房产投资问答专栏（悉尼）

Consultant

恭喜您成为有房一族

yfjin224

1. 请问现在在悉尼Enmore区买一个一房一厅的Apartment楼花,$369000,能赶到拿$24000补贴的政策,大概明年6,7月份交楼,这个价格合适吗?还是会太贵了?
2. 我想问一下如果不是首次购房,买房和卖房具体到底需要哪些费用?各是怎么计算的?例如什么印花税,贷款手续费之类的,具体是多少钱或者按房价的百分之几算得?
3. 现在买一个$369000的一房一厅,按照七年翻一番的理论,有可能七年后涨到$740000吗?总觉得不太可思议. 如果这样的话那不是通货膨胀也不得了了?到时候的74万大概购买力也跟现在差不多吧?
4. 你听说过Lateral Corporation Property Development这个地产公司吗？这家公司的信誉和实力如何？我们自己有没有什么办法可以查到地产开发商的资料，好更加的了解这些公司？

[ 本帖最后由 yfjin224 于 27-4-2009 17:32 编辑 ]

Consultant

原帖由 yfjin224 于 27-4-2009 17:17 发表

                               
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1. 请问现在在悉尼Enmore区买一个一房一厅的Apartment楼花,$369000,能赶到拿$24000补贴的政策,大概明年6,7月份交楼,这个价格合适吗?还是会太贵了?
2. 我想问一下如果不是首次购房,买房和卖房具体到底需要哪些费用?各 ...

1，基本属于市场价，但要看具体在哪条街上。
2.印花税可以去政府的网站上查到。贷款一般只是银行收的一些费用大约在800左右。您还有付律师费，以及water, concil rates和开发商要求的一些调整费用。
3.切记：如果有agent再告诉您7年房价翻一番，您可以告他！这是历史，未来没人知道，只能说有这么一种可能。
4.了解有限，不敢乱说，不好意思。

funfun

请问首次购房付全款一年后转出租再refinance 在贷款上合适么？
请问首次购房付全款一年后转出租再refinance 在贷款上合适么？
refinance 相比 买房的时候就做贷款由有优势么？ 还是更麻烦？
我们无所谓贷多少，能贷房子价值的60-70%都行，费用和利率低就行。房价大概30万。
谢谢，重分伺候

yfjin224

我想请问，
1、我现在买楼花，但是合同上却写着房子那片地的拥有者不是发展商，发展商的解释是它去年12月份就已经签了合同，付了deposite，今年6月份地才会转到它的名下。但是它在正式拥有这块地之前就这样开始卖楼花了，发展商的这种行为是合法的吗？它们说很多发展商都是这样做的，是这样吗？
2、律师说楼花的条款差不多都是固定格式，没有什么需要特别注意的，是这样吗？还是应该一条一条商量，都有可能跟发展商协商？
3、就你所知有没有什么要特别注意的，可能发展商会放在合同里会让买房人承担比较大的风险的？
4、楼花是不是都要注明具体完工时间的？因为买这个房子是为了能拿到24000，那如果房子不能在明年12月31号前完工就不能拿到。但是发展商说银行说不能这样注明，只能说合同后的30个月，而且有不可控因素还可以延期，使这样的吗？
谢谢了！

Consultant

原帖由 多多哥哥 于 2-5-2009 08:59 发表

                               
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估计说的是那种 serviced apartment.和某酒店有长期租约的。
比如我知道marsfield busaco road上有一些town house，还有city有一些studio.一栋楼里，可能有几层归酒店管理，和买家有长期租约。这些就便宜些。其他 ...

多谢指教。

Consultant

原帖由 yfjin224 于 8-5-2009 23:22 发表

                               
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我想请问，
1、我现在买楼花，但是合同上却写着房子那片地的拥有者不是发展商，发展商的解释是它去年12月份就已经签了合同，付了deposite，今年6月份地才会转到它的名下。但是它在正式拥有这块地之前就这样开始卖楼 ...

