房产投资问答专栏（悉尼）

Consultant · 发表于 14-12-2007 23:14:28

原帖由 freelion 于 14-12-2007 19:58 发表

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对了，请问买投资房之后，想向税局申请每个月发工资的时候就退税，而不是一年退一次。需要怎么做？相关的名词叫什么？

建议您不要选择这个办法，这样会使ATO额外关注您的case，如果要被发现您特殊操作的投资房的问题，您会有不必要的麻烦。

freelion · 发表于 15-12-2007 07:40:44

非常感谢您的回答！

ross668 · 发表于 16-12-2007 12:03:41

Do you know what kind of methods are used in the RPDATA free valuation? Based on hedolic model or direct comparison? I have a try the RPDATA free valuation recently for my properities and find that there are about 20% difference between RPDATA and the one made (about 8 months ago) by a HK valuer worked for Commonwealth Bank. From kinds of sources, there is no big price difference in our suburb (-2%-2%) this year. I understood the bank usually undervalue our property, especially from the mentioned HK valuer. His valuation is more than 10% lower than the other one made by an oz valuer for the same properities and for the same bank about 5 months ago. But in my personal view, RPDATA has overvalued my properities about 5-10%. Can you provide me more info about the RPDATA free valuatuon? What kinds of sources are used for defining the sell price for most agents from your view. Does anyothers use the RPDATA and what is your result?

Consultant · 发表于 16-12-2007 22:20:27

原帖由 ross668 于 16-12-2007 12:03 发表

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Do you know what kind of methods are used in the RPDATA free valuation? Based on hedolic model or direct comparison? I have a try the RPDATA free valuation recently for my properities and find th ...

呵呵，我没有用过您所提过的RPDATA free valuation，您是否能够给我一个连接呢？
RPDATA主要是纪录了您所在区历史上所有的物业成交价，如果RPDATA为用户提供了这样一个接口，那么我想他的结果应该是从近期您所在区相似物业的成交价中得来。我想一定程度上反映了近期该区物业的市场价值。
不过对于估价师来讲，不论为您的物业估价结果如何，他们一样可以拿到$140左右的“出场费”。在这种情况下，大多数估价师不会冒风险为您高估房价。估价师做估价是一个很主观的事情，因人而异的情况时有发生，同一套物业两个不同估价师可以估出相差30%。他们评估的依据主要是：面积，建材，景色，以及最近附近物业的成交价(From RPDATA)等等。

ross668 · 发表于 17-12-2007 00:01:56

Thanks for your info. Pls find the link http://www.myrp.com.au/portfolio_more.do
What kinds of sources are used for defining the sell price for most agents from your view.
It is late now. Catch up with you soon.

Consultant · 发表于 18-12-2007 22:46:26

原帖由 ross668 于 17-12-2007 00:01 发表

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Thanks for your info. Pls find the link http://www.myrp.com.au/portfolio_more.do
What kinds of sources are used for defining the sell price for most agents from your view.
It is late now. Catch ...

感觉上这个网站就是把所有注册用户的信息汇总组成自己的数据库，然后从这个数据库中得出大家想要得结果。
个人认为可能并不准确。

icetea · 发表于 11-2-2008 15:05:18

原帖由 wil 于 21-8-2007 19:33 发表

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比如说首付5万，贷款百分之95，买了个100万的房子，假设10年翻番的理论成立，那么10年后就是200万，这10年只付利息，每个礼拜投入100，10年就是5万，加上首付一共10万，就是说10万在十年赚了100万，那不是翻一番 ...

这个理论是站不住脚的，你不但要支付首付5万，每年还要支付利息。95万贷款的利息以年息8%（目前的利息）来计算，一年要支付76K, 十年就是760K, ,到第十年，就算房子涨成两百万，一百万还贷款和扣除首付，剩下一百万交GST10万，还剩九十万，扣除十年利息76万，还剩14万而已。这其中还没有考虑机会成本，即利息收入的损失。

