的，建立起良好的关系。具体感觉就是CITY还是乱糟糟的，但是不错，NORTH ADELAIDE呢明显高出一筹，有味道闹中取静有品位。用上海人的话来说，CITY就像南京东路，NORTH ADELAIDE 就是霞飞路（淮海路）一些地段。所以下了决心在NORTH ADELAIDE 买个像样点的东西，结果饱经磨难加上高温熏烤（只是骑车），但是在我回国前定下了MELBOURNE ST的一处房产，应该是这个街上最大的一块了。因为当时很明确，自己未拿到PR，我只是看商业地产为主，不拿没有优势的RESIDENTIAL。在这4个月期间，我给过至少10个OFFER，参加过一些OCTION，包括CITY 的一些比较大的地产的，现在回想当时价格都比较便宜（半年后回想）。我的OFFER呢基本都流产了，只是这个成功，但是也颇为满意。放心回国呆了3个月休整了下。就在这里写的时候，还有人约我碰头，我说在MELBOURNE ST，一个国内朋友说NORTH ADELAIDE啊不是CITY啊，我晕！这里顺便纠正下一些奇怪的认识。 NORTH ADELAIDE在本地人眼里就是好区就是富区，传统历史上都是。 NORTH ADELAIDE也是第一个房价超百万的地方，连续3年都是。另外NORTH ADELAIDE就是CITY一部分。
其中在买的时候，因为是475签证，担心会不会有问题，所以一直给FIRB电话然后找移民中介问，最后呢，我确定是可以买商业地产的，只要不超过5MILLION，可以当生意自雇。但是一般好地段商业地产买的时候有讲究，因为银行对商业地产限制紧所以呢要做好付40%的准备，像咱们保守的人就全付了再说。另外因为是商业地产所以涉及到GST，所以一定要成立公司最好TRUST下面的公司来购买，对自身也是一种保护，因为TRUST是独立的法人，即使VISA拿不到PR也还可以得到保护。

开发阶段和买房第二阶段以及对阿德房产的重新再认识
4月份再次来到阿德SETTLE下那个房子。因为知道后面一块空地以前COUNCIL有个APPROVAL可以建APARTMENTS，所以也很笃定。另外因为对地段比较信心，所以呢房东也是饭店的主人把生意搬走，我也没意见。（其实这个在开始就犯了个小错，害得我现在还没完全租出去而且贴了2万块各种费用！郁闷）。找本地ARCHITECT和BUILDER以及中介，发现以前的APPROVAL建房子的话我肯定亏钱。这时我有点着急，只好找不同的ARCHITECTS琢磨概念，总共找了10以上的ACHITECTS，包括国内的朋友，总共有20个左右的概念，最后确定三个不亏可以赚点。然后自己找CITY COUNCIL碰面，确定下来做7个TOWNHOUSES。我先是找个国内发展商的哥们找个手下设计师给我按照我做的RESEARCH画出平面效果图等等，然后我找BUILDERS去做PRICING。前后大大小小的BUILDER我找了有15家以上，开会的也至少有5家，最后还是选了最贵的但是本地人最认可的一家来做了，签个合同。然后一起还是找个当地有名的设计事务所来从新按我的基调画图，再PRICING，然后SUBMIT到了CITY COUNCIL。告一段落。
TIPS, 阿德的BUILDER们大部分因为规定的改变，90%都不能造3层或以上的房子。奇怪吧呵呵。这里的设计师谈的时候一定要讲好，先出CONCEPT，FEASIBLE了再谈合同和钱。否则一般都是按小时收费100-150不等。

在这个过程中，由于阿德雨水多起来了，4月底开始，我骑车经常淋湿受不了了，只好忍痛不再坚持运动买了辆车。这样活动范围大大提升了，也是由这个时候开始对阿德的房地产有了重新的认识。

冷色调 · 发表于 21-8-2010 09:49:51

楼主系有钱淫，准备在阿德搞房产开发？
有点好奇，Melborne St 的地啥价钱？

yunsa · 发表于 21-8-2010 11:18:16

LZ是牛人, 还分享了这么好的经验! 祝愿LZ一切顺利!