1.在付了deposit的情况下，并不等于地就属于开发商。他随时可以退出，但会损失定金。通常这种情况是由于他的预算或者预售很差，认为早好后会有更多损失。通常情况下很少有开发商这么做的。
2.可以逐条商量。只能说明这个律师不负责任！
3.很难讲，听律师的最保险。
4.不会具体注明，因为没人知道日会会不会有不测发生，一般会有一个completion day，这个日期是银行给出的。开发商也要保护他自己的利益，所以他不会把具体时间注明。会有不可控因素导致推迟的情况出现。
3.

yfjin224

谢谢楼主的耐心指教！
我还想就第一个问题问问，你说“通常情况下很少有开发商这么做的”是指“通常情况下，很少有开发商会拿只付了deposite的地来卖楼花”，还是说“通常情况下，很少有开发商会退出而损失它的定金”？还有它这样预售的行为是合法的吗？

Consultant

原帖由 yfjin224 于 9-5-2009 09:27 发表

                               
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谢谢楼主的耐心指教！
我还想就第一个问题问问，你说“通常情况下很少有开发商这么做的”是指“通常情况下，很少有开发商会拿只付了deposite的地来卖楼花”，还是说“通常情况下，很少有开发商会退出而损失它的定金 ...

我是指前者。是否非法我不敢断言，以您律师的话为准，如果他不是中介介绍给您的话。

贝雷塔

我是2000年来悉尼的，当时觉得悉尼的房价偏高想再等等，之后.......。所以开始极端鄙视自己的眼光。但自从有机缘看到LZ的高论后，特别喜欢LZ帖子下面格言：“行事为人，凭的不是眼见，而是信心！”，感觉应该勉励自己重拾自信，只不过我的信心是房价会下跌而不是上涨。想与LZ交流一下，看看是不是也可以做为一种行事为人的原则？

Consultant

呵呵，没问题，随时欢迎您。

yfjin224

原帖由 Consultant 于 10-5-2009 00:38 发表

                               
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我是指前者。是否非法我不敢断言，以您律师的话为准，如果他不是中介介绍给您的话。

惨了，我的律师就是我的中介介绍给我的。那是不是有可能明明不合法的东西，律师也不告诉我，然后我签了字，最后我自己承担法律责任，而那个律师什么责任都没有？还是如果律师没有告诉我，那他就要负责任？

贝雷塔

LZ的好从容的气度啊！！！仔细地看了您所有的帖子，对您操作如此敏感的话题仍能举重若轻，影响深刻！景仰ing。只是之前也曾看过了不少类似的所谓讨论，绝大多数都是在宣扬“房产永远会增值”的观点。特别是房产行业中的从业人员，好象从来很少会提醒投资者注意泡沫谨慎入市的。基本的口气都是“过了这个村就没这个店了，”或者是要“抓紧每秒钟尽量早的加入房产投资”。这些舆论难道真的是象声称中标榜的是客观的吗？能不能请LZ帮忙将这些现象梳理一下？先谢过了！

yfjin224

我想买的这个投资房在Enmore的Cowper street上，离Enmore Park很近，而且直接穿过这个Park就是Marrickville Metro Shopping Centre，但是有个缺点就是离火车站有点远，离Stanmore或者Newtown都有大概20分钟的走路路程，但是它离汽车站非常近，汽车可以到city，很方便。这个项目不是很大，大概3层楼的Apartment，两栋楼，中间是绿化带，没有别的附属设施，只有电梯。我买的是Level 1的一个一房一位一车库，室内面积45平米，阳台13平米，外带一个17平米的车库。现在是楼花，价钱是$369,000。
我自己去那个区走了走，我觉得那个区的环境还不错，而且听说是鬼佬区。但是有一点，就是它在飞经航线上，飞机飞过的时候会很吵，基本上对面说话听不见，但是飞机也不是特别多。而且那里离Newtown很近，我看到Newtown的房租是很贵的。
卖房子给我的那个朋友就说这个房子值得投资，说那里的房租高，而且那个区近五年没有盖过新房，房子好出租。但是我认识另外一个朋友，她是卖二手房的agent，她就说买这个房子不值得，一是这是一房一厅，升值空间不大；二是，房子的面积太小，贷款有风险。她说36万9可以买二手的两房了，她说两房的房子应该更好。
他们都是我的朋友，我也觉得他们说的话都有道理，只是可能各自的看法不同。但是我现在真的不知道到底这个房子值不值得买？
1、我想请问你一房一厅到底用来投资值不值得？
2、相同价格下还是去买二手的两房的更好？当然我想那肯定就不会是同一个区了。
3、这个区是不是适合投资？我买这个房是不是值得？
4、还有就是我听说50平米以下的房子，银行是不给贷款的。那我的房子室内面积是45平米，加上阳台才能有58平米，那银行贷款是暗室内面积算还是加上室外的一起算？那假设按室外的算，我这个房子也不是很大，能贷到9成的款吗？

