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房产证该写谁的名？
――Joint Tenants（共有产权）
和Tenants in Common（部分产权）的区别
(发表于《南澳时报》）
小张和小王是一对移民夫妻，看到房价天天见涨，而且身边的朋友都买了房，小两口也开始有点心急，并决定要买房了。小张觉得他是家里的顶梁柱，主要的收入都是他挣的，所以觉得在房产证的签名字应该以他为主；小王认为她和小张的结婚仪式、办移民和房子的首期都是她父母提供的，买的房子理应将她的名字放在第一位。
房产证究竟该写谁的名字呢？澳洲的房产所有形式都有哪些？有没有最好的方式解决上面遇到的问题？本文将给大家具体的解释。
在澳洲，如果房产为两人以上所有的，一般有两种所有形式：一种叫Joint Tenants（笔者译作：“共有产权”）；另一种叫Tenants in Common（笔者译作：“部分产权”）。
其中Joint Tenants（共有产权），顾名思义就是房产的所有权是大家共有且不可分割的，而且每个人都有相同比例的产权。例如小张和小王如果他们采用Joint Tenants（共有产权）的方式，那么他们夫妻二人就各有５０％的所有权。如果他们把各自的父母和七大姑八大姨都加进来，正好凑成１０人，那么每个人的所有权就变成了１０％。在Joint Tenants（共有产权）中，每个人的权利都是平等的，不会由于父母子女关系或各自出资的不同而有所不同。
对于Joint Tenants（共有产权），另外需要强调的就是房屋的产权是不可分割的。虽然房产所有人都有相同比例的产权，但是其中任何一个人都不可以将自己的份额转让和遗赠给任何人。如果Joint Tenants（共有产权）的房产要出卖，卖得的金钱要按全部所有人的数量平均分配。另一方面，售房合同须全部所有人签字才可生效，一方不签字，合同都是无效的。
在Joint Tenants（共有产权）中，如果其中一人不幸去世，他或她的所有权会自动平均转给其它所有人。如前文说到的小张和小王的例子，如果小张先去世，那么房产的所有权就会自动转给小王。如果还有其它所有人，小张的产权会平均分配给在世的所有人。如果其它人都相继去世，只有小王在世，那么小王将独有房屋的所有权。此时，她可以通过遗嘱的方式将房产转让给自己的子女或是赠与自己的亲属。
聊完Joint Tenants（共有产权），我们再说一说什么是Tenants in Common（部分产权）。Tenants in Common（部分产权）是另一种房产所有制形式，它如同股份制公司，每个所有人都可以按照事前商量的结果或各自出资情况拥有不同比例的产权。再举前文的例子，如果小张和小王是那种“好夫妻明算帐”的类型，那么经过他们的精密测算，他俩算出了各自对房产的贡献比例。例如小王出了大钱，所以她的比例就可以定为７０％，而小张的比例就是剩下的３０％。当然如果合同生效之后，小张发现计算有误，他的贡献可能更大，经与小王协商并同意后，他们也可以把小张所有权的比例增加至４０％。当然在这种情况下，必须得到全体所有人的同意，如果一方反对，更改都是无效的。
不同于Joint Tenants（共有产权），Tenants in Common（部分产权）的产权份额是可以出售和转让的，也就是说可以分割的。例如小王就可以把她的那部分产权转让给他的父母或出售给自己的兄弟姐妹甚至是其它人，但这并不影响小张的所有权，他仍然享有他那部分的所有权。这就如同股份制公司的股份和股票一样，Tenants in Common（部分产权）的所有人可以自由买卖和转让他或她所拥有的份额。另外还有一点就是产权所有人可以将自己的那部分通过遗嘱的方式传给子孙后代，而其它的所有人是不可以轻易染指的，这一点也是和Joint Tenants（共有产权）不同的。当然，在很多情况下，在最初签署购房合同时，全体所有人也可以签这样的协议：规定如果一方出让其份额，合同中的其它所有人可以优先购买。
聊到这里，大家可能会有这样的疑问，那就是我们在购房的时候该选择哪种形式呢？是Joint Tenants（共有产权），还是Tenants in Common（部分产权）？
其实如果不想效仿像前文中那对小夫妻那样斤斤计较的话，而且买的房子只是拿来自己住的话，大多数的澳洲人都会采用Joint Tenants（共有产权）的方式，特别是以夫妻的名义购买的自住房产更为普遍。Tenants in Common（部分产权）在很多情况下是用来购买投资房产的，因为如果收入高的一方所占产权比例较高的话是可以在税务上得到的好处的（这在以后的文章里笔者会为大家做进一步的解释，另外大家也不妨可以咨询精通房产投资的会计师以作进一步的解答）。另外如出现再婚、未婚、分配家族财产以及生意伙伴合伙购买房产的情况时，很多人也都会采用Tenants in Common（部分产权）的方式。当然，具体的问题还要具体分析，该采取什么产权方式要权衡利弊之后才可以决定。
另外再补充一点，除了Joint Tenants（共有产权）和Tenants in Common（部分产权）的所有方式，在澳洲还有Sole Entity（独立拥有）， Corporation（公司所有）和Trust（基金所有）特别是Family Trust（家庭基金所有）等其它房产所有方式，笔者将在今后的文章里逐步涉及，望大家继续给与关注。
Disclaimer: 本人已尽力保证文章的准确性和可读性，但由于学识有限，错误和疏漏之处在所难免，欢迎大家给予批评指正。本文只可作为对房产知识的一般性了解，并不具备任何具体的指导作用。如希望得到具体个案的详细解释和说明，请向有关机构和专家作进一步咨询。本文所举事例均属虚构，切勿对号入座。由于本文引起的任何纠纷和法律事宜概与笔者和FreeOZ无关。
本文版权为作者所有，谢绝转载！
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发表于 20-8-2007 18:18:00
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