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eastcity

现在悉尼的房价, 澳洲的房价能一直在高位运行吗? 得益于经济的发展才有今天的房价, 大家收入高, 移民多, 价格就上去了, 经济出现衰退会怎么样? 出现大量失业人群房价会怎么样? 美国遇到的问题澳洲也会遇到, 澳洲不是天堂! 澳洲现在的负扣税其实是帮富人抢穷人的钱, 帮有钱人抢新移民的钱.

eastcity

有很多人以为利息降了房价就会往上涨, 我看不一定, 为什么要降息? 那是经济发展出现了问题, 结果就是裁员和减薪, 这样房价会怎么样呢?

megamicro

有深度的帖子，关注中

tanshen

如果房价涨若干倍，那当然买房划算了。如果没有涨多少，当然是存银行划算了。

bio

可以看出一个真理：算账这事，不能相信别人的

freshfish

很好的讨论贴啊........

也说点个人想法，个人以为超过十几年的房价数据基本可以不用参考了，近十多年来由于中国等经济体的快速变化，许多原有的经济方面的理论失灵了，房价的变化也不例外。

中国的房产在十几年前刚售给个人的时候，也是出几千或万把块钱就可以搞定，现在都值几十万了或上百万了，跟OZ的部分房子一个道理，十几年内上涨了几十或上百倍是历史的机遇，OZ几十年，中国十几年。对逐渐稳定以后的房价涨势预测，应该不把这段时间的数据做为重要参考，这种机遇个人感觉不会周期性出现。

个人感觉25年升3倍左右应该算不错了，基数不一样时，上涨的速度和倍数肯定是不同的，10万涨到30万比30万涨到90万肯定不会一样容易。如果3倍升幅我肯定选择买投资房，毕竟把余钱存银行利息税很难避掉，如果存款利率是n，则到手利息的实际利率在0.55n-0.7n之间。若买投资房贷款利率虽然高且租不抵息（利息在1.1n-1.2n之间吧），但存在负扣税和房价上涨超过预期的可能，所以应该比存款有诱惑力........

[ 本帖最后由 freshfish 于 23-8-2008 23:39 编辑 ]

Kino-elf

学习。不过总得先买个房自己住着，总比租的好啊！

Fernando

对未来的预测总是容易引起争论，我们可以参照历史数据，但是历史不会精确地重演。
LZ的思路非常好，大家都希望能看到这样的探讨。有条件朋友可以买一套投资房，再存个10万比较一下。投资要多元化啊，中国股市，香港，澳洲股市都可以投一点放着。

前面关于中国利息的说法有点不对，现在国内利息低不说，而且利息税是固定的20%，暂时来看肯定是不核算的，当然以后形势肯定会有变化。

minutemaid

原帖由 eastcity 于 23-8-2008 11:00 发表

                               
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现在悉尼的房价, 澳洲的房价能一直在高位运行吗? 得益于经济的发展才有今天的房价, 大家收入高, 移民多, 价格就上去了, 经济出现衰退会怎么样? 出现大量失业人群房价会怎么样? 美国遇到的问题澳洲也会遇到, 澳洲不是 ...

历史上房价一般最多也不过跌10%, 30%的已经到头了，而且是全球性的经济大衰退

minutemaid

总体的趋势都是在涨的，而且全球看来房子涨的永远比工资快。  除非你一辈子也不买房（就算租房的话房租也是会涨很多的），要不然的话还要算进去租房子期间的房租和等到以后买房子的时候房价涨上去的那一块（如果是在大城市的话很可能这一块就顶掉银行利息了，比如说悉尼东区原来的工人房）。  还有就是中国人买房的很多都出租，这也是一种投资。  出租能补贴很大一部分的贷款和其他支出，这个也可以算上。

如果是小城市或小镇的话房价虽然不会涨太多但同样房价也相对便宜很多很多，所以不需要贷多少款（30万左右的话甚至一点都不需要贷，看个人了）。

[ 本帖最后由 minutemaid 于 24-8-2008 13:05 编辑 ]

zezebabe

.......好帖。。。。。继续关注中～～～

usherlight

我觉得有一个事情可能是楼主忽略的，如果有１０万元投资的话，可以投资两处房产，几年以后Refinance一下，继续扩张，当然，这都是建立在房价上升的基础上。
具体的数字我没有计算过，我感觉如果房价的走势一直向上的话，数套房产的投资收益加起来，应该不是一个小数目。

rabbit75

mark

flyspirit

原帖由 多多哥哥 于 23-8-2008 10:22 发表

                               
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请这位朋友仔细看一下原文。我是不是已经把利息税计算进去了。

汇到中国，怎么会是开玩笑呢？ 你到中国银行，KVB，西联，都可以汇款到中国啊。有什么可笑的呢？这是合理合法的啊。

更何况，我已经把利息交的税 ...