退休养老的人 · 发表于 21-8-2010 12:00:42

Melborne St 是超级贵的一条街，阿德好多私人诊所都在这条街上，所以商业价值很高

Goodmorning · 发表于 21-8-2010 12:18:24

楼主很强悍.赞三个

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 12:36:52

分享下喜悦，然后在分享下我在对阿德好房子的第二阶段认识。就在上周，我全部递交给CITY COUNCIIL后。突然两个照顾我EXISTING商业地产的中介分别给我电话，我的这个地产还没开工已经得到了OFFER超过我出价的40%，和财务算了下估计能拿到手30%的利润。哈看来我的选择还是对的。回头对刚才一句话做个补充，我在去年底给了4个OFFER给了几个商业地产，都流产了。参加了3个AUCTION也没弄到什么。现在回头看看那7个地产，包括WAKEFEILD ROAD 救火车旁边的红砖楼，包括WHITMORE ST一个4层烂尾楼，包括NORTH 的CHILDERS ST的一个HERITAGE(里面有4个APARTMENTS）。现在我的调查都涨了20-30%。但是我的这个得到OFFER的涨得最多。呵去年底毕竟还是金融危机心虚的时候，价格还行了看来。

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 12:52:57

补充一点，之所以比较喜悦。因为4月份回来SETTLEMENT比较紧张。回上海三个月期间转弯抹角找个悉尼开发商介绍经验，因为我以前从来没做过这玩意啊。这个哥们人很好介绍个阿德中国城的一对老夫妻管CHINA TOWN的，我一到阿德就去诚惶诚恐拜访前辈啊，吃饭，埋单。再接到电话关切，过去来了另一个悉尼来的朋友他的朋友介绍给我，一起吃饭，他公子也在，听起来我的价格，非常知情得马上说我买贵了30%，当时我别提心里多郁闷了。郁闷得埋单回家。我就很不爽了一个月，做了很多调查，最后确认我买的还是不贵，因为前面确实有人出的OFFER比我高20%但是危机不明显的时候，原来业主没接收。所以一个经验是相信自己的眼光，另外尽量用老外去做调查，尽量听行内人的声音。否则没得来个一个月郁闷干吗！回想真是丫的自己犯贱！记住一个教训，很多人是装逼的。一定相信自己！

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 13:32:45

欢迎探讨欢迎拍砖。另外有朋友有看法针对阿德或者QUEENSLAND的，尤其布里斯班或者黄金海岸，可能的话也交流下对那边好房子的看法。后面有空我会把阿德的好房子看法一一分享给大家。

冰翡翠 · 发表于 21-8-2010 14:57:11

楼主的经验和一般同学买地买房来自住的不太相同，学习了！

bg1pdq · 发表于 21-8-2010 15:06:15

楼主很强。我在 MEL ST 边上那条街生活了 1 年多。

MEL ST 是非常好的投资地段。

yisheng_honger · 发表于 21-8-2010 18:01:23

只想问楼主一句话，什么时候是买房子的契机？
我砸锅卖铁也就五万澳币，可是我非常非常想有个自己的家
楼主太强悍，有空的话请赐教几句，谢谢

chinese · 发表于 21-8-2010 19:25:05

lz很有眼光呢！

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 22:13:40

原帖由 yisheng_honger 于 21-8-2010 17:01 发表

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只想问楼主一句话，什么时候是买房子的契机？
我砸锅卖铁也就五万澳币，可是我非常非常想有个自己的家
楼主太强悍，有空的话请赐教几句，谢谢

