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FreeOZ论坛»论坛 › ≡ 澳洲生活区 ≡ › 工作学习 › 税务理财 › 使用对冲账户 澳洲买房省利息
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[个人理财] 使用对冲账户 澳洲买房省利息

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周星星1832
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1#
发表于 23-1-2014 08:30:47 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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yy2011 + 50 谢谢分享！
zhangyuanzhi + 50 谢谢分享！
sucewang + 50 对冲账户的英文是什么？

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MICHELLE07
2#
发表于 23-1-2014 08:46:45 | 只看该作者
2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才可以有对冲功能

这第２点以前倒是没注意

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参与人数 1威望 +20 收起 理由
jgpyjwc + 20 其实和提前还款是一个意思吧

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MICHELLE07
3#
发表于 23-1-2014 08:51:59 | 只看该作者
3.潜在的税务利益
按照澳大利亚负扣税制度，如果您买自住房当自住房转投资房的时候，您贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。

如果涉及到REFINANCE就要小心了。
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planetkeeper
4#
发表于 23-1-2014 08:59:53 | 只看该作者
什么都比不上利率优惠啊
offset只是看着很美而已
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MillerYang
5#
发表于 23-1-2014 09:23:33 | 只看该作者
planetkeeper 发表于 23-1-2014 08:59

                               
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什么都比不上利率优惠啊
offset只是看着很美而已

两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过程

但是利率经常会变。。。而offset里面省下的利息是实实在在的即时利益。。。

所以有的银行虽然利率低一点，但没有offset，我绝对不会选。。。这是我的个人理解，欢迎探讨
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planetkeeper
6#
发表于 23-1-2014 09:37:14 | 只看该作者
MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23

                               
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两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...

offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块就得放老多钱进去了。。。
如果利率优惠，可以接近随时redraw的话，那是利率优惠更合算
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MillerYang
7#
发表于 23-1-2014 09:40:12 | 只看该作者
planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37

                               
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offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...

其实就是一个临界点的问题。。。

优惠的利率 VS offset里有多少钱
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Serin
8#
发表于 23-1-2014 09:40:48 | 只看该作者
MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23

                               
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两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...

Ubank的贷款帐号没有offset，但是redraw相对宽松，对有计划性的人来说，大多情况下和offset相差不大。

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MICHELLE07 + 20 谢谢分享！

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MillerYang
9#
发表于 23-1-2014 09:43:26 | 只看该作者
Serin 发表于 23-1-2014 09:40

                               
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Ubank的贷款帐号没有offset，但是redraw相对宽松，对有计划性的人来说，大多情况下和offset相差不大。

有计划性是指每月redraw几次吗?

貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了
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MICHELLE07
10#
发表于 23-1-2014 09:44:26 | 只看该作者
MillerYang 发表于 23-1-2014 09:23

                               
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两个产品如果一个利率优惠一点，那如果两个终身不变的话肯定利率低的省钱，毫无疑问，但这是一个漫长的过 ...

同意！！
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MICHELLE07
11#
发表于 23-1-2014 09:48:29 | 只看该作者
本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 10:18 编辑

理财不是为了一味追求收益最大化，而是对资产的充分合理利用、对风险的控制。OFFSET帐户显然增加了利用闲余资金的机会、降低了急需钱时很被动的风险。
多说无益，没有OFFSET的贷款我是不考虑的。

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艾瑞克 + 50 我很赞同！

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MICHELLE07
12#
发表于 23-1-2014 09:51:09 | 只看该作者
planetkeeper 发表于 23-1-2014 09:37

                               
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offset的优势大多是理论和心理上的

事实上你offset里放点钱减少不了多少利益的，一个月即使想减少20块 ...

这个心理上的优势类似于买一份保险

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MillerYang + 20 你太有才了！

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Serin
13#
发表于 23-1-2014 09:51:19 | 只看该作者
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46

                               
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2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...

固定利息的贷款通常可以有repayment，不过一般每年都有一定限额。所以视情况而定，split loan可能会比完全浮动更省钱，比完全固定更灵活。
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planetkeeper
14#
发表于 23-1-2014 09:52:59 | 只看该作者
MillerYang 发表于 23-1-2014 09:43

                               
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有计划性是指每月redraw几次吗?

貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了

没错的，就是这个意思了，有什么人真的需要offset的完全浮动性啊。。。
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MICHELLE07
15#
发表于 23-1-2014 09:55:34 | 只看该作者
Serin 发表于 23-1-2014 09:51

                               
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固定利息的贷款通常可以有repayment，不过一般每年都有一定限额。所以视情况而定，split loan可能会比完全 ...

你说的是REDRAW吗
split loan就是把鸡蛋放两个篮子嘛
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Serin
16#
发表于 23-1-2014 09:57:34 | 只看该作者
MillerYang 发表于 23-1-2014 09:43

                               
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有计划性是指每月redraw几次吗?

