找回密码
 FreeOZ用户注册
楼主: Consultant
打印 上一主题 下一主题

房产投资问答专栏(悉尼)

[复制链接]
181#
 楼主| 发表于 30-9-2007 17:30:03 | 只看该作者

Sydney tops in property growth prospects

http://www.domain.com.au/Public/ ... 0growth%20prospects

大家如果有兴趣的话可以读读。
回复  

使用道具 举报

182#
发表于 1-10-2007 03:00:43 | 只看该作者
请问,作为投资的话,要是能400k AUD买个unit,为啥不回北京上海买一套呢?可能还款压力更小,增值潜力更大……
回复  

使用道具 举报

183#
 楼主| 发表于 1-10-2007 13:21:08 | 只看该作者



呵呵,您这个问题问的非常好,很多人都有类似的想法。这个想法不能说不对,但是我觉得可能不是很好。

上海我不熟悉,暂以北京为例(而且上海平均房价也比北京贵)。现在北京5环外的一些地区的房价已经飙升到将近1万一个平米,如果您想买一个建筑面积在100平米的住房的话,也需要大约100万的rmb,当然国内也是可以贷款的,贷款额度一般是70%,也就是说您大约要有300k的首付作为您购买这套物业的前提条件。也就是说您要贷款700k,如果您是一个月薪1万元的白领,您觉得您可以在多少年还清这笔钱呢?我们假设您以每年以还5万,考虑到国内银行那种利滚利的复杂借贷算法,您大约要还15-20年的样子。当您把这笔房贷还万的时候,您可能也快退休了。如果您想象澳洲这边一样只还利息不还本金,这个是不现实的,因为国内利息的计算是很没有人性的,是那种最为古老最为复杂的利滚利计算方法,另外,国内的租房市场没有这边成熟,租金回报也没有这边好,更没有这边的负扣税。最主要的是国内您买了一套房产,70年后又属于我们伟大的中国共产党所有了。


以上一切前提是一个比较富有的白领,而不是商业大款们。当然如果您一次pay清,不存在任何压力,但是我们不认为这是好的投资。好的投资是用比较小笔的资金通过杠杆的原理赚到可观的净增值。
回复  

使用道具 举报

184#
发表于 1-10-2007 14:26:00 | 只看该作者
我提一个问题。.那sydney地区比较有潜力的房子在哪几个区目前?
回复  

使用道具 举报

185#
 楼主| 发表于 1-10-2007 15:06:46 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 1-10-2007 13:26 发表
我提一个问题。.那sydney地区比较有潜力的房子在哪几个区目前?



个人比较看好,parramatta及其周边,当然还有中西区了。
回复  

使用道具 举报

186#
发表于 1-10-2007 15:10:00 | 只看该作者
bevery hill怎么样?
回复  

使用道具 举报

187#
 楼主| 发表于 1-10-2007 15:20:24 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 1-10-2007 14:10 发表
bevery hill怎么样?


个人认为位置还算不错,有火车,3号公路旁边,M4横穿,交通比较便利。距离hurstville,也比较近,购物也相对便利,越来越多的学生开始往那边移动,可是个人感觉政府的开发力度不够。
回复  

使用道具 举报

188#
发表于 1-10-2007 15:22:11 | 只看该作者
那开发力度够的除了paramatta还有哪里?
回复  

使用道具 举报

189#
 楼主| 发表于 1-10-2007 15:29:32 | 只看该作者
原帖由 aareon 于 1-10-2007 14:22 发表
那开发力度够的除了paramatta还有哪里?


整个西部,政府都投入了大量的人力物力去开发。
有兴趣的话您可以研究一下这个网站:

http://www.metrostrategy.nsw.gov ... oduction/index.html
回复  

使用道具 举报

190#
发表于 1-10-2007 19:34:35 | 只看该作者

jeff 刚才没有找到这个帖子所以新开了帖子

jeff 刚才没有找到这个帖子所以新开了帖子,咨询关于投资的问题 我把我的具体情况都写在帖子里面了,希望得到你的指点。
http://www.freeoz.org/forum/view ... &extra=page%3D1
回复  

使用道具 举报

191#
 楼主| 发表于 1-10-2007 19:51:02 | 只看该作者
原帖由 sandyno1 于 1-10-2007 18:34 发表
jeff 刚才没有找到这个帖子所以新开了帖子,咨询关于投资的问题 我把我的具体情况都写在帖子里面了,希望得到你的指点。
http://www.freeoz.org/forum/view ... &extra=page%3D1


没问题,我帮您看看先。
回复  

使用道具 举报

192#
发表于 3-10-2007 21:35:20 | 只看该作者
原帖由 Consultant 于 1-10-2007 12:21 发表



呵呵,您这个问题问的非常好,很多人都有类似的想法。这个想法不能说不对,但是我觉得可能不是很好。

上海我不熟悉,暂以北京为例(而且上海平均房价也比北京贵)。现在北京5环外的一些地区的房价已经 ...


