房产投资问答专栏（悉尼）

Consultant

原帖由 ozqq 于 28-2-2008 07:57 发表

                               
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像我这样一穷二白的人，您有什么好的投资建议吗？谢谢！

另外，关于地点选择，我注意到很多中介在力推小城市的房子。如central coast等。您认为如何？

就悉尼本身而言，如果投资在西区，是否会是失败的行为。因 ...

嗬嗬，没有什么人是一穷二白的，真正一穷二白的是思维模式。
关于小城市的问题很简单，就好像您来澳州首选的城市是哪里呢？或者绝大多数人回来哪里呢？哪里的供需矛盾最严重？租金回报那里最好？风险那里最小？
对于地产投资来讲从来没有失败的行为，只有失败的理念。勇敢去做一般不会做，错就错在理念不对，不能很好的看顾自己的投资。
如果想明白，看懂，搞清楚，风险被量化，可以控制，前景被看好，我觉得无论那里都是可以做的！

777abc

请问买地皮养着,是否交税

Consultant

原帖由 777abc 于 29-2-2008 19:13 发表

                               
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请问买地皮养着,是否交税

似乎是要交land tax的。

qian403

学习，并请教楼主。
我是full-time工作，资金不多，想0首付。
同事朋友建议0首付不划算。
有家鬼子的中介，悉尼pitt st，诱惑我说即使0首付，也可以拿到低利率。
担心其中有诈。
请楼主赐教。
谢谢！

Consultant

原帖由 qian403 于 14-3-2008 14:16 发表

                               
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学习，并请教楼主。
我是full-time工作，资金不多，想0首付。
同事朋友建议0首付不划算。
有家鬼子的中介，悉尼pitt st，诱惑我说即使0首付，也可以拿到低利率。
担心其中 ...

请不要客气，谈不上指教，不过是大家一起探讨探讨。
现在0首付的确很难，但也不是不能做，主要看broker的能力，呵呵。
如果是投资房的话，我认为个人投入越少越好，所以0首付当然是最好的！
对于city的物业个人不太看好，因为投资风险较大。

因为在我们专业投资人士看来，在city CBD的中心投资住宅地产风险会相对较大。

从需求的角度上来看，city的需求是与海外经济关系比较紧密地，大部分的居民是海外留学生或者海外的工作人员。一旦海外的经济受到影响，比如亚洲金融风暴，在city居住的人口会大大的降低。随之而来的是空置率的升高，投资人的压力就会变大。这就不像其他地区需求比较有规律，因为大多数在residencial地区租住的还多是永久居民的。

从供应角度来看，city一般提供的是高密度的apt，而其他residencal的surburb是中高密度或者低密度的住宅。由于这种高密度住宅的不断涌现，会对原有的物业，造成比较大的冲击。也就是说它的供应是不像其他地区那样有规律，而且供需矛盾即使是房源比较紧张的今天也不像其他地区那样突出。

从人口结构来看，city大多数属于tennat occupied, 大多数的owner属于投资人群，而且海外的居多。这样一种情况会使city房地产的价格波动比较大，因为对于海外投资人来讲，他们对于房地产的理解，很多属于短线投机行为，也就是说一旦经济不好，city房价crash永远是最严重的。而相对的，在residencial surburb大多说居民属于自住人群，他们不会因为地产的变化而大量的变卖自己的物业，从而使这个地区的房价相对稳定。

从租金回报来看，现在city一个两室一厅的apt大约租金在600-700，貌似是个不错的汇报，但是这样一个物业的价格一般会超过700k。另外在city的strata 又远远大于其他地区，所以相对来讲这个租金回报绝对是没有residencial地区好。

从银行贷款来看，一般银行在city物业的借贷额度一般是在70%左右，这也从侧面说明银行也同样认为在city投资的风险较大。

qian403

谢谢lz,我没表达清楚,是中介办公室位于city,呵呵,不是要推荐买city的.
只是怀疑中介说的即使0首付也能拿低利率,不知道靠不靠谱.
您的观点是如果投资房还巴不得0首付是吧?呵呵.
目前考虑的地方是hurstville,初步打算还是先搞个自住的.
谢谢!

Consultant

原帖由 qian403 于 16-3-2008 10:07 发表

                               
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谢谢lz,我没表达清楚,是中介办公室位于city,呵呵,不是要推荐买city的.
只是怀疑中介说的即使0首付也能拿低利率,不知道靠不靠谱.
您的观点是如果投资房还巴不得0首付是吧?呵呵.
目前考虑的地方是hurstville,初步打 ...

