房产投资问答专栏（悉尼）

aareon

真让银行拍卖了。。你亏大了。

wil

是啊，赔了钱不说，恐怕以后再贷款都难。所以投资房子不是随便逮一个就买的，要考虑cash flow，capital gain和自己的最大承受能力。

即使自住也有这样的问题，而且我觉得风险更大，自己供房子，工作一旦没了，每周要供6，7百没那么容易。投资房子起码租房市场不好的话，降价总会能租出去吧。当然自住的也享受到了，有得有失嘛。

[ 本帖最后由 wil 于 22-8-2007 10:28 编辑 ]

Consultant

原帖由 aareon 于 22-8-2007 10:16 发表

                               
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真让银行拍卖了。。你亏大了。

您说得很好，这个风险看来您是考虑到了，但是请问您能告诉我什么原因会使银行要拍卖您的房产么？

aareon

我不知道您是问我问题呢还是您有什么指教？

Consultant

算是个提问吧，谈不上指教，大家一起讨论而已。

aareon

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 11:08 发表

                               
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算是个提问吧，谈不上指教，大家一起讨论而已。

我是做approvals方面的。。对于房子被拿出去拍卖懂的不多。。但是至少你的信用上有了问题加上你之前交的利息也损失了。

ggjj

我当然不是股神， 就象你不是房神一样。

你没有说过翻一翻的话， 是２３楼， 你的朋友说的。

原帖由 Consultant 于 19-8-2007 22:58 发表

                               
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之所以我们投资，就是因为我们坚信房产7-8年就会翻一番，这里不是中国，这里的房产又是规律可循的！

不要拿大企业和我们这些小投资者相比，这才是没有可比性。

原帖由 wil 于 22-8-2007 10:08 发表

                               
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世界上有炒股发财的，也有搞房产发财的，而且据我所知，很多壮大了的企业都会或多或少参与房市。

我认为投资与不投资看个人，但投资什么还是看收益，任何投资想做好都要花费时间和精力。如果听了一些地产讲座就去买房， 而不是自己仔细研究，那实在不是好的投资者，只能是地产公司的好客户。

我其实也在找好的投资房产，但一算到收益，实在是不吸引人。 因为任何资金都是有成本的，机会成本的损失实在是不小。

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 11:45 编辑 ]

Consultant

原帖由 aareon 于 22-8-2007 11:20 发表

                               
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我是做approvals方面的。。对于房子被拿出去拍卖懂的不多。。但是至少你的信用上有了问题加上你之前交的利息也损失了。

对，没错，您说得很对。一旦我们的房产被拍卖无论从信誉上还是金钱上都会有很大的损失。
所以我们就应该避免这种损失，那么我们就应该从实际情况出发来分析这个问题，到底是什么原因导致了银行要拍卖我们的房产呢？
个人认为其实就是一个问题，没有足够的钱去继续偿还房贷。
如果您同意这是根本问题的话，我们就要继续分析，您在买了这个房产后到底每周付多少钱，才是您的底线。
以我的第一套投资房为例，在扣税前是210/week,扣税后是110/week。我不认为这对我来讲是个很大的问题。即使我有一天失业了，我想就靠我得一双手去打打工，一周300还不是问题吧。因为这个额度是在有租金回报下提出的，当然您可能会有疑问，如果租不出去怎么办？其实这个问题，您可能比我清楚。

Consultant

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 11:31 发表

                               
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我当然不是股神， 就象你不是房神一样。

你没有说过翻一翻的话， 是２３楼， 你的朋友说的。





不要拿和我们这些小投资者相比，这才是没有可比性。

我认为投资与不投资看个人，但投资什么还是看 ...

