交作业了-我的买房经历

David_hu · 发表于 3-4-2009 12:17:01

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欠债还账天经地义，买房快半年了，住进House 也2个月了，补上我的买房作业，并特别感谢Microhard和Tony的帮助。看过他们的文章，后来律师是Microhard介绍的，贷款是Tony帮助做的，他很热心负责，让我省心很多很多。
这个作业也就简单得说说我买房的过程和一些对首次买房者值得注意的几点，因为最近我的一些朋友或同事也经常问我一些买房的问题。我就关键的几点感悟和体会和大家分享，或许对你也有点帮助。

第一，是房屋的定位，买房时一定要有一个明确的目标，知道自己想买什么样的房子，比如:
首先，自住或投资。自住要多考虑舒适和便利及小孩的教育什么的，而投资的话多考虑升值或出租是否稳定及收益高。
其次，是地段。不同的人不同的喜好，有些人喜欢偏郊，环境好、清静，有些人喜欢热闹，逛街方便。靠近City的话，一般交通方便，去City快。但是价格高，所以一般人都需要选一个平衡点，在预算内尽量选择自己想要的区域。
接着，房屋的类型。City边上多UNIT及Apartment，价格比House 会便宜很多。远一点的区Town house及house是非常好的选择，当然一般人都喜欢House，不过City周边的House都是天价，只有有钱人才买得起。

第二，是财务的预算，即要了解你能在买房时用到的钱。主要有以下几部分:
1，是你的家庭或个人的存款。
2，是你或你的家庭能从银行贷到的钱。一般没有负债的情况下，能贷的钱大体是个人税前收入的5倍。各个银行具体都有一点差异，贷款的要求也不一样。
3，是政府能给你的补贴，这部分钱是可以在Settlement的时候付给卖方的，各州政策不一样了。墨尔本最近还是50万以下的房，新房21000，老房14000。
4，是印花税及退税。各州也不一样。现在墨尔本的印花税一般比买房补贴和退税合计少一些，所以也就说，在现在的补贴制度下，买房其实政府补贴了印花税，而且还有几千到一万不等的现金能补贴你。
5，是你能够额外借到的钱了，比如父母、亲戚及朋友。
所有的这些钱的合计是你能买房的最大预算，看房子的时候，一定要守住底线，不能超支。不然你签了合同而付不了款的时候，是一个大问题，赔钱不说，浪费精力，买房的计划也不能成功，买房一定要量力而行。
另外，好像现在除了投资房很难贷到零首付的，一般是10%首付或20%首付。20%首付的话就不用交贷款保险了。不到的话还要交贷款保险费。

第三，是关于律师
1，选一个好律师非常重要，他是帮你把关的。首先他会去查这个房子的文件情况，
   比如地及房子的产权有没有问题，当前能不能卖出，
   目前的房东是不是合法的所有人，
   房子的各种手续是否齐全，加盖或改建有什么限制，有没有水管或电线通过，是不是允许被施工在某些条件下，
   这些细节的东西好的律师就会帮你查，想我们第一次买房的人一般不会懂的。
   看Section 32和合同条款是律师的一个主要工作部分，如果合同有问题好的律师就会告诉你问题的所在及处理意见。
   房子要是没问题，成交后的Settlement也是律师给你办的，他会给你算各种交易的金额，包括印花税退税的部分。最后他会给你过户。房子就归到你的名下了。

第四，是关于贷款及Broker。
贷款是大部分人肯定要办的，毕竟真正有钱能一次付清且愿意付清的人少数的。
各个银行有不同的贷款额度及利率。产品很多，英语不好及没精力自己搞得人找Broker是最好的选择，只要选一个好的Broker，他会给你讲各个银行的产品及给你计算你能从各个银行贷到的钱，而且你可以找中国人的语言没有问题。Broker只是一个中间人，最后的合同还是你和银行签的，而且他不从你这儿收佣金，对你老说付的钱是一样的，享受银行的服务也是一样的，但是省去了很多事，你要把关的就是选哪个银行什么产品。所以对你自己选择的那个产品你一定要仔细研究，它的利率、是否有年费等服务器、退出机制、什么情况下有罚金是多少？这些一定要搞清楚。
贷款需要的资料，一般也就是你最近三个月的收入证明，驾照，没驾照当然可以用别的资料来替代了。
为了稳妥可以在正式贷款前，最好是买房前去做个Pre-approve，这样你就知道你能在某个银行贷多少钱，出Offer的时候，也有一定的优势，至少你肯定能贷到钱，房东会比较放心，而且只出Pre-approve可以加快你可以正式贷款的速度，当然你最后也可以选别的银行，作废这个Pre-approve没有任何坏的影响，也不用交罚金什么的。