Consultant · 发表于 12-2-2008 00:16:13

[quote]原帖由 icetea 于 11-2-2008 15:05 发表

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您的问题没有考虑完全，首先利息不是全部由owner承担的，1000k的物业，现在在市场是我相信可以在1000/wk左右出租,那么每年就是52k,如果您有一分正式的工作，如果在50k的话，那么每年从税局拿回的钱大约有6-8k。这样算下来就是每年要贴约15-20k,如果静态的考虑，也就是说您的物业在10年中，房租不张，利息没有任何变化，那么您10年的追加投入是150-200k,如果您的物业在10年中double，那么您投入为：200-250k，产出为1000k。另外房产不要卖，以上均为粗略计算。

ozqq · 发表于 15-2-2008 14:52:12

楼主好！

我是PR，在悉尼。
年龄30。做IT。
家庭年收入7万税前。
打算0首付买房子。
请问，能贷多少款呢？每周要还多少？
我能拿的首次置业金是多少？只能7000吗？看你拿了大概2万多呢。怎么弄的？
谢谢

icetea · 发表于 15-2-2008 17:03:07

感谢JEFF的答复。

我还有几点意见：

1。要想每年从税局拿回6-8k，投资房需要3年左右新，才能拿到折旧吧（这部分我不是很明白，不正确的话请指出。）

2。我之所以没有考虑租金收入，是因为买家自己也要居住，一般投资房的租金收入和自己租房地支出相比，是有亏损的。这在这个例子中不明显，因为之前我们用了一个较高的房价100万来做比方，但能够贷款到95万的同志恐怕还不多(这里只考虑刚开始置业、投资者)。而且，投资房还要支付管理费用的，十年下来也是一笔不小的开销。

3。而且考虑到这种方法房子并没有付清，需要refinance，那么refinance之后，还要背上更高的债务，以及偿还更高额的利息。假设，refinance 到 2000k，用1000K支付第一分loan,那么之后背负的是2000K贷款，2000K*0.08=160K 一年的利息。

所以，我还是觉得利润不明显，且风险太大，背负高额债款的前提条件是：夫妻双方都有正式工作，能定期偿还利息。如果期间想要长时间休息，旅游，或者突然失业，利息支付不下去了，就有可能前功尽弃，房子要被抵押给政府。

Jeff认为呢？

777abc · 发表于 15-2-2008 18:15:44

好贴,谢谢分享

Consultant · 发表于 15-2-2008 22:35:34

原帖由 ozqq 于 15-2-2008 14:52 发表

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楼主好！

我是PR，在悉尼。
年龄30。做IT。
家庭年收入7万税前。
打算0首付买房子。
请问，能贷多少款呢？每周要还多少？
我能拿的首次置业金是多少？只能7000吗？看你拿了大概2万多呢。怎么弄的？
谢谢

您好，对于您的贷款额度以及每周的repayment,取决于您选择的物业，银行对它的估价以及每周的租金回报，很难一概而论。对于现在的信贷条件，一般pr的贷款额度10%-15%左右是比较安全保险的，但是对于某些有能力的贷款师，0首付也是可以的。首次置业金对于所有的人都是一样的都是$7000，可能您对我以前的表述有些误会，我提到的2万多可能应该是指首次直接金和免除印花税的总和。

Consultant · 发表于 15-2-2008 23:19:13

原帖由 icetea 于 15-2-2008 17:03 发表

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感谢JEFF的答复。

我还有几点意见：

1。要想每年从税局拿回6-8k，投资房需要3年左右新，才能拿到折旧吧（这部分我不是很明白，不正确的话请指出。）

2。我之所以没有考虑租金收入，是因为买家自己也要居住 ...

感谢您的回复。对于您的意见，其实也是很多人的看法。

对于每年的退税额度，的确很大程度上取决于物业的新旧程度，但同时也取决于您的租金和利息的情况。当然您的投资物业要是很多，缴税的额度又很大的话，您在退税上的优惠也是很显著的，呵呵。

对于您的第二个问题，我不是非常明白，可能您是想说对于一个投资业主，由于同时要负担自己租房的租金，还要负担投资物业的物业管理费等等，是不是这样的开销对于普通人士压力比较大？其实这是一个非常常见的疑问，基本上每一位想做投资的人士都会有的问题。对于这个问题，其实最简单解答的就是您身边的实际例子。试想如果您的投资物业选择在一个租金回报远远大于一般水平的地区时，而您又可以租到一个租金相对合理的物业，那么在这种假设下，您会发现这种模式的开销会小于您居住在自己的自住房中的。对于10年来的开销，我觉得如果您能动态的考虑租金和利息的变化的话，开销会相对降低。

