Croydon with Clarendon 建房之路 Week 9---Plaster 完成！

西皮二黄

好事多磨阿！加油~~

黛少MM

继续关注中

mite

Dreamhouse

看来盖房子真是一点也不容易
楼主加油！！！！！！！

清风不写字

楼主记录的真详细，很有用处，谢谢分享！

nethunter

今天收到Clarendon Admin电话

新的房改计划被council接受了， 并且接下来下周等5星能源报告和permit一下来就开始造房子了！

nnd, 还是比原来小17sqm, 真是悲哀！

bg1pdq

好事多磨，总算要开始了，祝贺！

nethunter

谢谢大家的关注和支持， 最近自己一直很忙很乱所以没有更新房屋动态！继续更新我们的故事


为了说我们的故事，先说说具体building permit的过程

其实是在于 builder 准备文件的时间 ，这些文件包括insurance, engineering, , energy efficiency assessments ， 还有COUNCIL ASSESSMENT APPROVAL

这些文件准备齐全 24-48小时就能issue building permit

COUNCIL不管你其他的文件 ，只管你的setbacks and plumbing / drainage.

这其中有两个环节会耽误时间，一个是builder ENGINEERING部门画图设计包括Slab Design的时间
另外一个就是COUNCIL的审批了，如果你的SETBACK符合要求，审批10天-3周左右council approval能下来，如果不行，就像我们这么麻烦要再改，再交

除了council approval 之外，新区通常还需要多交一个developer approval (DA)
还好我们的DEVELOPER就没什么规定

builder帮我们重新改了方案，后院变成5M的SET BACK 又重新提交，COUNCIL APPROVAL了

最近builder的surveyor那边所有的报告都已经审批通过， 包括五星能源报告， engineering,slab design陆续下来了，这些材料一准备齐全，24-48小时就可以出building permit，然后clarendon保证 几天之类立刻动工

就在这个节骨眼上，突然又横出一件事来， 还是关于garage的！Garage on boundary obstructing adjoining owners north facing habitable room window.   具体是这样的： 因为和邻居家的garage是zero boundary的，council说，这样会影响邻居窗户，和solar panel等等， 所以Surveyor需要我们另外向council递交一个garage间距的approval申请！

LD和我一听说又要向council申请approval， 脑仁都疼! 我们简直到了和clarendon闹翻了的地步。也在思考，为什么在别人的case这都不是问题，在我们看来却一次次这么麻烦，是builder的责任还是council太苛刻。

时间和精力在慢慢消耗， 我和LD都很恼火，为啥builder不早点和我们说! 总是不断地节外生枝给我们make troubles!  HELEN(CSO)态度倒是很好，说如果这个REPORT能让你们的邻居直接签字，那么council审批时间很减少很多很多， 她负责帮我们打电话。 和邻居解释。 可怜的是，HELEN问COUNCIL邻居的电话，并且在白页上查的电话，尝试了一天全部没有办法联系到邻居

我们心里忐忑不安，邻居不同意怎么办，如果邻居出去旅游怎么办。 会不会被council再次拒批，时间还要耽误多久。反复反复的在想在煎熬

我们只好自己想了一个办法，带着房子的floor plan和登门解释， 另外builder自己出具了一封简单的cover letter简单地说明了一下我们的garage和他们会紧挨着， 希望邻居能够接受这个设计局限！

我下班直奔CSO办公室， 拿了那些paperwork然后直奔我们那边邻居家， 一直等候到晚上10点半， 终于等到邻居回来！

邻居是个单身的澳洲小伙， 20来岁， 十分open and easy going， 说自己刚和朋友打完篮球回来， 我把来意简单说了一下， 这次又出乎我的意料， 我本来以为会很麻烦怕他不接受但是他很能理解我， 说他根本不在乎， 欣然接受了我们的floor plan, 并爽快地签字接受了！ 然后简单说了自己的房子是metricon造的， 造房子用了7个月， 但是申请building permit只要了一个月， 签完合同以后1个月就开工了， 我们真是很羡慕他！ 他还信誓旦旦地说以后要自己造房子，我们说今后再也不造房子了，他说你们完工后，可能这个想法就会改变。 最后我们再次感谢了他， 希望这次能够一切顺利！

第二天把CONSENT REPORT拿给HELEN，她很惊讶，说我们做了一个EXCELLENT JOB。 她自己在家打电话尝试到晚上九点半后放弃了。 说我们如果能建房了，we will have a celebration.希望这周能下来下周开工就好了


在这过程中的体会

邻居：      真是太Nice了，还好遇到了一个帅小伙，好说话，我们想如果遇到了一个中年人，人家说不定不会签字，给你写一大推Comment

Council:  你问什么都Say No非常不友好，非常官僚。办事效率很低

builder:  对各council的各项规定一点也不熟悉，先说交consent report一定能下来，plan不需要改，后来说不需要交，在到后来又要补交。 builder的房形总是固定的，他们希望把他们的房子不加改动的建在所有的地区。大不了向COUNCIL申请放低限制门槛豁免。 他们不会事先去了解各个COUNCIL的规定，Guide Lines

但是我们的CSO的态度一直不错, 有还把手头上关于我们的case带回自己家去做！但是无奈的是，只是碰到了一个好的CSO而已，她的能力范围只能去协调，engineering部门，surveyor和COUNCIL 的关系