第五，看房
看房是买房过程中，最痛苦的过程，大多可以去各个网站挑选自己感兴趣的房子，然后在它的inspection时间去看看，一般在周六。当然有些是拍卖的，拍卖有单个拍卖的就在房子门口进行，也有大的中介集中10几套在它们的某个大的会议厅一次拍卖的也有，会投放些房子的信息然后就拍卖了。
看房就凭个人的要求及喜好了。一般这个过程长短不一，有人几天搞定的，有人看一两年的都有。
对于出Offer的房子，一般你看完房，最好要请专业的人做个Inspection，这样有什么问题你就一清二楚，而且也是你出Offer的一个讨价还价的依据。
对于拍卖，你一定要注意，你拍卖成交的当天就要交10%的定金的，所以一定要有备而去，带上支票本或带上卡随时要能从银行开支票出来，不过可能有些银行周末不开的。另外拍卖没有冷静期的，就是说不管你是不是冲动买的，这个合同签字了就生效。
对于普通Offer成功的买房合同，有三天的冷静期，三天内可以反悔。

最后，说说我买房的过程吧，我是08年10月初开始关心房子的，先在网上挑选过滤，因为我工作在Rowville，所以当时就选定了它周边的几个区，一开始我的预算是35万，但是我希望是32、33万能搞定。开始就大多选择在27 – 38万的房源去看Inspection。多的时候，一天看4套，看了快一个月吧，20、30套房子看下来，没几套中意的，中意的那几套价格都在40万左右。
还去看了一个集中的拍卖，10套左右的房子很快就拍卖出去了，不过那时加价加的不是太厉害，不过35万以下的House能感觉还行的确实不多。主要去看的几个区是Wheelers、Scoresby、Knoxfield、Ferntree Gully、Rowville。比较下来Rowville的区房子最新，就是没有火车。

我买房过程还是比较戏剧化的，这个房子离我单位很近，在Rowville Shopping Centre边上。 Inspection的那个周六，我因为看房子排的太紧，那天错过了。然后就看到上面给出了10月25日拍卖的信息。这样我就25号拍卖前5分钟到了那儿，就匆匆看了一下。感觉还不错。当时起拍价是34万，我当时猜会是38万左右成交。没什么人拍，我怀着凑热闹的心态，一不小心就被中介盯上了，最后37万不到点被我拍下来了。老实说房子确实不错，格局很好，看着也简单，除了三个房间是地毯的，其他都是地砖，容易打扫。地是750平米，3 bedroom、2bathroom、有车棚、后面还有个露台。房子20年不到，保养的挺好的，我是第二任房主，反正自己看着喜欢。地理位置也不错，就在Shopping Centre边上，而且我的单位也在Shopping  Centre边上，所以上班特方便。
不过，原来我的预算是35万以下，所以去的时候没打算买下来的，所以签完合同要付钱的时候，有点尴尬，没带支票，就只好和中介说回我家去签支票了，结果店长就和我回家去签了支票，看房一个月就告结束，当时定的Settlement的日期是1月底。
房子合同结束后，我就要找律师了，是FreeOZ上问Microhard的，那个律师不错，办事认真负责。该查的信息去各个机构查了，该做的事也都早早的做了。然后，我找到了Broker Tony，他也是从FreeOZ上发现的，很负责的一个小伙，他在网上还有不少的关于购房的文章，买房过程中有什么不懂的我也就直接问他或律师。找好房签好合同其实买房的过程基本完成了，后面的事就是等Settlement和付款就可以了。
至于Inspection我本来想找专业的人做的，结果因为我已经拍卖下来了，我找中介和原房东联系，反正没给我机会，而且另外我也知道了拍下来的合同已经生效了，检查出什么问题了也不能做什么了，就拖到了我Settlement后做了一下，为了让自己心里有个底。



[ 本帖最后由 David_hu 于 3-4-2009 14:43 编辑 ]

红泥小火炉 · 发表于 3-4-2009 12:21:31

写的真好，谢谢

daidailx · 发表于 3-4-2009 12:25:18

运气很好,恭喜恭喜!1

justinli79 · 发表于 3-4-2009 13:35:10

恭喜恭喜!
等照片！

salad · 发表于 3-4-2009 13:51:48

看来买房子也是个劳神费心的差事哦～谢谢lz的经验分享！恭喜恭喜

ubuntuhk · 发表于 3-4-2009 13:54:28

多谢David分享买房经历，介绍一下贴照片的方法：
1.点击帖子右下角的“回复”按钮，进入高级编辑模式
2.找到上传附件的按钮，选中要上传的照片，编辑好文字内容后，点击发表帖子即可发布照片。