对于refinance的问题，首先如果您能确认房地产7-10年的booming circle的话，您可能就会更好得明白是如何操作的。据个很简单的例子，现在很多大的企业或者地产商，都是在用自己的资产抵押来做再一次投资。也就是说如果您能保证您的现金流在这个期间正常的话，这种refinace是很多成功人士的选择。对于您的计算，可能这里有一个误解在于您对债务以及资产的理解，之所以您可以从银行再次贷款，是因为您的物业资产大于您的贷款额度。所以与其说您增加了负债，我到认为这应该您的资产的折现，只不过这笔钱您是需要付出利息的，但相对于您变卖物业所得的现金来讲，保留您的物业以求进一步的增值因该是更好的选择。

对于您认为利润不明显，风险太大，在这里我很难给您解释，这是一个系统的投资理念，希望今后能有机会当面给您讲解。
谢谢！

Consultant · 发表于 15-2-2008 23:21:59

原帖由 777abc 于 15-2-2008 18:15 发表

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好贴,谢谢分享

如果您认为是好贴，希望多多捧场阿~~

ozqq · 发表于 19-2-2008 15:49:05

原帖由 Consultant 于 15-2-2008 22:35 发表

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您好，对于您的贷款额度以及每周的repayment,取决于您选择的物业，银行对它的估价以及每周的租金回报，很难一概而论。对于现在的信贷条件，一般pr的贷款额度10%-15%左右是比较安全保险的，但是对于某些有能力的贷 ...

回复您342楼提到的内容：

您说PR的贷款额度10％－15％是比较安全保险是什么意思呢？是说首付在10％－15％吗？如果首付10％－15％就可以免保险费了吗？
谢谢！

Consultant · 发表于 19-2-2008 22:55:19

原帖由 ozqq 于 19-2-2008 15:49 发表

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回复您342楼提到的内容：

您说PR的贷款额度10％－15％是比较安全保险是什么意思呢？是说首付在10％－15％吗？如果首付10％－15％就可以免保险费了吗？
谢谢！

不好意思，是我没有表达清楚。我是说10-15%的首付，对您的贷款比较容易，换言之，95%比例借贷现在的难度比较大，就是说银行会想尽办法不给您贷款。保险费一般是20%以上的首付才会面保险费，当然了有的机构也提供15%首付也可免保险的。

ozqq · 发表于 21-2-2008 08:11:43

原帖由 Consultant 于 19-2-2008 22:55 发表

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不好意思，是我没有表达清楚。我是说10-15%的首付，对您的贷款比较容易，换言之，95%比例借贷现在的难度比较大，就是说银行会想尽办法不给您贷款。保险费一般是20%以上的首付才会面保险费，当然了有的机构也提 ...

明白了，多谢！请问保险费是如何计算的呢？还有请问LZ:一般澳洲贷款都给贷多长时间呢?是否可以提前还贷呢?
关于您投资房产在auburn，只还利息不还本金，那么您所赚的钱，就只能是赌房子升值了是吗？如果要拿到赚的钱，就只有卖掉房子了是吗？可是，房价都在涨，您到时候卖掉房子再买自己的房子也是会比现在买涨了很多啊？这个不是很明白了，见笑。
我加了您的msn，但是似乎您这几天都不在线。

luoyi727 · 发表于 21-2-2008 09:03:17

贷款额度的3%，一次性交纳
最长？50年？可以提前

jeff莫怪我越俎代庖

Consultant · 发表于 22-2-2008 11:00:07

原帖由 luoyi727 于 21-2-2008 09:03 发表

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贷款额度的3%，一次性交纳
最长？50年？可以提前 jeff莫怪我越俎代庖

多谢“老黄”的解答，呵呵，

随时欢迎过来坐坐~~

Consultant · 发表于 22-2-2008 11:04:55

原帖由 ozqq 于 21-2-2008 08:11 发表

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明白了，多谢！请问保险费是如何计算的呢？还有请问LZ:一般澳洲贷款都给贷多长时间呢?是否可以提前还贷呢?
关于您投资房产在auburn，只还利息不还本金，那么您所赚的钱，就只能是赌房子升值了是吗？如果要拿到 ...