[ 本帖最后由 yfjin224 于 13-5-2009 10:16 编辑 ]

Consultant

原帖由 yfjin224 于 12-5-2009 00:57 发表

                               
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惨了，我的律师就是我的中介介绍给我的。那是不是有可能明明不合法的东西，律师也不告诉我，然后我签了字，最后我自己承担法律责任，而那个律师什么责任都没有？还是如果律师没有告诉我，那他就要负责任？

原则上，他需要负责人，但是我们永远告不倒律师的....
所以律师是非常重要的一个环节，他的一句不负责任的话，可能会令我们后悔一辈子的。

Consultant

原帖由 贝雷塔 于 12-5-2009 12:30 发表

                               
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LZ的好从容的气度啊！！！仔细地看了您所有的帖子，对您操作如此敏感的话题仍能举重若轻，影响深刻！景仰ing。只是之前也曾看过了不少类似的所谓讨论，绝大多数都是在宣扬“房产永远会增值”的观点。特别是房产行业中 ...

呵呵，多谢夸奖，我只是做好份内的事罢了。每个人都有自己的价值观，很难说变就变。但我相信为了谋求段时间的利益，忽略长远的价值，毕竟是不足取的。

Consultant

原帖由 yfjin224 于 13-5-2009 01:39 发表

                               
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我想买的这个投资房在Enmore的Cowper street上，离Enmore Park很近，而且直接穿过这个Park就是Marrickville Metro Shopping Centre，但是有个缺点就是离火车站有点远，离Stanmore或者Newtown都有大概20分钟的走路路程 ...

1、我想请问你一房一厅到底用来投资值不值得？
2、相同价格下还是去买二手的两房的更好？当然我想那肯定就不会是同一个区了。
3、这个区是不是适合投资？我买这个房是不是值得？
4、还有就是我听说50平米以下的房子，银行是不给贷款的。那我的房子室内面积是45平米，加上阳台才能有58平米，那银行贷款是暗室内面积算还是加上室外的一起算？那假设按室外的算，我这个房子也不是很大，能贷到9成的款吗？

1。投资价值不取决于房型，而是地区。
2. 投资新房会好一些。
3. 个人感觉不是很好的选择。有明显的缺陷：飞机航线。交通相对不够便利。
4. 首先，如果您的收入不能达到8w以上，且持续2年，请您忘记9成贷款这件事——现在基本不会被批。低于50平米的确难贷款，估价会有问题。一般这个指的是内部面积，就是包阳台的面积。

贝雷塔

[quote]原帖由 Consultant 于 14-5-2009 01:58 发表

                               
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有关房产投资利弊的讨论由来已久，但好象基本上局限在房地产领域本身的范畴，那仿佛是最顺理成章的事——用房地产的语言去讨论房地产的问题。可是想深一层，从下面支萦着这些现象使其能不仅有效，且理直气壮。甚至理所当然地运作的，从来不是单单所谓的“行业规律”，而是一系列有关政治、道德信念和价值观。更极端的比喻是：一些人群对另一些人群的掠夺。当然，本能让被掠夺者都具有加入掠夺者诱因，就象现在的房地产市场，业内人士们描述的逻辑是——只要你加入这个游戏（承认掠夺者的掠夺方式），你就可以加入掠夺者的行列，一起掠夺以后加入的也想成为掠夺者的被掠夺者。我真诚的呼吁LZ提醒大家警惕这个逻辑的有效性。“风物长宜放眼量”，老是只讲一种道理是不是也没意思？再帖一个联接，就算是另类表达吧！http://www.1688.com.au/site1/news/property/2009/05/19/20003.shtml

Consultant

原帖由 贝雷塔 于 22-5-2009 01:10 发表

                               
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[quote]原帖由 Consultant 于 14-5-2009 01:58 发表

                               
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有关房产投资利弊的讨论由来已久，但好象基本上局限在房地产领域本身的范畴，那仿佛是最顺理成章的 ...

