房产投资问答专栏（悉尼）

wil

原帖由 claxton 于 22-8-2007 21:53 发表

                               
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就你对房市崩盘的这种认知，我没什么好说的了，原本还想细看你滔滔不绝的发言，看来可以省了．．．

投资ＡＰ从大方向上就是错的，这个根本就没什么好讨论的，以房养房的时尚已经停留在纸面上了，尤其 ...

可能我那两个词“因为”用的不好，我想说的是如果看到房市崩盘，那么另一边整个环境的经济都会受到极大冲击，可能互为因果，但后果都是可怕的，而且对谁都没好处，连房子都不值钱了，还指望那些股票还值钱么？经济萧条，恐怕什么投资都会遭受影响。

不过你耐心很好，而且还有变得更好的空间。

wil

原帖由 freshfish 于 22-8-2007 21:29 发表

                               
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每年就算是只付利息怎么也得近7W吧，每周100块怎么打发啊........不算其它费用10年不付掉70W左右利息哪行

那是为了方便计算，如果我能贷款95万，我可能会买三个房子

单衣纵酒

大家慢慢说。

好的，我们假定房价会上扬，设定投资期为5年，那么届时的房价上扬幅度需要达到多少才可以弥补5年内的损失并实现收益额度超过银行的存款收益？

这个幅度恐怕要到一定水平才可以实现目标。

Consultant

我之所以用包子做例子，想要说明的是供需矛盾是房产增值的主要矛盾，并不是针对于投资房和自住房而言，我也不是那包子和投资产品还作比较，看来我这个例子用得不好，给您造成了误会，不好意思。我想说明的是由于这个矛盾的存在，所以我才会认为房地产增值是必然的。

楼上有一位朋友说得很好，就是没有capital gain，房地产投资当然就什么也不是。

我之所以投资就是相信它会增值，现在的产出，每周要100多，每年就是5000多，10年就是50000多，可是如果您要考虑到租金会涨，利息会降的因素，可能您在10年中付出的并不多。当然，您也会说利息会升，但是利息上升的后果，对我们来讲无非就是加房租，当然不能马上就加，但是这笔由于利息所带来多余的开销，是一定会转嫁给租客身上的。那么，我认为很可能10年后我们的产出可能就是50k很可能是30k甚至更少，而且10年后我相信您的租金收入也基本上应该cover你贷款所带来的利息。

举个例子给大家，10年前，可能一套unit均价200k，现在unit的均价在400k,那么如果10年前得利息为7%，也就是说每年的利息是14000，那么这么一个unit，现在每周均租300，我觉得应该是合理的，也就是一年也要在14000-15000。所以我们认为，在10年后是可能break even的。不知道这个例子，大家是否满意？

如果您同意我10年产出30000-50000的话，再回到刚才的话题上，在如果您相信房产10年会double value, 那么也就是说我400k的物业会变成800k,那么我30-50k的产出，最后是400k的收益难道不好么？

当然我知道很多朋友可能不相信10年房产会翻番，那么悉尼每年3-4%的通货膨胀总是有的吧，那么汽油，砖，水泥，人工的价格就会上升，我想这个没有人会否定吧？也就是说由于每年的通货膨胀，也会使房产保值，10年后，我400k的物业就会变为600k. 那么我30-50k的产出，最后是200k的收益难道不好么？

更何况我会等一个，两个，甚至三个10年。那么这个收益又会是多少呢？ 如果我的房产不只一套，两套呢？

不知道这个解释大家是否满意呢？

[ 本帖最后由 Consultant 于 23-8-2007 00:45 编辑 ]

Consultant

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 20:01 发表

                               
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你能不能再算算,你现在的投资收益是多少? 如果你把DEPOSIT和你每星期往里面贴的100多快钱投资到其他渠道, 比如存款,你的收入是多少? 也就是你资金的机会成本是多少?

还是那句话: 投资的目的就是收益，为 ...