楼上哥们，关于买房，我虽然学了中介，但是我不太敢给你具体的建议。仅仅分享自己的一点小小的看法，因为POSITION不同，你也未必照做。悉尼，墨尔本有点都市的味道，阿德还没有。但是高峰交通开始有点拥堵了。想起2003年前，上海北京交通也蛮好。很多朋友觉得可以在郊区买个房子还可以带个车子。但是两三年后纷纷受不了，因为交通太费时间和精神，如果再城里工作还是想办法回来了。Adelaide不敢说但是只是拉长的都市化过程罢了，个人见解现在大家都在买房子，但是呢城里的20年或者30年多的APARTMENT其实不贵，地段很好，5万呢足够买个两房的首期了。当然如果工作不在CITY或者不喜欢的话，买个HOUSE稍微远点也未必不是个选择啊。个人自己体会。具体时间呢，现在春节销售开始了，房地产慢慢活跃起来，一般5月到8月中都是淡季，这个时候出手一般有机会搞到便宜货，后面呢相对竞争相对越来越激烈些。以上建议仅供参考，不作为投资依据：）

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 22:15:08

原帖由 bg1pdq 于 21-8-2010 14:06 发表

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楼主很强。我在 MEL ST 边上那条街生活了 1 年多。

MEL ST 是非常好的投资地段。

哥们你还有个群啊，有活动吗？招呼一声啊。这个鸟地方我已经变成鸟人了。

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 22:36:06

在我呆在阿德将近8个月时间里，除了和一个大连的老四好兄弟借住一段时间，然后的时间和一个上海的哥们SHARE，CITY和ST PETERS，也是在ST PETERS的三个月时间不到一点搞定了我MEL ST的房子。因为SHARE和中国人呢，总归不是目的，而且阿德的所有技术移民475类（我不小心混入此类），大家都非常忙。所以回上海休整三个月后杀回来时候，下定决定和老外住一起，因此回来就住在 RICHIMOND CITY的西边两周和我一个中介班的本地同学，然后搬到PARKSIDE城南边上，SHARE ACCOMODATION网上找到和当地在DEFENSE工作的一工程师住，里面还有两西班牙女研究生。然后我揍了这个PARKSIDE这个SB，当然是他动手在先，本人又在老四家混了几天，然后搬到FLAGSTAFF HILLS，这个是大宅子也是SHARE ACCOMODATION, 非常棒的VIEW，看海看灯看GLENELG，半边山4万多平方的地的一个大宅子。然后太太孩子过来度了20天假期回去，因为我太太很喜欢看房子，而且喜欢折腾，所以这20多天基本陪太太一刻不停的看各种房子，现在还觉得GUILTY对我4岁的宝贝女儿，没为她安排更多和小朋友一起玩的时间。但是我也因此对阿德的房子有了新的认识。