讨论前提是在澳洲工作赚钱,回国内投资。国内好处在于需求足,税率低。澳洲好处,负扣税。不过要是收入5、6万的话,也扣不出什么明堂。所以投资国内的方案个人觉得还是有的比较的……
回复  

使用道具 举报

193#
发表于 4-10-2007 00:23:40 | 只看该作者
楼主能否提供7-10年房价翻番的文献供参考。最近刚看了两篇有关Manhattan商业地产的文章,不管是100年或300年的分析尺度结论相近。扣除通胀因素1999年Manhattan商业地产价格比1889年低30%,当然这是针对商业地产而非居民住宅。
回复  

使用道具 举报

194#
 楼主| 发表于 4-10-2007 01:32:37 | 只看该作者
原帖由 西门吹哨 于 3-10-2007 20:35 发表


讨论前提是在澳洲工作赚钱,回国内投资。国内好处在于需求足,税率低。澳洲好处,负扣税。不过要是收入5、6万的话,也扣不出什么明堂。所以投资国内的方案个人觉得还是有的比较的……



投资是见仁见智的问题,主要是每个人不同的情况而定了,您觉得呢?

评分

参与人数 1威望 +10 收起 理由
NOTIME + 10 你太有才了!and humble enough too.

查看全部评分

回复  

使用道具 举报

195#
 楼主| 发表于 4-10-2007 01:45:39 | 只看该作者
原帖由 ross668 于 3-10-2007 23:23 发表
楼主能否提供7-10年房价翻番的文献供参考。最近刚看了两篇有关Manhattan商业地产的文章,不管是100年或300年的分析尺度结论相近。扣除通胀因素1999年Manhattan商业地产价格比1889年低30%,当然这是针对商业地产 ...



关于悉尼住宅地产7-10年翻番的理论,是根据过去30年中悉尼住宅地产平均价值的统计而得出的,另外有一本叫做《地产财富力量》的书具体的分析了这个理论的由来,他的作者是FRED JONSON,一个老一辈的悉尼地产投资专家。而且在2006 Property Exro 上 Real Estate Institute CEO Geoff Hunter也说过类似的话。对于Manhattan的商业地产我没有研究,就是悉尼这边的商业地产我的了解也不过,所以也没有什么可以跟您分享的在这个上面,不好意思。
回复  

使用道具 举报

196#
发表于 5-10-2007 16:49:54 | 只看该作者
kogarah怎么样?
回复  

使用道具 举报

197#
发表于 5-10-2007 19:36:54 | 只看该作者

回复 #81 Consultant 的帖子

借贷:400k。
利息:7.24%(当时)。
每年的产生利息:$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂时未交给中介,此处暂且省去。
共计:$33110/year。
每周:$637/week。


可是本金怎么没有算到每个星期的支出里?只看到利息部分的支出。
回复  

使用道具 举报

198#
发表于 5-10-2007 19:38:31 | 只看该作者
40万的房子,房价和利息一起的月供应该在700元以上吧?
回复  

使用道具 举报

199#
发表于 5-10-2007 20:02:07 | 只看该作者
他的投资方法是只还利息不还本金的,因为目的不是要买断房子,是要用最少的钱控制房产,以取得杠杆经济的最大利益。
回复  

使用道具 举报

200#
 楼主| 发表于 6-10-2007 01:40:11 | 只看该作者
原帖由 harrypotter 于 5-10-2007 18:36 发表
借贷:400k。
利息:7.24%(当时)。
每年的产生利息:$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂 ...



既然您是用来做投资的,本金就不应该计算在内,换句话说本金我们永远都不会还。
回复  

使用道具 举报

201#
 楼主| 发表于 6-10-2007 01:41:10 | 只看该作者
原帖由 harrypotter 于 5-10-2007 18:38 发表
40万的房子,房价和利息一起的月供应该在700元以上吧?