多谢提示

wh1019

留下记号，慢慢看

西澳电工

jeff，据说很有名，我承认投资房地产是正道，但是JEFF说的，经常被我们评为夸张了点。。。
这边的华人，经常对华人很“友善”。。。
大家，投资房地产，不能按他说的关键是时间，同时也要看时机的。。。
现在房地产不好受啊。。。不过，
哎~~~同情，JEFF也要生存啊。。。
不过话说过来，JEFF说的绝大多数还算对。
但是，有些观点，不赞同！！！
个人观点。

[ 本帖最后由 edward69 于 4-6-2009 09:57 编辑 ]

西澳电工

相信大部份人都曾听说过这么一句话：“房价每7到10年翻一番”。 最近,这句老话又多次被一些房地产分析师和地产界评论员拿来做宣传，而这些人经常也是兴风作浪被称为“房地产的托儿” 的“先知”。
事实上，在雪梨甚至是澳洲多数地方情形并非如此：根据澳洲统计局的数据显示，过去20年来，雪梨住宅类房产价格以每年5.2%的复利上涨，即房价每14年才能翻一番。注意！不是7年，而是14年。当然，也不能排除在一些特殊时期，房价增值的速度足以实现7年翻倍的“美梦”。



这样的情况确实就曾经在雪梨出现过，例如在1980年代以及1998年至2003年间雪梨物业二次达到此一水平。不过，回溯过去几十年，房价持平或者下跌的情况出现得更频繁。



1890年，雪梨中型房价为723英镑，按照房价每7年翻一倍来算，那么到2009年，雪梨平均房价应该是1亿8953万元。或者倒过来计算，以目前雪梨的中型房价为53万元的水平，然后以7年削减一半倒推至1890年，我们得出的结果是3英镑，这在当时只够买一辆脚踏车，那您就知道七年涨一倍的说法是多么可笑。



因此，7年〈甚至于10年〉房价翻倍的说法实属荒谬。从长期和短期的真实情况来看，它都无法成立的。



目前，雪梨的房价低于2003年的水平，也就是说，民众更能承担得起买房，更重要的是5.2%的平均年实质回报（nominal incomes，未经通货膨胀或者通货紧缩调整过的回报）和利润逐渐恢复到长久以来的增长水平，使房地产的投资更具吸引力。从过去20年来看，房地产的质回报和利润一直每年以稳定的速度增加，对这个城市来说，这至少表明现在房地产可能开始成为有价值的投资市场了。

贝雷塔

赞成楼上的讨论，“时机”是所有投资行为都必须重视的关键要素之一，那些宣扬“只要是自住房，任何时候都是参与的好时机”的言论。很容易让人疑惑说话的人到底是出于疏忽还是故意。再补充一点，评估房产的投资收益，还应该计算到买入与卖出的交易费用，以及房屋维修、折旧、政府税收、可能的空置时间......等等隐性“持有支出”。