至于为何我不投资在其他的渠道中，这个很简单，我没有足够的钱。我觉得如果想做投资，本钱是很重要的。我个人一个比较肤浅的理解：如果想做股票，那么起码要有足够多的本钱，可能收益会更好。(希望各位股坛高手不要排砖，呵呵)。而在股票借贷方面，我不是很了解，听说有可以借贷额度比较高的，但一般是condition apply，具体我就不清楚了。所以，在这点上我认为没有借助杠杆的力量。而且，我自己不是很了解股市的行情，只知道过去的情况，所以也不能确定股市会给我带来多大的收益。不知这个解释您是否满意呢？

Consultant

原帖由 aareon 于 22-8-2007 20:01 发表

                               
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感觉投资房能抵回那么多税吗?

既然您是贷款界的同仁，我相信您有能力也有方法得到更多更详尽的投资房的退税报告，也相信您会得出相应的结论。

Consultant

原帖由 claxton 于 22-8-2007 21:53 发表

                               
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就你对房市崩盘的这种认知，我没什么好说的了，原本还想细看你滔滔不绝的发言，看来可以省了．．．

投资ＡＰ从大方向上就是错的，这个根本就没什么好讨论的，以房养房的时尚已经停留在纸面上了，尤其 ...

如果可以的话愿闻其详，不知是否您可以一起来讨论讨论呢？
谢谢。

gzteach

无论是房产或股票，都有它存在的投资价值，但要取得收益就必须行动而且是长时间的坚持。我在国内2个人的月收入不到7000元，但我们却花了6年在广州拥有3套房子和一个车位。

ggjj

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 23:10 发表

                               
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我之所以用包子做例子，想要说明的是供需矛盾是房产增值的主要矛盾，并不是针对于投资房和自住房而言，我也不是那包子和投资产品还作比较，看来我这个例子用得不好，给您造成了误会，不好意思。我想说明的是由于 ...

你说的没有新意， 就是你说的杠杆原理，也就是以小搏大， 现在虽然每星期都赔钱，但若干若干年以后，可以一把都赚回来。

但任何以小搏大的投资都是风险很大的，股票和外汇同样可以， 叫Margin Trading，以１搏２０，可以翻２０倍，任何人都能申请，没conditions， 存５０００，马上可以搏１００，０００，不用等N年。

不过你至少有一个进步，不再坚定的认为悉尼的地产会７年翻一番了，现在变成了十年。

能和我们说说你为什么在Auburn投资吧，为什么那么多区不投，偏偏是Auburn呢， 也就是你认为Auburn最有可能７年翻一翻，不要象你的朋友Wil说的 " 只要这个房子选的不是太差就好。" 也不要说你们公司正好卖那里的房子好吗.

ggjj

原帖由 gzteach 于 23-8-2007 02:17 发表

                               
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无论是房产或股票，都有它存在的投资价值，但要取得收益就必须行动而且是长时间的坚持。我在国内2个人的月收入不到7000元，但我们却花了6年在广州拥有3套房子和一个车位。

同意， 但有些投资机会是一生才有一次的，但如果现在一家人，也是７０００一个月，他们６年后在广州拥有3套房子和一个车位机会太小了

wil

原帖由 ggjj 于 23-8-2007 10:46 发表

                               
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你说的没有新意， 就是你说的杠杆原理，也就是以小搏大， 现在虽然每星期都赔钱，但若干若干年以后，可以一把都赚回来。

但任何以小搏大的投资都是风险很大的，股票和外汇同样可以， 叫Margin Trading ...