呵呵，我们都不是房神。23楼的话也是我说的，但并不是凭空的捏造，是有我自己理论依据的。我之所以认为悉尼房产会在7-8年double它的value, 是因为悉尼这里一个无法回避的问题决定的——供需矛盾。


这也是为何老一代的地产投资专家fred jonson准确地预测出了上次房地产booming是在1997，他的根据就是房屋空置率，开工率和供需矛盾。那么现在来看，房屋空置率又创历史新高，开工率严重下降，悉尼每年50000多的新移民不断涌入，而政府每年只能释放大约4000套新居供人们居住，这种不断增加的供需矛盾正在不断给政府压力。但是政府又必须对房地产进行控制，不能让他升得太快，因为人们的承受能力已经越来越低。这种矛盾又如何解决呢？

当很多人在感叹房价过高的时候，我想还是会有人认为并不过分吧，我买不起房子，不等于您买不起房子;我买不起house，也不等于我买不起unit; 我在burwood买不起，也不等于我在merryland买不起。

悉尼的居民买房的承受能力的确是在下降，但是一个问题似乎并不是今天才有的。我们在从历史的角度来看这个问题，过去aussie们是老公买房养房，老婆看孩子；后来变成了老公老婆一起买房一起养房；最近又开始老爹老妈，亲戚朋友开始帮助买房；——房子总是要买的，只不过是如何在买了。

所以在下愚见认为，悉尼房价的决定因素应该还是供需矛盾，这个解决不了，悉尼房价必然看涨。
记得，几个月前有记者采访老霍，说现在居民买房的承受能力已经如此之低了，政府是否有办法解决这个问题么？是否可以考虑提高首次置业金贴，来帮助人们首置呢？老霍曰，这个问题政府正在想办法，但是不可能依靠提高首次置业金来解决，因为一旦提高了它，就会导致更多的人涌入房地产市场，造成房价上涨！那么政府有办法么？我看很难，要不然，老霍就不会前脚接受完采访，后脚就帮助他儿子买房了吧。

个人愚见，仅供参考。

我举个例子给您，假设在包子市场上，大部分人都不饿，请问这个包子好卖么？可能不好卖，卖包子的只好等，等外边来的人进来或者等市场中的人饿了。等到饿得人越来越多，包子自然好卖，但是包子越来越少想吃包子的人越来越多，导致包子价格上扬。虽然这个时候大部分人已经吃饱，但是都知道包子好挣钱，于是又开始囤积包子，包子商谋取了巨额的暴力。这时候市场管理处，决定打压这种包子市场，出台了包子购置税，于是买包子的人少了，导致包子价格下调。慢慢的，包子越来越多，饥饿的人也越来越多，可是由于巨额的包子购置税，只好暂时不吃，这个时候，市场管理处觉得太不人道了，决定降低包子购置税，哇哦，穷苦饥饿的人们一下子又冲入市场买包子了。就这样一拨一拨的循环.....

呵呵，不知道这个例子是否恰当，只当一乐吧~

另外我们也都是小投资者。

ggjj

你这个例子说自住房更合适，而不是投资房。自住房是一定要买的

wil

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 11:31 发表

                               
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我当然不是股神， 就象你不是房神一样。

你没有说过翻一翻的话， 是２３楼， 你的朋友说的。






不要拿大企业和我们这些小投资者相比，这才是没有可比性。





我认为投资与不投资看个人， ...

他是我朋友，但他是Consultant，我是customer(not his)，所以我也没完全同意也没必要做出那样的承诺，你没必要对我说。

你也在看好房子投资机会说明房产投资不是完全rubbish，值不值得投资完全看个人理解和选择。我投资房子，看不清楚capitcal gain，至少我能算清楚cash flow。要我投资股票的话，我看不懂，无从下手分析收益，对我来说和去casino没什么区别，所以我不适合做股票，我这个例子能不能作为“投资什么看个人”的例子呢？

ggjj

原帖由 wil 于 22-8-2007 12:00 发表

                               
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你也在看好房子投资机会说明房产投资不是完全rubbish，值不值得投资完全看个人理解和选择。我投资房子，看不清楚capitcal gain，至少我能算清楚cash flow。

我是在找好的房产投资机会，而不是说现在"看好房子投资机会"。 房产投资当然不是rubbish， 也许它不是最好的，但它也不是rubbish，谁也没有说它是，除了你提到了这个词。