                甲存银行投资                       乙买房投资
10万元首付         $542,743.26                0
每月3251.42        $2,633,886.92                0

你这里给出的10万首付所得利息，不就是没有扣税的那个吗？

汇到中国去当然可以，但是和我们讨论的利息免税有何关系？

你的思路是否准确？本身就基于数字，当然我们要讨论数字。否则你认为该讨论什么？

leizhenhua

房地产投资是一个很大的题目，不能简单地像楼主这么计算。下面是自己的观点，供大家参考：

以十万块投资房地产二十五年不会只买一套房子，第一套房子经过几年的升值，就可以再贷款买第二套，然后两套房子再升值，再第三套第四套。。。。。。房地产投资最重要的工具：财务杠杆没有考虑，怎么能公平地和其他方式比较呢？

关于房地产的价格，基本上是供需关系决定的，那么长远看（25年算一个很长的时间了）它一定会超过通货膨胀率。考虑到澳洲的政治稳定（经济目前也稳定，不过随着经济全球化的深入，会越来越受国际的影响），需求增长，以及土地的不可再生性，目前没有任何实质的理由反对房价的长远趋势会稳定上涨。

理论上，任何投资都会比存款强。理由是，银行吸收存款，再贷款给投资人，贷款利率肯定比存款利率高，银行吃的就是这个差价。那么投资的利润高于存款利息不是显而易见的吗？

当然，实际执行房地产投资还有很多功课要做。仅就财务方面，重要的课题包括，现金流控制，税务安排（不仅仅是避税，退税，还有资本利得税等等）。任何好的投资都有赔钱的，任何差的投资都有赚钱的。运用之妙，存乎一心。

来澳洲移民，除了少数很有钱的和依然在为生活挣扎的，大多数经济情况都差不多。包括澳洲本地人，贫富差距不大。我把这叫做资本主义社会的社会主义。我一个土生土长的本地朋友前几年去了趟中国，回来说，从福利制度看，他觉得中国说是社会主义，但更像资本主义，而澳洲说是资本主义，但比中国还要社会主义。

扯远了。澳洲比中国最重要的优势在于，稳定的政治经济环境和成熟的金融体系。好好利用这两个优势，多为自己的未来打算打算。

freshfish

以十万块投资房地产二十五年不会只买一套房子，第一套房子经过几年的升值，就可以再贷款买第二套，然后两套房子再升值，再第三套第四套。。。。。。

这种假设实现了是好，可升值速度很慢或不升怎么有第二第三四套呢........比如刚到OZ时住过的hurstville房东家，03年买的60几万，五年多了现在还是60几万.....

leizhenhua

所以理论和实际之间还有很多功课要做。任何投资都有赔钱的，也都有赚钱的。

Hurstville在哪儿啊？我住阿德，不知道这个地方。五年多了不升值有几个可能，最大的可能是买的时候价钱过高，如果刚好在地产的高峰期买入（比如悉尼2002年）然后就经历了两三年的平缓期或下跌期，再经历一两年的回升期，现在可能刚好打平手。

另外买自住房感性因素比较多，看见dream house了，就冲动，一定要买下来，多花几万块也在所不惜，尤其是auction的时候，价钱一下子哄上去了。结果过一两年，别的房子都升值10%-20%了，自己的房子还是那个价。

还有自住房和投资房的区别很大，投资房要考虑利润最大化，所以房型和地理位置都要从市场需求的角度考虑。自住房就不一样了，只要自己喜欢就行。可是自己喜欢的别人不一定喜欢，适合自己的不一定是市场需求最大的。需求小升值空间就有限。

房地产投资有两条最重要的策略，一个是location，一个是timing。选择的物业要有长远的需求，进入市场的时机要对。要是随便买一个房子就赚钱，那人人都是富翁了。就说大多数澳洲人，我觉得在投资方面他们比我们还要保守，一个是他们的消费习惯，入不敷出，没有余钱投资，另外教育程度不高，能把握投资机会的不多。而这正是中国人的优势。

dahunji

谢谢，要好好看看

RobF

原帖由 freshfish 于 25-8-2008 23:05 发表

                               
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以十万块投资房地产二十五年不会只买一套房子，第一套房子经过几年的升值，就可以再贷款买第二套，然后两套房子再升值，再第三套第四套。。。。。。

这种假设实现了是好，可升值速度很慢或不升怎么有第二第三四套 ...

所以要做功课,location location location

ingeer

這麼多牛人關心銀行利息稅的問題，那麼有沒有人關心物業出售增值稅的問題？ 同樣是稅，這麼一個horse at the corner好象某些人都視而不見哦？

flyspirit

退休后出售可免增值税

winfy_lee

楼主的想法非常好. 佩服. 回帖的也很牛,也佩服.

有几点个人意见,说得不对当没看到
1. 意见交流贴..每人肯定都觉得自己对,其他人没自己牛的..非常正常的事情,但请不要表现出来的好.  楼主的话题好大. 要说明白,想清楚这个事情得出书了..在这样的交流帖子里来评击楼主思考问题不周全,那是不好的举动. 任何一个人发个帖子,都不可能把这个事情说明白的.
2. 楼主的推论背景定为了25年. 个人觉得有点太长太长了. 25年变数实在太大太大了. 太多不可预测因素会导致推论结果完全不可靠.
3. 讨论中心我认为实际上是买房,还是不买房?对否?
4. 大家目前讨论的都是货币和房价的讨论. 我觉得是否需要很重要的一个构成房价的因素?需求因素?