其实选择房子是投资房产最重要的一步，每个人做出选择时一定都有自己若干的理由。我只是泛泛的一说，jeff的话一定会抱出一大堆材料给你看的，如果你感兴趣并肯把那些材料都看一遍的话。不过我觉得他可能不会在这里太多的宣传他们的项目，你也知道，中介卖的是信息，如果争论了半天，最后你说，哦，谢谢，你说的对，但我不需要你了。那么中介都要喝西北风了。

想跟你请教些关于股票方面的知识，比如说Margin Trading，以1搏20，请问大概是怎么操作的？如果赚了可以赚20倍，那么赔了会怎样？只赔1倍？房子的话至少还有房产做抵押，Margin Trading用什么做担保呢？

Consultant

原帖由 ggjj 于 23-8-2007 10:46 发表

                               
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你说的没有新意， 就是你说的杠杆原理，也就是以小搏大， 现在虽然每星期都赔钱，但若干若干年以后，可以一把都赚回来。

但任何以小搏大的投资都是风险很大的，股票和外汇同样可以， 叫Margin Trading ...

多谢提醒。不过我不是什么高人，所以在投资方面更没有什么新意，只是沿着前人成功的足迹走下去罢了。可能是我表达得不好，我所说的申请是只在股票市场的借贷条件，不是说对于任何人炒股的conditions apply。不错，我也相信您在股票市场上可以用很短的时间以5000博得100000，但是我们只是普通人中的一员，不敢也不会做到这一点。

关于7-10年的问题， 其实如果您看过我在二楼的文章，就会发现其实我一直说的是10年，并不是现在才变成了10年。我在23楼的确说出了7-8年的概念，这是我们自己对悉尼房地产理解所得出的一种信念，就好像您有自己在投资上的理念一样。也就是说，如果您要是问我个人认为悉尼地产的走势，我个人依然认为7-8年后应该是会翻番的。

我们公司确实卖过auburn的房产，我的房子就是在公司买的，不过当时还没有加入到这个集体。不过我们在auburn的楼盘，在年初已经售空，所以您不用担心我会在这里卖。之所以当初选择投资在auburn，我的初衷很简单——租金回报好。但是，随着我更深入地了解，我发现在房地产投资上最重要的应该是该地区所存在巨大的发展潜力，而不应该光看租金回报。我还有其他的投资房产，只不过大家一直在讨论auburn罢了，我们认为悉尼房产7-8年翻番，是指一个平均的趋势，并不要特指那个区。当然，auburn作为parramatta CBD的fringe area,应该是会有所为的。交通便利，购物方便便宜，这也是越来越多的人选择住在auburn的一个原因。

ggjj

原帖由 Consultant 于 23-8-2007 11:25 发表

                               
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当然，auburn作为parramatta CBD的fringe area,应该是会有所为的。交通便利，购物方便便宜，这也是越来越多的人选择住在auburn的一个原因。

只有这些，还有其他的吗？更详细，深入一些的吗？

另外我并没有说我可以在短时间内在股市上可以赚多少，多少钱， 只是说这和你的杠杆原理一样都是以小搏大。

但我相信高收益一定伴随着高风险，象Margin Trading 的风险就比一般的投资产品高。

能说说你坚信的这个投资理念的风险吗？

Consultant

原帖由 ggjj 于 23-8-2007 10:46 发表

                               
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你说的没有新意， 就是你说的杠杆原理，也就是以小搏大， 现在虽然每星期都赔钱，但若干若干年以后，可以一把都赚回来。

但任何以小搏大的投资都是风险很大的，股票和外汇同样可以， 叫Margin Trading ...

不好意思，我表达能力有限，可能在杠杆原理上又给您带来了误解。 我说的杠杆原理不是一小博大，而是以大博大，杠杆的作用是通过借贷，把小资本转变成相对较大的资本，或者说叫做借力。也就是我以前提到的使用 other people's money, other people's time and other perple's brain. 不知道这个解释您是否满意呢？

ggjj

原帖由 Consultant 于 23-8-2007 11:25 发表

                               
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当然，auburn作为parramatta CBD的fringe area,应该是会有所为的。交通便利，购物方便便宜，这也是越来越多的人选择住在auburn的一个原因。

1. 只有这些，还有其他的吗？更详细，深入一些的吗？


2. 能说说你坚信的这个投资理念的风险吗？

Consultant

原帖由 ggjj 于 23-8-2007 11:46 发表

                               
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只有这些，还有其他的吗？更详细，深入一些的吗？

另外我并没有说我可以在短时间内在股市上可以赚多少，多少钱， 只是说这和你的杠杆原理一样都是以小搏大。

但我相信高收益一定伴随着高风险，象Ma ...