我们讨论的只是收益，既然你说你"看不清楚capitcal gain，至少我能算清楚cash flow"，那能不能给我们算算你的 cash flow，看看你的收益如何?

wil

sorry i cannot say. 就象一些ebayer不能说他们到底在ebay上卖什么一样。

你要明白我的立场，我的立场是和你讨论问题，不是在说服你去转投房产。

单衣纵酒

讨论结论很明显，大家都和我一样把钱放银行吧，呵呵。

oea

原帖由 单衣纵酒 于 22-8-2007 12:49 发表

                               
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讨论结论很明显，大家都和我一样把钱放银行吧，呵呵。

明智。

青山

那你不一样要交房租？你能算算，你每月的房租，加上两套投资房月供和租金之差，一共是多少钱么？
你们俩税后每周1000的收入，怎么支撑的？

原帖由 Consultant 于 20-8-2007 21:37 发表

                               
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不好意思，还没有实力买自住房。我只买了两个投资房而已，分别贷款95%。

哦

青山

100万的房子，房租多少，每周利息多少？你可能每周只投入100？

原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表

                               
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比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻 ...

Consultant

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 11:49 发表

                               
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你这个例子说自住房更合适，而不是投资房。自住房是一定要买的

这个例子根自住房和投资房没有关系，我只是想说明供需矛盾决定了悉尼住宅地产的走势。不知这个解释您是否满意。

Consultant

原帖由 青山 于 22-8-2007 15:31 发表

                               
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那你不一样要交房租？你能算算，你每月的房租，加上两套投资房月供和租金之差，一共是多少钱么？
你们俩税后每周1000的收入，怎么支撑的？

哦

以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投入$110，我却控制着一套价值400k的房产。

另一处类似，但是贷款额度较低而已。两处房产每周我共要投入约$250。

ggjj

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 16:48 发表

                               
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以我一处房产为例：该房产贷款额度400k, 利息7.37 加strata and rates, 大约每周需要还款$630, 而我这套物业的租金是$420/week (加息后租金为$450/week), 年底退税平均我可以退回$100/week。意味通过每周投 ...

你这样算帐太粗了。


收入：
租金：$450/week

支出：
出租代理费： ?%（你的房子应该是通过租出去的吧）
council rate: ? per quarter
water rate: ? per quarter
strata management: ? per quarter
interests on mortgage : $400,000 * 7.37% / 52 = $566.92 per week
因为你现在没有自主房，所以你的租金也要算进去: ? per week


物业折旧[b]是退税的时候的很大一块，但折旧逐年递减，几年以后可以忽略不记。 当然物业不同，也不同， 它会很大程度上影响你的年底退税：

第1年折旧率:  ? %
第2年折旧率:  ? %
第3年折旧率:  ? %
第4年折旧率:  ? %
第5年折旧率:  ? %



还有什么花费，大家补充

以上是完美状态下的假设， 就是你的房子没有一天空置，你没有对你的房子进行任何修缮

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 17:15 编辑 ]

Consultant

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 17:13 发表

                               
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你这样算帐太粗了。


收入：
租金：$450/week

支出：
出租代理费： ?%（你的房子应该是通过租出去的吧）
council rate: ? per quarter
water rate: ? per quarter
strata management: ? per  ...

好的，我给您一个标准的明细表：

借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insurances: $350/year。
management fee: 暂时未交给中介，此处暂且省去。
共计：$33110/year。
每周：$637/week。


租金：$420/week
租金回报： $21000/year (按50周记，此房产目前从未空租，租客settle前一周半入住)

年终亏损：12110
折旧：12000
其他税务优惠：300

共计：$24460/year

工资收入： $35000/year  税额： ＄6285/year
负扣税额度： $24460/year
先报税额度：$10540/year  税额： ＄670/year
税务优惠：$5615/year  $108/week

