房贷还款方式的分析

清风不写字 · 发表于 1-5-2009 14:28:36

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目前OZ的房贷还款方式有还本付息（Interest + Principal）和只还利息（Interest Only）两种方式，在这里分析一下这两种还款方式的选择问题。欢迎大家讨论。

我觉得这个问题其实没有复杂的计算，也无关贷款额的多少和是投资还是自住。可以这么考虑，本质上讲，采用IO方式，每月少还的本金其实相当于以当时利率向银行的借款，所以有如下几种情况
1.如果这笔钱你能有其他投资方式带来高于银行房贷利率的收益，比如投资股票，或供另一套房子所带来的房产增值收益等等，当然应该选择IO方式。
2.如果没有其他能高于银行房贷利率收益的投资项目，使用offset账户，IO和I+P没有差别，都是一样的。
3.省出来的本金存银行，没有使用offset，因为存款利率低于房贷利率，显然不划算。
另外考虑到抵税的因素，虽然IO方式所支付的利息要比IP方式的高，但多出来的部分并不是全部由自己负担了，而是根据你自己的边际税率，由政府负担一部分。
我觉得应该这么算：（应还本金额 × 其他投资方式收益率）- （应还本金额 × 房贷利率）+（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）。其中（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）为政府为你分担的利息。

然后可以简化为：采用IO方式带来的收益 = 应还本金额 ×（其他投资方式收益率 - 房贷利率 + （房贷利率×边际税率））
当然这个收益就可能为正也可能为负了，关键因素就是其他投资方式的收益率。因为本质上就是你借银行的钱，就看你如何使用了。所以没有固定的那一个肯定比另一个好的结论。

只还利息，不还本金的目的就是要自己拿这些钱来取得比还本金更多的回报，如果你有固定回报的投资方式，比如国债，企业债券，那这个其他投资收益率就是事先知道的，比较容易估算。其实存银行存款也算是一种相当固定回报的投资，如果存贷利差够小，边际税率够高，那么（存款利率 - 房贷利率 + （房贷利率×边际税率））就会大于 0，这种情况选择不还本金更划算。我个人猜测这个也许就是澳洲很多投资房选择IO的原因。

但是如果拿来买股票和房产，投资收益率就难以估算和确定了，具体看每个人自己的水平了，比如有些人拿IO方式省下来这些钱来供另一套投资房，当房价持续上涨时，由于杠杆效应，一般情况下投资回报可以超过房贷利率，但是当房价下跌时，损失也会被放大。

希望大家根据自己的情况，通过对风险和收益的评估来选择适合你的还款方式。

周星星1832 · 发表于 1-5-2009 14:33:08

不懂，我就知道，挣钱快点还

Cool · 发表于 1-5-2009 14:40:18

中行有好的贷款还款计算软件！
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清风不写字 · 发表于 1-5-2009 14:43:47

好像我说的跟计算还款额无关吧。

aareon · 发表于 1-5-2009 17:02:51

那如果你的还款每周比IO+P还要多呢？这其实不是一样了么？

清风不写字 · 发表于 1-5-2009 22:17:23

我说的其实都是关于资金运用和提高资金利用效率的问题，如果你搞别的投资收益比贷款利率还高，为什么要拿钱来还房贷呢？

aareon · 发表于 2-5-2009 09:03:44

那当然了, 有那收益当然就不多还了,问题是现在也没什么非常好的投资.

jgo · 发表于 2-5-2009 12:30:32

我感觉, 大部分分都会使用offset帐户的, 那么其实选择interest only方式,只回有好处, 不会有任何坏处.

因为,你把多余的钱存在offset帐户中,那么就可以冲减贷款本金,而不用交这部分利息,而以后需要使用, 可以随时提出来.

我没搞明白的是, 为什么会有人选择interest+pricipal的方式?

funfun · 发表于 3-5-2009 00:30:30

请问首次购房付全款一年后转出租再refinance 在贷款上合适么？
请问首次购房付全款一年后转出租再refinance 在贷款上合适么？
refinance 相比买房的时候就做贷款由有优势么？还是更麻烦？
我们无所谓贷多少，能贷房子价值的60-70%都行，费用和利率低就行。房价大概30万。
谢谢，重分伺候

樱桃 · 发表于 16-5-2009 18:46:35

原帖由 funfun 于 3-5-2009 00:30 发表

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请问首次购房付全款一年后转出租再refinance 在贷款上合适么？
请问首次购房付全款一年后转出租再refinance 在贷款上合适么？
refinance 相比买房的时候就做贷款由有优势么？还是更麻烦？
我们无所谓贷多少，能 ...

第一次购房既然能够付全款，那么也就是不用抵押给银行和金融机构，titel 在自己手上。第二年，想要贷款的话，你的贷款目的和贷款有直接的关系。如果你的贷款目的是私人用途，就是说多贷出钱的目的是房子翻新购买家具购买家用车等等，这个叫就是Equity Release，那么就和普通贷款没什么区别。如果贷款的目的是商业目的，作为投资房或者用来购买生意，那么就是business loan, 选择的产品可能会相同可能会有所不同，具体还是要根据你的贷款银行或者机构来决定的。

newaussie2008 · 发表于 17-5-2009 20:41:21

原帖由樱桃于 16-5-2009 18:46 发表

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第一次购房既然能够付全款，那么也就是不用抵押给银行和金融机构，titel 在自己手上。第二年，想要贷款的话，你的贷款目的和贷款有直接的关系。如果你的贷款目的是私人用途，就是说多贷出钱的目的是房子翻新购买 ...

恩，说的对. 其实如果那个房屋贷款的产品有100% OFFSET (对冲功能),又可以无限制多还或者多取的话, IO(只还利息)还是比较好的.

formatc · 发表于 12-1-2010 10:16:36

还是一头雾水，要和银行再谈谈～～～～～

meteor50984 · 发表于 24-6-2012 13:44:48

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澳人建筑 · 发表于 24-6-2012 15:10:24

sombresong · 发表于 9-7-2012 21:05:04

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留着以后研究

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