贝雷塔

很多人知道我始终在租房子后，就会问，为什么不买呢？因为现在利息特别低，只要付了一成首期，之后每个月的供款，可能跟租房子的价钱差不多。很多朋友都是这样的想法，甚至有一些才毕了业两三年的朋友，刚打工累积了一点资本后，就蠢蠢欲动想要开始供楼。
　　我不太认同这样的理财计划。这里且不说当前政府的低利息政策以后会不会做改变。就很年轻的时候买楼，供款期往往拖得长，付出的利息其实是相当惊人的。退一步讲，就算每月供款跟租楼差不多，你也需要解决首期的问题。对年轻人来说，这个原始资本的积累并不容易。大学刚毕业，辛辛苦苦都难储到10万，而有了10万之后，50万、100万，就不会像当初那么难。如果你有了刚好付首期的资本就去买楼，便又要从零开始积累。
　　原始资本的积累对以后的财富很重要，越早计划你的财富管理，成功的机会也就越高。另外，年轻人最大的优势是输的起的时间，因此完全可以采取更积极的投资计划。太早买楼，可能会抹杀了这段搏杀时期。过了10年20年，终于供完了一层楼，但是那时候家庭开支已经不少了。再加上人到中年，便会慢慢开始考虑退休生活的财务问题。投资上，接受风险的程度会慢慢转趋保守。理财不善，到了40多岁供完楼的时候，才发现手里只有一套房子，什么都没有。
　　但是如何去投资呢？月供股票可能会是一个既通用亦简单的理财方法。更可以在这个思路上做一些加权调整，具体说就遇上大跌市时，把月供的金额提高，由此趁低价买入更多的股票。而大市急升的时间，则把月供的金额下调。从历史走势来看，这样的方法在安全性与实际收益上，完全有可能超过自住型的房产投资。而这样做的前提是你要能维持住日常收入中的现金流。
       房产投资最“吃人”的地方就是它会吸干你几十年的“现金流”，扼杀你寻求其他投资渠道的可能性。而说到底“可能性”是年轻人最核心的竞争优势！更极端的推论是：年轻人买房就是给老年人的生活买单。因为当老年人失去了工作能力后，他们就只能靠变现他们的资产来维持生活。资产定价越高，对持有资产的人越有利。这样比“年轻人”更具有话语权的“老年人”们就自然会支持编制出这样的规则，一方面推高已经拥有的，以房产为代表的资产价格，另一方面，又用贷款等方式吸干当前正在工作中的，“年轻人”的“可自由支配收入”，从而限制年轻人将剩余资源投向其他方向的可能性。
        总结一下，我的观点是：给年轻人机会就是给未来机会！放在这里这句话可以改成：给移民机会就是给澳洲机会！我呼吁向LZ这样的房产从业人员，眼光放远一点，多尽一些力量向那些拥有资产的人施加影响，而不只是将广大同胞们都往“房地产投资”一条路上赶。在我看来澳洲的未来很大程度上取决与对以后移民的吸引能力，如果能够象美国那样，利用这次金融危机，将以房产为代表的资产价格压下来，好让整个社会，也是每个个人有可能将更多资源投向更具活力的领域，而不是凝固在眼下的不动产上面“意淫”。是不是才更符合我们大家共同的长远利益？往后的好日子还长着呢

Consultant

房价每7到10年翻一番，只是历史而非未来，对于这个事情的争论本身是没有什么意义的，毕竟未来的事情是无法准确预测的。另外这个说法是从有了比较准确的数据统计后得出的，应该是1961年。对于地产投资的理解，我始终认为，在能力允许的范围内长线地产投资，特别是在那些供需矛盾尖锐，且有正向发展变化的地区，本身是没有错误的。只不过，不同的人为了不同的目的，加以包装，渲染，扩大后造成了不同的结果罢了。

Consultant

“原始资本的积累对以后的财富很重要，越早计划你的财富管理，成功的机会也就越高。另外，年轻人最大的优势是输的起的时间，因此完全可以采取更积极的投资计划。”完全同意您的看法。投资本来就有很多方式，但大体来看无非是地产和票据。我绝对相信，这两种投资的方向，都是可以成功的，只不过不同的人不同的选择罢了。票据投资，我不懂，但我以后一定会去研究，因为这一直是我一个很想实现的目标。我选择地产投资，并从事这个行业，因为风险相对较小，投资成本相对较低（2年前，现在已不是这个光景了）。几年过来，我相信我是对的。投资房和自住房是不同，自住房是在吃您的现金流，而投资房是为您提供现金流。很多人觉得房地产投资就是靠增值，低买，高卖，不错，这是对的，可是有多少人能真正把握呢？投资，就像您说的，投入和产出的比例是很重要的，我们都想低投入高产出，如何把握呢？个人认为现金流的控制才是至关重要的，而如果能够在可预见或可分析的范围内（见仁见智）的有增值的部分，我相信这条路是不会错的。投资本身就不是一言堂，不同的人总有不同的想法，就像当年电影里说的"各村都有自己的高招"，呵呵。历史永远都是历史，未来是我们要去开创的，历史未必重演，但也不能绝对化。还是那句话投资本身没有问题，只是我们如何理解，如何掌握，如何运作罢了。十分感谢您的建议，很多观点很有启发意义，再次感谢您的留言。