每周需要还款额度：637-420 = ＄217/week
年底抵税后为: 217-108 = ＄109/week


由于该房产是全新的apartment，折旧第一年约为15000，第二年14500，第七年12000，七年后由于没有了内部折旧，所以就只有外部折旧大约在7000左右（这个急得不清楚了）。以上折旧额度取前10年的平均值。

不知您是否满意？

ALYSSA

原帖由 oea 于 22-8-2007 12:59 发表

                               
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明智。

赫赫!~~ 做AGENT也很辛苦的,
你买房的时候还是要找人家的.
看来这里的人都太理智了, 买什么都要冲动啊!~~
我是想买的, 就是没钱!~~~

ALYSSA

我提个问题,
投资房可以抵扣税收, 这个有没有详细的解释?

ggjj

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 17:51 发表

                               
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好的，我给您一个标准的明细表：

借贷：400k。
利息：7.24%(当时)。
每年的产生利息：$28960/year。
water rate and council rate: $1200/year。 $260/Q
Strata Levies: $2600/year。 $635/Q
Insur ...

你能不能再算算,你现在的投资收益是多少? 如果你把DEPOSIT和你每星期往里面贴的100多快钱投资到其他渠道, 比如存款,你的收入是多少? 也就是你资金的机会成本是多少?

还是那句话: 投资的目的就是收益，为什么把钱投到一个给你带来负收益的房产上，每个星期要往里面贴钱，而不投在可以给你带来正现金流的其它产品上?

原帖由 Consultant 于 22-8-2007 16:45 发表

                               
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这个例子根自住房和投资房没有关系，我只是想说明供需矛盾决定了悉尼住宅地产的走势。不知这个解释您是否满意。

供需关系决定了任何产品的走势. 任何产品都有供需关系, 但我们讨论的是投资, 并不是有供需关系就是好的投资产品.

在你的例子中, 包子是生活必需品, 没有就会饥饿, 但投资房不是, 所以没有可比性.

[ 本帖最后由 ggjj 于 22-8-2007 20:09 编辑 ]

aareon

感觉投资房能抵回那么多税吗?

单衣纵酒

上面的案例退税算比较少的了，收入越高退的越多。

单衣纵酒

原帖由 ggjj 于 22-8-2007 20:01 发表

                               
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你能不能再算算,你现在的投资收益是多少? 如果你把DEPOSIT和你每星期往里面贴的100多快钱投资到其他渠道, 比如存款,你的收入是多少? 也就是你资金的机会成本是多少?

还是那句话: 投资的目的就是收益，为 ...

我觉得宝压在将来的房产增值上，负扣税只是减少当前的损失而已。

即使是把通过中介出租，改为私下出租，而且不向ATO申报，这个账面上也平不了，仍然是损失。
如果房产没有按预期大幅升值，好像。。。。。。

wil

买房子的人少，那么房价就不会怎么涨，那么建房就不会多，那么房源就少，就像现在这样，房租一直在涨，对投资房的人来说，好事，cash flow好

买房子的人多了，那么房市需求就好，房子就会涨，对投资房的人来说，也是好事，capital gain好

总体看来，先买房子的人总会比后买的人有优势，只要这个房子选的不是太差就好。

freshfish

原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表

                               
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比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻 ...

每年就算是只付利息怎么也得近7W吧，每周100块怎么打发啊........不算其它费用10年不付掉70W左右利息哪行

claxton

原帖由 wil 于 21-8-2007 20:20 发表

                               
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有一种理论流传，说房子永远都是长的，因为房子不象股票，房子是生活必需品，永远有需求。房市崩盘，要么是因为人口减少，要么是因为社会混乱。

美国不错啊，据说有地方5万就能买房子了，不知是美国真的 ...

就你对房市崩盘的这种认知，我没什么好说的了，原本还想细看你滔滔不绝的发言，看来可以省了．．．

投资ＡＰ从大方向上就是错的，这个根本就没什么好讨论的，以房养房的时尚已经停留在纸面上了，尤其不适用于新移民身上，现在收益更高的投资金融类产品，不动产已经不吃香了.....