raycxh7115 · 发表于 21-8-2010 23:08:56

总而言之，我住了一些地段，同时开始骑车对CITY和NORTH ADELAIDE比较熟悉，看房子也集中在这地方或者UNLEY和NORWOOD，ST PETETS.然后对RICHIMOND，PARKSIDE 也有了一定的了解。然后5月搬到FLAGSTAFF至今。到了FLAGSTAFF后，觉得找到了自己的DREAM HOUSE。这么大的而且这么好的风景，有点像LOOKOUT了。甚为满意，甚至考虑到干脆就买个这个房子得了，试探了GREEK老太太房东几次，这老太太门槛精，要价贼高。放弃，想想就住这儿得了。反正住哪也是住啊。然后太太过来开始正式扩大范围看房。因为住山上，感觉很好。觉得就看山上的房子，去了FLAGSTAFF HILL一个新规划的卖地加PACKAGE的房子小区，感觉蛮好，因为是个区域规划了啊，沿着山势起伏，LANDSCAPE也很好，很有冲动买个RESIDENSIAL（现在是在以前住和看房的基础上），就看了些DISPLAY HOUSE，才发现原来阿德还有些事区域规划好的平整漂亮的小区，这些DISPLAY HOUSE的BUILDER呢在CRAIGBURN FARM，NORTHGATE,ST CLAIR都有DISPALY HOUSE。我们就一一冲过去看，这么一看，才发现阿德的房子确实有牛逼的地方。人家的房子才叫别野呢。看看上海的别野，就绿洲比华利还有汤臣还有几个浦东的才真是不错，大部分还是农民房呢。因为我有段时间对阿德印象非常不好，用一个小朋友的话来说尿不拉屎的地方装逼的还挺多。加上自己造房还有看了些城里的公寓曾经准备暂时自用下，发现这里的房子造的质量还是一般，公寓还有UNIT和上海国内的没法比，包括TOWNHOUSE隔音隔热性能等。但是看了CRAIGBURN FARM后，发现这里还是造了点国际水平的别野。就是不一样，造房子还是水平不错。总结下，阿德房子和TOWNHOUSE还是不错，但是有点很便宜的房子和TOWNHOUSE还是不行。但是新的好地段的还有比如CRAIGBURN FARM的一些好建筑商造的房子还是确实好房子，比如MEDENIAN,还有SCOTTS 等等。我大概领了下一般的房子建造的成本，阿德HOUSE建造成本一般在600--1500/平方左右， TOWNHOUSE1000--2000/平方左右， APARTMENT2000-3500/平方左右。但是人家豪宅造的那个讲究确实有点意思的，远远超过这个成本了。后来又去了NORTH GATE小点，然后去ST CLAIR更小点。前两天去了GAWLER一个本地朋友介绍认识那边的一个发展商，靠发现那么远的小镇那边这个发展商竟然全是做的小区园林规划。汗啊，想想以前以为阿德都是自己做房子一个一个做起来的概念多么NAIVE哈。总之CRAIGBURN FARM我个人认为值得一去，花上两天好好看看。喜欢看房的人应该会有启发。而且山势起伏，VELLEY的VIEW也是不错。权当郊游也值得一游。

ggtjll · 发表于 21-8-2010 23:11:25

LZ不是一般的有$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$ 人！

一村 · 发表于 21-8-2010 23:51:07

羡慕ing

coconut · 发表于 22-8-2010 00:41:24

凛冽 · 发表于 22-8-2010 09:44:38

楼主有意思，帮顶了 Adelaie的house确实不错，在那边三年多，很少有看到房子破破烂烂的区但说到ADL的都市化进程么。。。。。。如果那样的过程也算的话，人类近三百年历史也算是一个城市化进程吧继续期待楼主的帖子

raycxh7115 · 发表于 22-8-2010 11:41:21

原帖由凛冽于 22-8-2010 08:44 发表

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楼主有意思，帮顶了 Adelaie的house确实不错，在那边三年多，很少有看到房子破破烂烂的区但说到ADL的都市化进程么。。。。。。如果那样的过程也算的话，人类近三百年历史也算是一个城市化进 ...

这个哥们说的一点不错。嘿嘿。但我觉得阿德的都市化过程还是在进行中，比如我现在住南边山上，进城13公里，很近啊。这边觉得很远很远。想当年我在徐家汇住，到陆家嘴上班也要13公里。就是现在我太太到浦东张江也得35公里单程。扯远了，我的意思是在PEAK TIME的时候13公里意味着一个小时。当然上海03年以后内环才开始高峰有点拥堵，现在就不提了；北京02年后三环才稍微堵点高峰期，现在基本是个停车场了。中国北京上海是加速的都市化扩充化过程（当然本身还有汽车普及加速化过程）。相对来说，阿德就是个超慢的过程了，但是也在过程中，个人认为是在加速，但是此加速估计得要个10左右才能明显体会，不像国内3，5年全变样了。
谢谢回帖，另外把你对阿德好房子的认识也拿出来一起分享下。我晚些时候回继续分享对阿德的看法。