是我理解的问题，不好意思，嗬嗬。
我觉得首先0首付对于一些特别的case，还是可能的，但在目前这个市场上不具有广泛意义。
另外低利率并也不是不可能的，但这要是建立在您对所有信贷产品都了解的基础上，才能谈得上低利率。
只要您能控制自己的风险，买房子永远都是好事，不论是什么时候！

qian403

突然的想了一下关于投资房退税。

加入：每周需还款500，take该房子需每周300。

则：

1.自己住这个投资房，可节省300的房租. 每周净支出500房贷。但是剩下的200差价无法退税。
2.自己花300 take另一个房子，然后把自己的房子300出租，每周依然是净支出500房贷，但是这个净支出的500房贷和出租自己房子的那个300之间的200差价，是可以退税的。

不知道我的理解对不对？
如此我就明白了楼主您为什么自己去take房子而把你名下的房子全部出租了。
如果是这样的话，那么选房子的时候，就必须选位置最好最方便出租的了。即使房子比较破烂，也比稍微远点但是比较新的好，是吗？

不过心理上还是有些别扭的。毕竟自己有房子不住去租房，有点别扭。

蒙面超人

mark，如果我有那么多钱投资房产就好了。估计连租房的钱都够呛。看来悉尼也不是天堂啊

aareon

这就是大部分人先要买自住的原因，我也不喜欢自己买了房给别人住，自己先住上了再买投资房就是了。

aareon

不过买下租出去，jeff也自然有他的道理。。从投资角度来讲是可行的，不过在澳洲我希望生活质量第一，呵呵

Consultant

原帖由 qian403 于 4-4-2008 15:42 发表

                               
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突然的想了一下关于投资房退税。

加入：每周需还款500，take该房子需每周300。

则：

1.自己住这个投资房，可节省300的房租. 每周净支出500房贷。但是剩下的200差价无法退税。
2.自己花300 take另一个房子 ...

您的理解是对的，但是退税的额度还需要加入您房产的折旧，也就是说您的可退税的部分会由于您房产的新旧而又或多或少的差距。
另外，我相信新房子一定比旧房子投资回报高，首先从租金回报来看新房一般远远大于旧房，再者新房在退税上的折旧部分也远远大于旧房。所以我建议，如果考虑投资的话，最好是位置好的新房！

[ 本帖最后由 Consultant 于 7-4-2008 00:23 编辑 ]

Consultant

原帖由 蒙面超人 于 4-4-2008 23:07 发表

                               
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mark，如果我有那么多钱投资房产就好了。估计连租房的钱都够呛。看来悉尼也不是天堂啊

现在房租一直在涨，很多人已经叫苦连天，但是这是不可逆转的现实，如果不能适应这个社会，只有被淘汰。
房价也是一样的。
现实世界本来就没有天堂，天堂是主赐给信徒永生的场所。

Consultant

原帖由 aareon 于 5-4-2008 09:01 发表

                               
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不过买下租出去，jeff也自然有他的道理。。从投资角度来讲是可行的，不过在澳洲我希望生活质量第一，呵呵

完全同意您的看法，这是社会上一种主流的对生活的看法。
不过，我之所以考虑现在投资，而还是租房住，就是我相信自己还年轻，不应该背负一个房奴的负担，而失去一个在房地产上赚钱的机会。换句话说，我是希望以后的生活过的更好，生活质量会更高。

aareon

是的，这个想法挺好的。个人有个人的生活方式嘛。

TTTTTTT

Jeff你好，

之前一个房产投资consultant也和我谈过和你类似的理念和观点。我觉得是很有道理。
但是我有个疑问，如果和国内的房产投资相比，这边的投资有些什么优势呢？既然都是做投资房，国内的投入可能更小，收益也不见得不大。

因为我个人的情况，所以我在比较这两者。我在澳洲毕业后刚工作了1年，目前工资65k，所以在这边投资一套400-500k的话，如果按照现在的利率，是有点压力，如果在国内投的话可能压力会小很多。