当然可以说风险，我是很乐于探讨这个问题的。
从我的角度看待房地产投资的话，如果您想作为一个投资者，肯定是坚信投资是会取得理想的收益的，所以才会做。也就是说，相信房地产会增值是一个前提条件，如果您不相信这个的话，我想您也就不会投资于房地产了。

那么如果您相信房地产会涨,如果您能hold住10年或者几十年而不卖的话，那么如果您投资在这里的风险是什么呢？我们认为是您的cash flow，也就是说那每周200多的支出，以及您房子的空置率。如果您的房子空置个几周甚至更多，这对一个房地产投资来讲是很可怕的。

也许您会问，我相信房地产会涨，但是他也总会有跌的一天，这难道不是一个风险么？我们认为可能是，但不全是。因为我们做的投资，是要一直留着尽量不卖的，就算房地产进入了调整期，他还是会有抬头的一天的，这个在过去30年中一直是被验证了的，也一直是这么一个规律。
另外这里也不是中国，银行不会因为您的房子降了，然后搞个追加抵押的。所以，这个风险最后还是在cash flow上面。对于以上的观点，您同一么？

auburn, 说实话我没啥好说得了，可能大家也可以看出，我对那里其实也没有什么好感，哈哈，这就是为何wil作为我的一个好朋友，我并不推荐他买在auburn的原因，当然他现在买了，也是很不错的选择，因为我认为，只要买了就是好的。

ggjj

我觉得我们的谈话可以结束了。

1. 房地产投资的选择。

众所周知location在投资中至关重要，直接决定你的收益，但你只用一句套话盖过。并没有经过细致的分析。并在自己也不看好一个区的情况下，去买一个区的房子，让人费解。

2. 收益的比较

只是反复强调７或１０年翻一番，并没有对经济，市场和居民的购买力进行分析，只是说用别人的大脑，照前人成功的经验走，没有考虑到事物的变化，机械照搬。历史不会简单的重复


3. 风险的防范

在capital gain 是投资的唯一收益的情况下，只是让大家采取股票市场“死多头”的方式，就是不卖，死等升值，任何事情这样等下去都会涨的。 忽略了３０年中投资者个人情况的变化，和房产这种产品流动性差的特点。香港金融风暴时许多地产投资者被迫破产，房子被拍卖就是很好的例子

wil

1. 房地产投资的选择。
jeff在没加入公司时买的auburn的房子，虽然他现在的观点对这个区不看好，但理想的cash flow已经开始运作。这个帖子从头到尾他都没有提过一句他真正认为最有潜力的区是哪里，就象我以前说的，论坛是用来讨论问题的，你去直接问人家信息来源和分析结论，没有人会告诉你的。

2. 收益的比较
经济，市场的分析，他那一皮包的资料，我懒得看，你真的感兴趣的话，可以试着看看。居民的购买力，这个你就别怀疑了，去参加几次auction就知道现在什么形式了，经常的会看到最后两个中国人几万几万的对夹。

3. 风险的防范
其实他的理念就是不卖，不管涨还是降。涨了卖并没有太多好处，上税太多了，不如refinance出现金再继续投资其它。所以既然不卖，降也无所谓，只要租金跟得上就行了。我知道wollongong一个老板20年前买了个店面，1500平，当时花了30万，现在有人要出价150万买，他根本不考虑。

谈话随时都可以结束，一个人什么时候要做什么事完全取决于他个人想法，自己满意就好。

单衣纵酒

股神和房神，我们能算下假设房子７年翻了１番，实际收益是多少吗？（减去每年的损失，减去３．５％的年通涨）

Consultant

原帖由 ggjj 于 23-8-2007 12:34 发表

                               
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我觉得我们的谈话可以结束了。

1. 房地产投资的选择。

众所周知location在投资中至关重要，直接决定你的收益，但你只用一句套话盖过。并没有经过细致的分析。并在自己也不看好一个区的情况下，去买一个区 ...