我倒是认为我们并不是在赌，而是一种合理的投资行为。想要拿到赚到的钱，我们也不一定要把房子卖掉，可以refinace。而且我们认为从您卖房子那天起，您就已经在亏钱了，因为这处房产以后任何的升值都将会与您无关。

赫赫，实在是不好意思，最近实在太忙，很难抽出整块的时间上msn和大家讨论，如果您有任何问题，可以给我留言，我每天都会check.

lymmd · 发表于 22-2-2008 11:46:02

问个问题，如果PR刚登陆时，没有找到工作，能不能通过提高首付拿到贷款。比如提到20%。
或者换个角度，登陆之后，没有工作，有几中方式可以拿到贷款买房。

Consultant · 发表于 22-2-2008 12:58:37

原帖由 lymmd 于 22-2-2008 11:46 发表

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问个问题，如果PR刚登陆时，没有找到工作，能不能通过提高首付拿到贷款。比如提到20%。
或者换个角度，登陆之后，没有工作，有几中方式可以拿到贷款买房。

可以提高贷款额度，但一般要以投资房的名义购买，需要中介出的rental reference，目的是让银行了解您的租金收入是可以cover利息的。不过现在比较常见的是用假的工作证明。

kingsking · 发表于 22-2-2008 15:00:01

支持一下。

crystalsea · 发表于 22-2-2008 15:06:12

because this is the way to create so called doubled  increase

if everyone think about this kind of investment, just fall into the poster's trick, and this is the only way to realize the 10% increase in Sydney. Unfortunately what he or you can afford  invest is some terrible units in some unpopular suburb, like west and southwest in Sydney, in which those units' price decreasing instead of increasing.
If you can invest in house , the situation might be much better. But compared to rental income and other cost, it is better to put your extra money in bank to get guaranteed 8%  increase per annum.

He is trapped in Sydney's market, only you can save his fate.

crystalsea · 发表于 22-2-2008 15:09:36

there is no free real estate counseling in the world

Consultant · 发表于 24-2-2008 23:38:57

原帖由 crystalsea 于 22-2-2008 15:09 发表

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there is no free real estate counseling in the world

多谢这位朋友的善意提醒，投资本来就是见仁见智的问题，没有谁可以逼迫其他人去做决定的。

ozqq · 发表于 25-2-2008 10:45:59

原帖由 Consultant 于 22-2-2008 11:04 发表

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我倒是认为我们并不是在赌，而是一种合理的投资行为。想要拿到赚到的钱，我们也不一定要把房子卖掉，可以refinace。而且我们认为从您卖房子那天起，您就已经在亏钱了，因为这处房产以后任何的升值都将会与您无 ...

对不起，我还是不太明白，只还利不还本，目前出租的收入还不足以还银行钱，房子升值了您又说不能卖。
那么是如何赚钱呢？
惭愧惭愧，对这个一窍不通。

flyday · 发表于 25-2-2008 20:17:06

学习了, 帮顶

Consultant · 发表于 25-2-2008 23:09:31

原帖由 ozqq 于 25-2-2008 10:45 发表

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对不起，我还是不太明白，只还利不还本，目前出租的收入还不足以还银行钱，房子升值了您又说不能卖。
那么是如何赚钱呢？
惭愧惭愧，对这个一窍不通。

呵呵，您说得没错，现在的确是出租的收入还不足以还银行钱，但是我们做投资是长线行为，现在不能cover不代表以后不可以，重要的控制自己的风险。利息不可能一直持高，一旦有一天利息掉头，随着房租的节节上升，很可能很快我的投资房就会break even，当然了以目前的形势来看，可能这个时间并不会太短。当有一天租金cover了我的利息，今后的日子多出的每一分钱我都是可以用来还本金的。房子当然不要卖，卖了您才真是赔了，因为以后日子中的任何增值都跟您无关了。对于refinace的问题，倒不是很快可以给您讲明白的，建议您咨询以下相关的金融师，或者您周围有过refinance经验的朋友。

ozqq · 发表于 28-2-2008 07:57:04

像我这样一穷二白的人，您有什么好的投资建议吗？谢谢！

另外，关于地点选择，我注意到很多中介在力推小城市的房子。如central coast等。您认为如何？

就悉尼本身而言，如果投资在西区，是否会是失败的行为。因为目前我的情况，如果投资，也只能是投livepool，lakemba，east hills那个方向的。嘿嘿。穷啊！

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this post encourges people to invest

if this is the case there would not be subprime mortgage crisis