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建议咱们一起来具体算一算，好不好？
【引用】我试着回答一下
1、首付损失利息（和定存相比）
我们可以用投资房子和存款 来分别做对比，计算各自的投资回报率。
但我认为，不应该把对方的回报作为自己的损失来计算。
你没有把10万存银行，而选择了投资房地产，于是你在收获房地产回报的时候减去了别人存银行的利息回报。
反过来说：如果你决定不投资房地产，而选择银行存款，请问，在你收获银行利息的时候是否要减去别人投资房地产所带来的收获？
答：首先提醒一下，咱们讨论的前提是，房产本身不增值的前提下，单靠租金收入（假设是A）vs 每月房东所需承担的费用 （假设是B），是否A可以大于B。因此这10万元投入房产，是不增值的。但是这10万元不投入房产，你不会放现金在家里面吧，至少可以存定期存款。同理，你最后一句话的问题“在你收获银行利息的时候是否要减去别人投资房地产所带来的收获”，答案是对，应该减去的，但是因为咱们讨论时假定的前提是假定房产本身不增值，那么这个房产增值为0，不是吗？
进一步将，澳洲短期未来中房价是上涨还是下跌目前很难判断。下跌的话，房东损失就更大。如果小涨，卖掉房产再扣除所得税和各种手续中介费，能剩多少还真的不好说。所以假定房产本身不增值也不贬值，算出的结果还是比较有参考价值的
2和3和4、- 贷款还息~ - 日常+管理 ~ 房子的strata, council fee, insurance, 冷水费等， 维护费用
我的计算已经包括了所有以上数据，我用的词语是“月供和其它杂费”，这个其它杂费指的就是strata, council fee, insurance等
如果是Unit或者apt，维护费很低，这也是为什么投资房最好选择他们的原因之一。
如果你已经算过，能否请你把你具体的计算列在这里，以50万的房子为例，贷款每月还多少，每月strata, council fee, insurance, 冷水费，还有平均到每月的维修费，大概多少，以便大家讨论~ thanks （抱歉我手头没有这些资料，就不查了，等你的数据 ）
4、空置
你也说了，多则4周。实际上，我们在计算房租回报的时候，从来都没有乘以52，而是选择乘以50，这不仅仅是为了计算方便。
OK, 那就按空置2周估算吧，就算每周能租400，空2周损失800.
5、折旧
折旧费用并不是维护维修费用，正是因为这个折旧费用，在退税政策上，投资人士才能得到最大的税务优惠，我们要感谢折旧
房子不是地，房子本身肯定是越用越旧。一栋建在土地上的House，如果卖的时候比买的时候价格高，那是因为土地的价格增长减去这个house本身的折旧之后有盈余。所以房子肯定是有折旧的，你所说的退税我的确不是很了解了，你可以在此还是以这个50万房子为例，假定投资20年，大概估算一下折旧和退税的费用吗？
6、房租每年可能上涨，但这一部分是由于贷款利息增加引起的，也就是说房东的成本也在上涨。房租的上涨远远不够cover上面这些成本的
a、如果你能查到10几年前的房租和10几年前的贷款利息，你会发现，那时的利息比现在还高，房租却是现在一半
b、我们在详细计算中，会把贷款利息计算为7％或8％，而不是现在的5％，就是考虑到了利息有升有降，
而7％或8％是这几十年来的一个平均值，所以如果有中介用5％利息引诱你，切莫上当。
对于贷款利息，供求关系和房价都会影响房租，而在过去的10年里面房租有一个大增长，还有一个重要原因是房价本身的增长。但是我们这个讨论一开始，不是假定房价是不变的情况吗？对于未来房租是否涨跌，涨跌速是多少，的确目前不好估算。比如北京过去一年房价均价跌2成的房子，到现在房租也跌了差不多2成，这确实是实情
7. 中介费
先列在这里最后一并计算
8. 初次简单装修费用
？？？？？（one off)
[ 本帖最后由 lisa2008 于 25-7-2009 22:04 编辑 ] |
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发表于 20-7-2009 12:49:17
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