据我自己简单的思考(以adelaide为背景,其他地方我不了解).
目前我租的一个HOUSE  250周租. 这个房子价值在40万以上. 以目前的利率计算的话,我得出的结果就是我不会买这个house. 因为40万一年的利息最少按8%计算,是32000. 而我租这个房子一年租金52周是13000. 中间的差额,就是"家"的代价.  一个家的重要性在每个人心中有不同的份量.所以这个因素大家就不要考虑了.也不应该在这个帖子里提到.
因为我不买这个house.会导致两个可能性, 我的意大利房东老太太很想加我房租..我已经切实感觉到了. 二,就是以后这个房子有可能下跌.
为什么目前那么高的利息,人们拿着钱放银行比收租金明显要多的时候 ,还是有人买房子? 那是因为人们预期房子价格还要上升. 因为上升赚到的钱可以COVER掉所损失的钱. 如果大家都想着要升,就更多的人抢着去购买,就供不应求了.房价应该上升.
adelaide这两年给我的感觉明显的是人多了起来.人多了起来,自然需要更多的住房.因此房子需求大了,这个因素会引起房价上升.

构成房价升跌的因素还有很多很多.我写出来的只是很小很小一部分.估计大家也会想到很多.把所有因素集合起来,掂一下各自的重量.就可以预测房价是升还是跌了.

我不牛,所以大家补充下思想.

thewall

世上还有比炒房炒饭更有趣的事情

puma1999

原帖由 多多哥哥 于 21-8-2008 09:46 发表

                               
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很多新移民禁不住中介代理的忽攸,在悉尼贷款买房投资,希图成为各种房产投资讲座中所

描述的富翁.事实果真如此吗? 我算了算,觉得真正成功的可能性很小.

我先把前提讲一下:

《如果你认为未来25年内很可能会发 ...

显然误导读者，一个最基本的错误就是25年后的房价是现在的300％。假使8年翻一倍，25年后应大于800％。

winfy_lee

原帖由 puma1999 于 2-9-2008 09:19 发表

                               
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显然误导读者，一个最基本的错误就是25年后的房价是现在的300％。假使8年翻一倍，25年后应大于800％。

你没读人家说了什么,就说误导.

kyu

放在银行里面生利息有时候也是没有办法的办法。。一个月几百块利息。。多多少少有点用处

mengyh01

房子就会永远升值下去吗？未必吧，我们看到的也不过30年而已。我外公在旧社会时做生意买了半条街的房子，一解放就什么都没有呢。

中国房价的飞涨也不过是这10年间的事，2000年以前买商品房亏钱的人多了去了（从当初中介获悉的是，高档价高的房子在当初套现时基本腰斩）我2001年买的第一套房子，房东就是亏了40%卖给我的，这在当时是很正常的事。当然我卖的时候就处在一个房价飞涨的好时机，翻了3倍。我个人不认为这种这种经济的飞涨会一直持续下去。

澳大利亚也是同理，我现在住的房子房东年初买的78万刀，上周隔壁的（地差不多大，房间虽说小一些，但要新得多）房子拍卖，62万起，都没人出价。可把她肠子都悔青了。

任何投资都是有风险的，当一种投资在大多数人看来都百分之百赚钱的时候，离这种投资要亏钱也不远了。

LZ只是提供一种思路，数字本身并不代表什么。

不好意思哈，用LG的用户名回的。

zbpanda

我喜欢楼主的帖子和思路,尽管不一定正确,但是给大家一个思考的方向,当房价的上涨超过CPI的涨幅的时候,当然是投资房合适,就象98年到02年的悉尼的黄金时期.暴涨之后的修正也给现在的很多贷款买房族带来了很多苦恼.
不过最近两年存款的确比买房子收益高.
有自己的合适理财方法就可以了,对于中介的话还是谨慎一点.感谢楼主分享.

rayx

楼主在利息方面描述的太不清不楚了。 如果我告诉你利息税是没有办法避的，利息加上你的收入算税，如果一个人正常有fulltime工作的话，利息怎么都会落在15%-30%的区间， 这样7%的利率缴完税后，假如按15%的税算，税后利息5.95%， 然后再算复利， 通常利息收入越多，交的税就越多，除非搞一大堆低收入的人头账户，少缴税。所以楼主在复利方面的算法是大错特错了。如果把税考虑进去，单纯的存款就不知那么诱人了。
存款避税的方法：存到低收入的人名下。如果两个人都是高收入，成立一个trust。存到trust名下。

rayx

个人自住房子在出售的时候免收资本增值税，投资房不免。利息先缴税再算复利，利息越高，交的税越高。假设你现在有钱一次把房款付清， 你是想买房呢？还是租房，把钱摆到银行里缴税吃利息。投资房我不想多讲，风险很大。全球资产面临重新定价。如果美元强势，大家就等房价暴跌吧。