raycxh7115 · 发表于 22-8-2010 21:44:02

总前所述，我对阿德房子的看法经历过几个不同的阶段。今天由于这个帖子认识了一个哥们，他说了一句话我很认同，如果过来一开始就得住好房子才知道什么是好房子。如果一开始就住凑合的房子，以后看到好点的就满意了，对真正好房子的认识就得走点弯路了。我很是赞同。我开始和一个朋友SHARE一个ST PETER的UNIT，虽然区时好区，但是确实什么都是凑合。当然了我是一个人在这里，凑合下也就无所谓。所以后来到RICHMOND住我一个本地朋友的家，2房的HOUSE我觉得太棒了，然后网上找了PARKSIDE的一个房子，觉得简直满意的不行。然后就住到现在这个大宅子，当然也是很满意。但是对好房子的认识其实还是不断提升。关于住好房子呢我觉得其实还是可以多看点好房子，1个M以上的房子多看看，就当看西洋景也是好的，明显提升眼光和鉴赏水平。
后面我将对阿德的好的地段做点个人观点分享。

ADAD · 发表于 23-8-2010 01:55:59

只是你买了那里的生意，才会觉得那里好而已。不要胡吹了。

我在AD多年，从来没听说过和鬼子打架。只是见过几个上海人和鬼子吵架，那些都是上海的低下市民，心胸很狭窄那些，好象因为一些电话费吵。如果是打架，So cheap.

提醒一句：AD的上海人还是挺多的。口碑是很差的。很多人不愿意和上海人同住的或者交朋友的。

raycxh7115 · 发表于 23-8-2010 11:04:14

原帖由 ADAD 于 23-8-2010 00:55 发表

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只是你买了那里的生意，才会觉得那里好而已。不要胡吹了。

我在AD多年，从来没听说过和鬼子打架。只是见过几个上海人和鬼子吵架，那些都是上海的低下市民，心胸很狭窄那些，好象因为一些电话费吵。如果是打架 ...

楼上你觉得我是需要吹牛的人吗？嘿嘿。说实话，我有点后怕，当时打的ALEX满脸是血，是自然反应，应该注意点揍这丫SB的胃效果最好。警察来CHARGE我了，但是西班牙那两学生证明是他动手在先，所以才没被CHARGE。。。
这里总结一句，还是尽量别打架，否则我的PR出了问题，这丫鸟地方不呆也无所谓，换个地方自有留爷处，但是毕竟已经投入了房子，怎么回收啊呵呵。何况不值得。总之，告诫大家冷静点。我现在还找了律师和那SB在整呢。
至于对上海人的看法，我个人在上海生活10多年，也有过你类似的阶段。现在我的意见是----林子大了，好鸟坏鸟都有。我还是认为上海有不少好鸟的嘿嘿。

凛冽 · 发表于 23-8-2010 11:17:31

ADAD 很有点激烈啊  ADL 其实确实不错的，而且还affordable 这是很大的好处  资金不够有想法都没用       但另一方面涨起来肯定也慢
最近几年没太关心，前两年的情况是南澳的移民经常会出现负增长    在人口决定经济的情况下，这肯定是个劣势所以我才不太看好ADL的都市化 -- 楼主说的十年有点乐观了（高峰堵车恐怕是因为ADL市区的人口增加了，而且路也。。。。）

我印象中当年出市区往西南的2-4站的几个很小的区价格有点偏低，现在不知道怎么样了，south tec附近有些townhouse也挺好可惜那时正好要来BNE了，不然也许就先弄套首付    要是还有些闲钱，南面沿海的goolwa应该比victor harbor更划算
蛮喜欢ADL的，作为穷人我也就是想想，现在看楼主怎么在ADL发挥，在这里给你捧个场。

另，ADL的上海人在华人圈中比例还不会很高吧，东北人和湖北人特别多来着，北京人也不少

raycxh7115 · 发表于 23-8-2010 15:08:09

原帖由凛冽于 23-8-2010 10:17 发表

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在 ...