呵呵，谢谢您的分析，您的话我会认真考虑。可能我比较愚笨，考虑不了那么多的外在因素，我也没有什么好解释的。
谢谢您来捧场。以后如果我有什么其他投资的问题，希望可以不吝赐教。

ggjj

原帖由 Consultant 于 23-8-2007 14:04 发表

                               
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呵呵，谢谢您的分析，您的话我会认真考虑。可能我比较愚笨，考虑不了那么多的外在因素，我也没有什么好解释的。
谢谢您来捧场。以后如果我有什么其他投资的问题，希望可以不吝赐教。

从来没有在网上说这么多，也许是这个话题我最近在考虑，很感兴趣吧。

其间措词可能有些生硬，但我是对事不对人，希望你不介意。

在房产上如果你今后有好的推荐，我也很感兴趣知道，但一定不要是Strathfield, Auburn那种一盖几百套的 Apartments 呦

Consultant

原帖由 ggjj 于 23-8-2007 14:33 发表

                               
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从来没有在网上说这么多，也许是这个话题我最近在考虑，很感兴趣吧。

其间措词可能有些生硬，但我是对事不对人，希望你不介意。

在房产上如果你今后有好的推荐，我也很感兴趣知道，但一定不要是Str ...

看来我还是成功的，起码让您跟我说了那么多，呵呵。

其实，房产投资作为一个敏感的话题，由于工作的原因，有很多东西是不能在论坛上说的，希望您可以理解。

Consultant

原帖由 单衣纵酒 于 23-8-2007 13:06 发表

                               
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股神和房神，我们能算下假设房子７年翻了１番，实际收益是多少吗？（减去每年的损失，减去３．５％的年通涨）

假设一个400k的物业，在7年内达到800k, 按我的计算7年损失30k

那么考虑到通涨： (（800-400） - 30 )  * (1-0.035)^7 = 288.32k，
投资回报： 288.32/（15（首付）+ 30（产出）） = 640%

不知道是否有问题。

[ 本帖最后由 Consultant 于 23-8-2007 15:17 编辑 ]

ALYSSA

原帖由 wil 于 23-8-2007 13:02 发表

                               
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1. 房地产投资的选择。
jeff在没加入公司时买的auburn的房子，虽然他现在的观点对这个区不看好，但理想的cash flow已经开始运作。这个帖子从头到尾他都没有提过一句他真正认为最有潜力的区是哪里，就象我以前说 ...

另一方面的问题,
想问问LZ有市场供应量的数据吗?
根据, 初步统计, 澳大利亚华人在68万左右, 一半在新洲.
如果假设有30万华人在悉尼,现在市场上有购房意愿和能里的有多少?
这个是帮CONSULTANT算他客户的数据呢?

单衣纵酒

原帖由 Consultant 于 23-8-2007 15:15 发表

                               
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假设一个400k的物业，在7年内达到800k, 按我的计算7年损失30k

那么考虑到通涨： (（800-400） - 30 )  * (1-0.035)^7 = 288.32k，
投资回报： 288.32/（15（首付）+ 30（产出）） = 640%

不知道是 ...

房屋折旧要算进去，七年后的同一幢房子不能按新楼计算价值，而且没有了折旧扣税的优惠，再出手也会打折扣。

还有这个７年损失３０ｋ是怎么算的啊，好像很低。这样子平均一年的损失不过四千多，谁都可以负担的起，而回报率又这么高，不如砸它七八套投资房进去

Consultant

原帖由 ALYSSA 于 23-8-2007 22:00 发表

                               
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另一方面的问题,
想问问LZ有市场供应量的数据吗?
根据, 初步统计, 澳大利亚华人在68万左右, 一半在新洲.
如果假设有30万华人在悉尼,现在市场上有购房意愿和能里的有多少?
这个是帮CONSULTANT算他客户的 ...