David_hu · 发表于 3-4-2009 14:41:34

原帖由 ubuntuhk 于 3-4-2009 13:54 发表

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多谢David分享买房经历，介绍一下贴照片的方法：
1.点击帖子右下角的“回复”按钮，进入高级编辑模式
2.找到上传附件的按钮，选中要上传的照片，编辑好文字内容后，点击发表帖子即可发布照片。

谢谢Ubuntuhk! 照片搞定了

anniel · 发表于 3-4-2009 14:57:55

不错的房子呀！

suixinmacy · 发表于 3-4-2009 15:49:19

shaly · 发表于 3-4-2009 15:54:21

家具灯具厨具什么的都是在总价之内的吗？

David_hu · 发表于 3-4-2009 16:04:27

原帖由 shaly 于 3-4-2009 15:54 发表

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家具灯具厨具什么的都是在总价之内的吗？

家具不算的. 灯具,空调包含的. 厨具位置固定的部分包含的, 锅,碗,盘等可移动的不包含了

taotao63 · 发表于 3-4-2009 16:17:36

40*5=200w不到的750平方，在国内怎么都买不到

Badlands_lee · 发表于 3-4-2009 16:50:08

在google maps上看要30公里？开车要多久啊？

Badlands_lee · 发表于 3-4-2009 16:52:07

在google maps上看要30公里？开车要多久啊？

David_hu · 发表于 3-4-2009 17:15:14

原帖由 Badlands_lee 于 3-4-2009 16:52 发表

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在google maps上看要30公里？开车要多久啊？

走Monash free way不堵的话,40分钟以上了. 走别的路,一般一个小时.

JENNY.P · 发表于 3-4-2009 17:48:48

Very good!

妮南 · 发表于 3-4-2009 19:39:08

很舒服，羡慕

小仙女 · 发表于 3-4-2009 19:51:09

好漂亮的房子呀！恭喜恭喜！

danson · 发表于 3-4-2009 20:01:48

先佩服一下LZ

我们也看过房子，打算在Epping 那里买，不过房价好像挺高的。

shaly · 发表于 3-4-2009 20:03:16

看来能移动的，房东都带走了

shaly · 发表于 3-4-2009 20:04:14

不知道买墨尔本CBD附近的APARTMENT 要多少钱是不是还得交物管费，但是有游泳池享受

AnaCoppola · 发表于 3-4-2009 20:33:25

新Apartment有的蛮贵的，具体要看地点，至少40-50万了，贵的要上百万。

物业费不仅要交而且很贵。

dodo36 · 发表于 4-4-2009 17:00:39

GXGX,房子挺漂亮的

David_hu · 发表于 4-4-2009 18:01:41

谢谢，楼上各位的捧场。好像大多数人还是比较认同我的眼光，我觉得房子比较干净，温馨。

今天没分了，明天给大家加分了。

David_hu · 发表于 4-4-2009 18:02:40

原帖由 Rondy 于 3-4-2009 19:39 发表

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很舒服，羡慕

Rondy，还在墨尔本吗？没陪男友回国啊

chen548030 · 发表于 4-4-2009 19:46:08

GXGX! 佩服LZ

shaly · 发表于 6-4-2009 16:17:01

算上汇率的降低，你大概亏了30万

响叮当 · 发表于 6-4-2009 17:20:47

怎么是先签房子的合同，再找律师查询房子的文件情况呢？
是不是要是房子有问题的话，先期的合同就可以作废呢？

zlsiva · 发表于 6-4-2009 20:38:07

拍卖的话，不能反悔了。只是确认一下房主的资格，有没有欠款之类的吧

David_hu · 发表于 6-4-2009 21:01:13

原帖由 响叮当 于 6-4-2009 16:20 发表

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怎么是先签房子的合同，再找律师查询房子的文件情况呢？
是不是要是房子有问题的话，先期的合同就可以作废呢？

因为我是拍卖的，又是一冲动就买的，所以之前没看过房子的Section32.
就是zlsiva所说的确实一下房主的卖房资格，规划设计时的资料和银行贷款，其他就是各种款项的付费情况。

一般情况，你去看房子的话，若对房子感兴趣，想出Offer，可以向中介要Section32去研究，里面有房子的各类资料的。看房主要就是看地段，地的大小及房子本身的情况，另一方面很重要的就是相关的资料，自己一定要好好看看Section32.

我不知道律师有没有那么好，你付一个Case的钱，而他给你查很多房子的信息。一般他给你搞定得应该是最后你确定买的那套吧，他能帮你去查实你买了这个房子后不会有法律上的后遗症。另外Settlement是他帮你去过户的。

要是律师真的发现房东卖房不符合法律程序的话，合同应该是能取消的。

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