谢谢回帖。关于西边的地产，我个人认为MILE END价位偏低，离城距离看。另外一个价格低的就是WOODVALE，但是据说区不好。
关于上海人的问题，好像我接触哪里的人都不多，不好置评。主要接触老外多些，主要理由是处起来简单，装逼的也少些。但是确实也认识了个好兄弟老四不错，但是是东北大连人，算是我在这边唯一的中国酒友了目前来看。

raycxh7115 · 发表于 23-8-2010 15:24:35

前面说过，我以前的限制的好区都是NORTH ADELAIDE(或附近），ST PETERS.最近几年UNLEY（除了VICTORIA AVE这个街道是我觉得最有味道的街道和豪宅们之一）, NORWOOD, GLENELG也是很时尚好区。所以，开始觉得如果买个房子自己住住也就限制在这个范围了。但是随着我5月份买了车，我活动范围增大，觉得山上的VIEW非常好啊，典型的就是FLAGSTAFF HILL(10 ACRES 的大宅子），还有CRAIGBURN FARM的新房子也是山谷的VIEW.在此段时间我基本认为如果我在阿德留下去的话，买房还是考虑买这样的房子。比如，FLAGSTAFF HILL半山上的大片的地配上CRAIGBURN FARM的大房子，应该是我的DREAMHOUSE了。但是自从我有次开车沿着海边NORLANGA 巡游到WEST LAKE那边，我才发现海边也不错啊。
这个矛盾持续了一段时间，心里在想到底哪的房子好啊？继续在海边游荡多日看了很多房产，其中天气好的时候呢，觉得还是海边爽，天气不好的时候呢觉得山上舒服。在很多次的心理比较后，最后还是发现还是大海。多年前一个自杀的诗人写了句话：面向大海，春暖花开。操，我发现自己还是会回归到大海，就像生命或者溪流，最终归于到大海的平静中去吧。
扯远了，总之我个人认为我的DREAMHOUSE 如果再阿德的话，LOCATION第一还是从MARINO 到HENLEY BEACH 沿线，但是不是对着大海，隔个街区，但是走路不超过10分钟到BEACH的地方。我的DREAMHOUSE LOCATION之二，是FLAGSTAFF HILL半山的大土地的房子。其三才是VICTORIA AVE或者NORTH ADELAID,甚至是ST PETER NORWOOD等等。
欢迎拍砖欢迎分享。我知道每个人都会局限在他熟悉的地段来投资或生活。也许你有你的想法，也欢迎一起探讨。

晓暄 · 发表于 23-8-2010 18:50:07

我喜欢 Victoria Av

时不时的去转转没发现有卖房的想参观参观里面啊呵呵

lidongdong · 发表于 23-8-2010 22:00:52

多谢楼主, 很开阔思路! 敢想敢干, 佩服!

raycxh7115 · 发表于 23-8-2010 23:21:27

原帖由凛冽于 23-8-2010 10:17 发表

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ADAD 很有点激烈啊 ADL 其实确实不错的，而且还affordable 这是很大的好处资金不够有想法都没用但另一方面涨起来肯定也慢
最近几年没太关心，前两年的情况是南澳的移民经常会出现负增长在 ...

补充下看法。对于VICTOR HARBOUR，说实话，我刚来租车对这个地方感觉特别好，也因为老四兄弟的推荐。在买下MELB ST前，我确实对那里中心的一个MOTEL下了OFFER还去了好几次。后来和我财务商量下来，他觉得我还不到40岁，不应该去那里，因为那里是退休的地方。加上这边MOTEL生意都是夫妻老婆店，我太太不在，一个人估计会陷进去，就最后放弃了那个MOTEL FREE HOLD 加生意。谈到这里，有人如果对阿德的生意有点想法交流我也愿意分享，我看了估计10个以上的咖啡，MOTEL,HOTEL等各种生意。但是关于VICTOR HARBOUR,我现在觉得还是很好。水好，沙滩好，夏天也凉快，唯一缺点冬天也冷点。
GAWLER什么的我没去过，好像是在K ISLANDE对面是吧？有机会一定去。看了也分享下

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