貌似这和大鲨鱼讨论的是不同范畴的话题了

是指预估所需花费，提前几天转到交易帐号就可以了。我记得Ubank对redraw的次数和金额好像没有限制，就是隔天到帐的问题。当时它要是收新贷款用户，我说不定就从了它了。 没法照顾到的就是当天或第二天急着等钱用的情况，所以要预先做好计划或准备。
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Serin
17#
发表于 23-1-2014 10:05:19 | 只看该作者
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 09:55

                               
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你说的是REDRAW吗
split loan就是把鸡蛋放两个篮子嘛

举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed。但是这个fixed的限制是一年只有5000额度的repayment，而你预估活着像狗一样的生活可以在还贷后从牙缝里省下15000，剩下的10000元就没有办法去对冲贷款了。那么更好的做法是在其它花费不变的情况下改成split loan，让那多余的钱作为offset去冲variable的部分。
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MillerYang
18#
发表于 23-1-2014 10:10:20 | 只看该作者
Serin 发表于 23-1-2014 10:05

                               
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举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed ...

我就是这么干的，很多人都这么干

郁闷的是现在我fixed和variable的利率已经一样了

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MICHELLE07 + 20 haha

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艾瑞克
19#
发表于 23-1-2014 10:15:34 | 只看该作者
本帖最后由 ericvan76 于 23-1-2014 08:18 编辑
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 07:48

                               
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理财不是为了一味追求收益最大化，而是对资产的充分合理利用、对风险的控制。OFFSET帐户显然降低了急需钱时 ...


这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多是贷款总额的一半）放对冲账户，这样急需用钱的时候还有钱可以动．我当然也可以把贷款总额减少一半，但每月还款还是一样的，那样的话手里就完全没有资金可以用了．各家情况不同，我家我一个人工作，两个孩子还小，降低风险是首要的。

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MillerYang + 20 我很赞同！
MICHELLE07 + 20 right

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MICHELLE07
20#
发表于 23-1-2014 10:18:45 | 只看该作者
本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 10:31 编辑
Serin 发表于 23-1-2014 10:05

                               
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举个简单的例子，你签了一年的fixed，拿到一个比variable更低的利息。最省钱的做法当然把贷款全转成fixed ...


嗯，固定利率为了那点优惠，减少了诸多可能
但对于不太可能多还的人来说，SPIT时FIX部分多一点比较合理。

其实我问的是，REDRAW有上限吗？因我目前全部是VARIABLE，并且INTEREST ONLY，打算过一阵看看FIX的可行性。

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Serin + 50 还没到研究投资房的境界……
MillerYang + 20 你太有才了！

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MillerYang
21#
发表于 23-1-2014 10:56:12 | 只看该作者
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 10:18

                               
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嗯，固定利率为了那点优惠，减少了诸多可能
但对于不太可能多还的人来说，SPIT时FIX部分多一点比较合理 ...

Fixed rate其实某种意义上是种赌博。。。以满足劳苦大众小赌怡情的美好愿望
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chainray
22#
发表于 23-1-2014 11:09:34 | 只看该作者
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 08:46

                               
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2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款才 ...

ANZ有1yr的fix带offset的

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MICHELLE07 + 20 谢谢分享！

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chainray
23#
发表于 23-1-2014 11:10:26 | 只看该作者
ericvan76 发表于 23-1-2014 10:15

                               
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这点我同意，对冲不是为了追求利益最大化，我买房的时候把贷款额最大化，付完首付，把多余的钱（差不多 ...

顺便再避个税
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MICHELLE07
24#
发表于 23-1-2014 11:18:55 | 只看该作者
本帖最后由 MICHELLE07 于 23-1-2014 20:34 编辑
chainray 发表于 23-1-2014 11:10

                               
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顺便再避个税


关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投资房100％贷款，就没问题。

另外听到比较奇怪的说法是，如果自住房转投资房，利息费用按贷款减去原OFFSET帐户余额计算，类似于REFINANCE。

不知道我说清楚没有，你有什么看法？

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MICHELLE07
25#
发表于 23-1-2014 11:20:54 | 只看该作者
MillerYang 发表于 23-1-2014 10:56

                               
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Fixed rate其实某种意义上是种赌博。。。以满足劳苦大众小赌怡情的美好愿望

嗯，小赌。知道人生最大的豪赌是什么么

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MillerYang + 20 结婚。。。哈哈

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chainray
26#
发表于 23-1-2014 12:05:25 | 只看该作者
MICHELLE07 发表于 23-1-2014 11:18

                               
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关于避税，据说如果自住房转投资房，REFINANCE后增加的贷款金额就不能利息抵税，如果自住房REFINANCE买投 ...

你想复杂了，把offset想成不需利息税的saaving
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MillerYang
27#
发表于 23-1-2014 12:08:57 | 只看该作者
chainray 发表于 23-1-2014 12:05

                               
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你想复杂了，把offset想成不需利息税的saaving

这么大的秘密。。。给揭漏出来了
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squall0118
28#
发表于 23-1-2014 12:19:03 | 只看该作者
如果贷款100k，账户还有存款100k那就不用交利息了？

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MillerYang + 20 最新更新，yes

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shishen_lsy
29#
发表于 23-1-2014 12:21:08 | 只看该作者
好文！
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MillerYang
30#
发表于 23-1-2014 12:21:56 | 只看该作者
squall0118 发表于 23-1-2014 12:19

                               
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如果贷款100k，账户还有存款100k那就不用交利息了？


你当银行啥子啊。。。

账户就关闭，还款结束

Update，上述结论好像是错误的
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