这个您想让我如何统计呢?
市场供应量？您指的是市场上要开盘的新楼呢？还是要交易的所有物业呢？不好意思，这两个数据我都没有做过调查。
华人购房意愿和能力，这个我觉得可能就更难统计了吧。唯一可以统计出的可能根据我的个案，进行计算了。
这些数据可能会有，但是恕在下不才，未能找到。
是否能问一下，您为何对这些数据感兴趣么？

[ 本帖最后由 Consultant 于 24-8-2007 13:20 编辑 ]

Consultant

原帖由 单衣纵酒 于 24-8-2007 08:50 发表

                               
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房屋折旧要算进去，七年后的同一幢房子不能按新楼计算价值，而且没有了折旧扣税的优惠，再出手也会打折扣。

还有这个７年损失３０ｋ是怎么算的啊，好像很低。这样子平均一年的损失不过四千多，谁都可以负 ...

以前的计算，给您列出来：

借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂时未交给中介，此处暂且省去。
共计：$33110/year。
每周：$637/week。


租金：$420/week
租金回报： $21000/year (按50周记，此房产目前从未空租，租客settle前一周半入住)

年终亏损：12110
折旧：12000
其他税务优惠：300

共计：$24460/year

工资收入： $35000/year  税额： ＄6285/year
负扣税额度： $24460/year
先报税额度：$10540/year  税额： ＄670/year
税务优惠：$5615/year  $108/week

每周需要还款额度：637-420 = ＄217/week
年底抵税后为: 217-108 = ＄109/week


由于该房产是全新的apartment，折旧第一年约为15000，第二年14500，第七年12000，七年后由于没有了内部折旧，所以就只有外部折旧大约在7000左右（这个急得不清楚了）。以上折旧额度取前10年的平均值。


现在的产出，每周要100多，每年就是5000多，10年就是50000多，可是如果您要考虑到租金会涨，利息会降的因素，可能您在10年中付出的并不多。当然，您也会说利息会升，但是利息上升的后果，对我们来讲无非就是加房租，当然不能马上就加，但是这笔由于利息所带来多余的开销，是一定会转嫁给租客身上的。那么，我认为很可能10年后我们的产出可能就是50k很可能是30k甚至更少，而且10年后我相信您的租金收入也基本上应该cover你贷款所带来的利息。

举个例子给大家，10年前，可能一套unit均价200k，现在unit的均价在400k,那么如果10年前得利息为7%，也就是说每年的利息是14000，那么这么一个unit，现在每周均租300，我觉得应该是合理的，也就是一年也要在14000-15000。所以我们认为，在10年后是可能break even的。

至于您说的折旧价值要考虑进去，是否是要把paper上的折旧额度减去？如果这样算来，7 年后约损失100k, 但是有没有在同一个位置上的一个10年旧的旧房子就比新房子便宜100k呢？可能会有，可那是为什么呢？我想是因为地价，成本价，以及人工价格上去了的缘故。而且，政府在折旧上给您的税务优惠，您是否也应该考虑呢？所以，这个折旧我不知应该如何清楚地算入在这里面。
不知您是否满意？

sanly

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 14:48 发表

                               
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以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投 ...

楼主现在是租房子住吗？那你为什么不租自己的房子？

freeflygo123

请教几个问题:

1， 目前在澳洲应在哪些城市买投资房?
2， 给你100万的equity应在悉尼怎样买投资房，在那些区买?
3， 给你100万的equity，为了投资者的最大回报，你在哪些国家，地区买投资房?
4， 如何买到低于市场价的投资房?
5， 如何评价自己的投资房是否低于市场价?

[ 本帖最后由 freeflygo123 于 24-8-2007 14:46 编辑 ]

Consultant

原帖由 sanly 于 24-8-2007 14:41 发表

                               
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楼主现在是租房子住吗？那你为什么不租自己的房子？

投资房是和自住房的选择不同的。个人认为投资房应该选择在有巨大发展潜力的去，而不应太过追求发展过的去。