Consultant

在这个市场里快3年了，相对于许多前辈，依旧还算是一个新人，只不过越来越多的人说我现在是“老油条”，“老江湖”了，呵呵。当年进入这个市场，靠的是激情，是盼望，是信心，是那所谓的7-10年翻番的理论。随着时间的推移，经验的增多，我觉得或许当年进入这个市场的动机是错的，但结果绝对是正确的。现在或许激情正在减少，那所谓的理论也很少被提及，但盼望却从没有终止，信心也越来越强，原因很简单，因为我在这个市场里。纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行；我们都没有做过又何来对与错呢？我很喜欢贝雷塔的这句“年轻人最大的优势是输的起的时间”，当年我就是秉着这个想法踏入房地产投资的，当时很多人阻止我，劝告我，但我的想法很简单，反正钱是自己的挣的，大不了顶不住卖了，起码是个经验教训。记得2年前，一个很成功客人讲过他的一个理论：他说人生就好象是射箭，多数人是在瞄准，为了正中把心不停的瞄准，可是却从没有射出去过，也就从来没有得到过。而他是先把箭射出去，然后再画把心的位置，这样他永远是10环！很简单，但是很有启发意义。还是那句话，每个人都有不同的性格，不同的想法，不同的处事原则，也就造就了不同的结果。这个世界上没有绝对的对与绝对的错，只不过我们看待事情的角度不同罢了，最主要的是我们做每一件时都应该有一个良好的盼望，和坚定的信心。

贝雷塔

原帖由 Consultant 于 6-6-2009 02:08 发表

                               
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在这个市场里快3年了，相对于许多前辈，依旧还算是一个新人，只不过越来越多的人说我现在是“老油条”，“老江湖”了，呵呵。当年进入这个市场，靠的是激情，是盼望，是信心，是那所谓的7-10年翻番的理论。随着时间的 ...

1、7-10翻番的理论是地产界吸引大家参与的重要依据，LZ能想象如果你对你的客户说“7-10年会翻番的说法有着很大的不确定性“。客户们会无动于衷？
2、做为一个从业人员，能够对自己从事的行业有热情、有信仰、不畏惧曲折......。这是怎么称赞都不过分的职业素质！！！坚定地相信LZ日后的成就不可限量，并为有机会能与LZ在FreeOZ上探讨心得，倍感荣幸。
3、LZ引用的那个”射箭“的故事寓意深刻，我想补充的是不能因此而排斥了”瞄准“以及”射箭训练“所含义的价值。”指哪儿打哪儿“意味着有体系化的指导逻辑，有艰苦的操控训练，最重要的是它有继承性（别人可以跟着学）。而”打哪指哪“式成功，所需要的环境则比前者要特殊的多。
4、房地产对经济发展虽然重要，但本质上毕竟是需要依附在社会生产的基础上。就是说，应该是那些生产行业出现盈利有了阔张的需求，才会传导到房产上来。因此，房产行业的盈利水平是在生产行业之后的。但当前的情形完全相反。所以，当前的房地产的价格是缺乏事实支持的，不稳固的。
5、一行业的兴旺与否说到底与它为社会所做的贡献紧紧相关。换一句话说与其能为以后的社会带来多大的福址紧紧相关。这话听起来虽然有点肉麻，但这次美国汽车工业的衰落其实是一个很好的警示——一个行业如果不思进取，那么不管它过去多么辉煌，现在又胁持了多少资源，最终还是会被遗弃的。
6、”安得广厦千万间，大庇天下寒士聚欢颜“愿借这句杜甫的绝唱与未来的房地产领袖共勉。

贝雷塔

原帖由 Consultant 于 6-6-2009 01:17 发表

                               
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“原始资本的积累对以后的财富很重要，越早计划你的财富管理，成功的机会也就越高。另外，年轻人最大的优势是输的起的时间，因此完全可以采取更积极的投资计划。”完全同意您的看法。投资本来就有很多方式，但大体来 ...

投资房可以带来正向现金流的说法似乎值得商榷，LZ能否举个例子解释一下？

kikilee

看中一处期房的，去交了一个押金。中介说是3星期内要交换合同和付5%的定金。

因为对中介推荐的律师有些顾虑，不知道是不是还是自己再找一个律师会比较好些。所以，目前在自己另外找律师。中介这边呢，已经告诉他我们房子肯定是要的，目前在挑选律师，应该下周就能确定好律师了。不知道这样子的情况，中介可以把房子再卖给其他人么。

另外，买楼花，签合同时候是否可以对合同条款进行修改。合同里面需要有哪些要素，需要特别留心什么？