理论上差不多,要看不同的产品而定。
回复  

使用道具 举报

202#
 楼主| 发表于 6-10-2007 01:41:51 | 只看该作者
原帖由 wil 于 5-10-2007 19:02 发表
他的投资方法是只还利息不还本金的,因为目的不是要买断房子,是要用最少的钱控制房产,以取得杠杆经济的最大利益。



That's correct!
回复  

使用道具 举报

203#
发表于 7-10-2007 20:31:46 | 只看该作者
要是投资房的几年后没有达到预计的涨幅,作为投资来讲,最后还是不是个好的投资。也就是说这笔虽然不多的首付,以及每个月的追加投入,可以用于其他汇报率更好的项目……
回复  

使用道具 举报

204#
发表于 8-10-2007 00:31:19 | 只看该作者
高回报就会有高风险。投资房产几年后可能会达不到预期的效果,投资别的也是一样。如果有人现在可以自信的说,我炒股票一定比炒房产赚钱,他为什么还会关心哪怕一点点的房产方面的信息?几年后回过头来,觉得自己也许当初投资别的项目会更好,其实这种想法对所有投资都是一样的,人的通病。选择了就不要后悔,人应该总往前看的,对不对,allen
回复  

使用道具 举报

205#
 楼主| 发表于 8-10-2007 14:55:40 | 只看该作者
原帖由 西门吹哨 于 7-10-2007 19:31 发表
要是投资房的几年后没有达到预计的涨幅,作为投资来讲,最后还是不是个好的投资。也就是说这笔虽然不多的首付,以及每个月的追加投入,可以用于其他汇报率更好的项目……


您说得太对了。所以投资本来就不是简简单单的一买一卖,更不是谁都可以做的。
回复  

使用道具 举报

206#
 楼主| 发表于 8-10-2007 14:59:20 | 只看该作者
原帖由 wil 于 7-10-2007 23:31 发表
高回报就会有高风险。投资房产几年后可能会达不到预期的效果,投资别的也是一样。如果有人现在可以自信的说,我炒股票一定比炒房产赚钱,他为什么还会关心哪怕一点点的房产方面的信息?几年后回过头来,觉得自己 ...



投资地产和投资股票本身是两个很大的话题,不能作为比较。 没有人说投资地产一定会比投资股票收益大,反之也依然。对于一个投资者来讲最重要的是对于投资项目的信心,或者说对于自己的信心。
回复  

使用道具 举报

207#
发表于 8-10-2007 15:04:54 | 只看该作者
原帖由 Consultant 于 6-10-2007 00:40 发表



既然您是用来做投资的,本金就不应该计算在内,换句话说本金我们永远都不会还。

插个嘴,永远不还的话,这个债背一辈子,只是坐等房子升值来获利?
回复  

使用道具 举报

208#
 楼主| 发表于 8-10-2007 15:32:54 | 只看该作者
原帖由 luoyi727 于 8-10-2007 14:04 发表

插个嘴,永远不还的话,这个债背一辈子,只是坐等房子升值来获利?


首先,什么叫债务?我个人理解债务应该是一种给我们本身带来经济上压力的东西。那么我们认为房地产在一段时间内可以称得上是一种债务,但是由于利息和租金的变化,当投资者不用再因为这套房产而造成任何经济上的负担的话,我个人认为在某种意义上不因在算为债务。所以更谈不上背一辈子债的问题。

其次,我想小罗所说的债,指得是在paper上的负债。那么如果大家知道并认可悉尼房地产的周期规律的话,一个相对于现在房价总额80%-95%的债务,在二三十年后它在房产本身价值上的比例又会是多少呢?

最后,我们看看获利。不错,做房地产投资的人们最终都是等待房子的升值,但是,我们不要忘记,其实房地产还是有租金cash的收入的。
回复  

使用道具 举报

209#
发表于 11-10-2007 14:58:30 | 只看该作者
回复  

使用道具 举报

210#
发表于 11-10-2007 17:11:45 | 只看该作者
原帖由 Consultant 于 8-10-2007 14:32 发表


首先,什么叫债务?我个人理解债务应该是一种给我们本身带来经济上压力的东西。那么我们认为房地产在一段时间内可以称得上是一种债务,但是由于利息和租金的变化,当投资者不用再因为这套房产而造成任何经济 ...


我认为债务多并不是什么坏事情,债务多,说明你的信誉好,别人肯借给你钱,只要能把现金流控制好,尽量把钱从银行信贷借出来,或者偏出来,当然利息要合理,别借成高利贷啦,呵呵.
回复  

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | FreeOZ用户注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|Archiver|FreeOZ论坛

GMT+11, 10-11-2024 23:37 , Processed in 0.084242 second(s), 46 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表