另外还有个问题，作为投资房，折旧的部分怎么操作？是每年要专门的评估吗？
谢谢。

harry109

关注ing

Consultant

[quote]原帖由 TTTTTTT 于 7-4-2008 22:32 发表

                               
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感谢您对投资理念的理解，不知道哪家公司的consultant为您做了讲解，但我相信他们的讲解一定是为了能够到您。
对于您的问提，我很感兴趣，因为我很少听到在目前这个市场中有人认为国内投资要比这边要好，是否可以跟我们分享以下您的看法呢？
对于您现金流现在的情况，如果您的投资理念正确，我很难相信您对于一套400-500k的物业投资，会为您带来很大的压力。如果您认为压力比较大，个人认为可能您的投资理念有些问题。赫赫
对于投资房的折旧部分，会有专门的折旧报告，您40年的折旧金额都在这里面。

qian403

原帖由 Consultant 于 7-4-2008 00:20 发表

                               
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您的理解是对的，但是退税的额度还需要加入您房产的折旧，也就是说您的可退税的部分会由于您房产的新旧而又或多或少的差距。
另外，我相信新房子一定比旧房子投资回报高，首先从租金回报来看新房一般远远大 ...

换句话说，就是如果以投资房名义买，但是不出租自住的话，不但不能退税。而且只能豪赌房子一定会升值了。因为投资房的还贷只是interest only。对吗？

qian403

原帖由 Consultant 于 8-4-2008 00:51 发表

                               
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[quote]原帖由 TTTTTTT 于 7-4-2008 22:32 发表

                               
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感谢您对投资理念的理解，不知道哪家公司的consultant为您做了讲解，但我相信他们的讲解一定是为了能够到您 ...

40年折旧？？？？？？就是说40年都有折旧退税的可能，即使退税很少？？？
就国内而言。不知道二三线小城市是否有投资的机会。
不过也关注不多，反正是没米。呵呵。

aareon

你如果第一次买房的话，谁会以投资房名义买？ 7000的补贴就没了。呵呵

qian403

原帖由 aareon 于 8-4-2008 10:31 发表

                               
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你如果第一次买房的话，谁会以投资房名义买？ 7000的补贴就没了。呵呵

呵呵。当然是自住名义然后半年后转投资啦。我是问转了投资以后怎么处理：）

aareon

转了投资就交给会计处理了啦。。呵呵

qian403

原帖由 aareon 于 8-4-2008 11:47 发表

                               
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转了投资就交给会计处理了啦。。呵呵

呵呵那就回到我先前的问题了.
如果转了投资,但是是自己住,那么就享受不到任何退税...只能是豪赌升值...

另外,如果人不在澳洲,投资房还能退税嘛?

Consultant

原帖由 qian403 于 8-4-2008 09:44 发表

                               
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换句话说，就是如果以投资房名义买，但是不出租自住的话，不但不能退税。而且只能豪赌房子一定会升值了。因为投资房的还贷只是interest only。对吗？

估计很少有人会以投资房名义买，但是不出租自住的。
如果您这么做了，想退税当然是可以的，也没有什么不能做的。
另外，interest only并不是对于您的房子的形势而言的，而是基于贷款的产品而言的。

Consultant

原帖由 qian403 于 8-4-2008 21:19 发表

                               
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呵呵那就回到我先前的问题了.
如果转了投资,但是是自己住,那么就享受不到任何退税...只能是豪赌升值...

另外,如果人不在澳洲,投资房还能退税嘛?

人不在澳洲，如果您在澳洲有需要交税的收入的话，您还是可以做退税的。

Consultant

呵呵，许久没来，自顶自销。

sophiesw

jeff想问一下，在elizabeth bay的一个bachelor，是个penthouse,但楼很旧，楼龄已经超过四十年，而且完全没有view,现在租金是$350, 你认为有多少升值的潜力？

Consultant

原帖由 sophiesw 于 17-9-2008 12:07 发表

                               
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jeff想问一下，在elizabeth bay的一个bachelor，是个penthouse,但楼很旧，楼龄已经超过四十年，而且完全没有view,现在租金是$350, 你认为有多少升值的潜力？

首先我相信没人可以说得清对于一个特定物业或地区的升值潜力，只能看大的趋势和走势。另外，个人认为作为投资物业选择较新的物业的优势会比较明显（租金，折旧），除非您的物业一买下就是正收益的。

freeflygo123

在新州第一次买房，但是投资房，50万以下，有没有stamp duty减免? 7000元买房补
贴应该是有的。