真是盖房忧喜两茫茫， 冷暖自知应思量。。。。。。

妞爸

好事多磨，祝lz早日开工

喜鹊

羡慕楼主能有这样的勇气承接 自己造房子计划，真是不轻松啊，可是房子建好以后一定很有成就感，这是直接 买地买房的人体会不到了。 谢谢你的分享，绝对一次大餐。

nethunter

继续更新，有一点好消息

昨天我打电话给COUNCIL了，询问我们consent report的进度。 COUNCIL的人查了一下，说你们的CONSENT REPORT 已经被BUILDER 取消了啊， 我心头一震，不会又出什么篓子吧。 我解释说，是一个关于GARAGE的报告，COUNCIL的人系统里面查了一下，问你是不是指你们的 Garage 阻碍了邻居的 north facing  window.  的这个申请，我连忙说，是这个申请。 （因为BUILDER一再强调，这个申请是LAST PAPERWORK， 如果下来，就能拿到BUILDING PERMIT 可以开工了）邻居已经全部同意我们的PLAN，COUNCIL没有理由拒绝

ADMIN说，之前老的CONSENT REPORT的申请费已经退回给你们的BUILDER了， 我们周一才开始审理你的文件，然后询问了一下 她又审批这个申请的人，那个人说，DOCS LOOKS FINE， 那我问是不是就代表了APPROVAL了，她说也不是FORMAL APPROVAL，其中我解释了半天，我说我们之前耽误了很多时间在CONSENT REPORT上面，我们很担心拿不到FHOG 和 PPR，她只不耐烦的回了我一句我们会在EARLY NEXT WEEK把结果邮寄给BUILDER的

得到这个回复，又给我们的CSO写了封信件，希望能安排在四月的第一周开工。 不然拿不到FHOG（实在找不到更多的原因了）至少我们有一个EMAIL凭证确认开工日期

CSO也回信给我们， 他们自己计算COUNCIL的审批也是10个工作日，这样在下周就能收到COUNCIL APPROVAL了，BUILDING PERMIT能在收到这个之后的24-48小时ISSUE。但是还是说开工日子只能定在四月的第一周或者第二周，因为有EASTER。又很精明的说，你们肯定能拿到FHOG，因为在6月之前我们肯定能把SLAB完成



我有点无奈，没辙了把PPR的要求要回传给她，我说政府规定签约之后的12个月必须入住，这样得保证我们在10月之前完工，否则拿不到PPR。 等待回复，希望能把开工日期争取到四月第一周而不是再拖到第二周了。这样我们可以周末去清理垃圾了，我们地上很不厚道的被别家LOT扔了很多建筑垃圾，不知道大家有没有一样的情况，这也就是后建房的很多坏处之一，真是防不胜防

Dreamhouse

再來看看

考拉爱考拉

真的可以自己盖房子啊！！！！泪水迸出，我多年的心愿有望实现了！！！将来一定要向你取经哦，顶一个！！！

nethunter

ADMIN让我们自己在开工之前除草。我问HOMEONE上，大部分人都没有被这样要求。小部分人有这样的经历。我们担心，到时候BUILDER以地上草太长，他们帮除草的理由来乱收费。前两个星期 ，我们自己请足迹网上推荐的 斯里兰卡couple除了草。 这对COUPLE人很NICE，我们问中国人没有一个地方愿意接这种空地除草的活。感谢足迹网的推荐

                               
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开工当天推土机正在推土

                               
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这是现场图片：

今天去看了施工现场， site cut已经做完， SS说下周开始slab goes down!

TEMP TOILET 和 TEMP FENCE已经建好了 。 BUILDER租用TEMP FENCE这家公司的FENCE还不错，不像其他工地上是简易的铁丝网。哪个地方都可以进入，这边的每个栅栏都连接好水泥桩封好了，只有一个小门可以进入

                               
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METER BOX 也已经建好了， 只是我们地上 很多别的工地仍的建筑垃圾，我们用白色的塑料袋装着，放在墙角。SITE CUT的时候没了，我们还以为搬走了，现在又放回来了

                               
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P CLASS的土壤也没见挖很深的坑。SS上个星期和我们说 我们的地基要建PIERS， 真不知道这么浅的坑能不能放稳地基？

                               
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另外，还有两个问题想请教大家



(1)     昨天收到builder寄来的账单， 是slab stage的账单，5月7日付款。我们就奇怪SS说 SLAB下周才开始建，总不可能一周完成吧。BUILDER要钱怎么那么积极？准备周2和admin商议一下这个issue！SLAB不完成，不按照DUE DATE付款应该没关系吧 ？


(2)    现在我们的admin基本上把我们的书面材料全部递交给了construction team, 好像我们这边地发生了是么情况， 她根本不知道情况了， 昨天和我通电话的时候还问我的地情况怎么样了， 看来接下去造房的进度只能和SS保持沟通了！开始建房后，感觉ADMIN的作用越来越小，是不是大家都一样？

SS说保持一周通话一次，我们希望一个SITE MEETING，起码见见他，送点礼物啥的。结果人家还说现在没必要见面，等FRAME的时候在一起带我们GO THROUGH。很神秘。 上周第一次通电话。告诉我们进度什么的。 这周就没打过来，我们等到周四只好打过去，留了MESSAGE，倒是用隐藏号码打过来了。简单解释了些施工时间安排的问题。ek

[ 本帖最后由 nethunter 于 1-5-2010 22:28 编辑 ]

nethunter

今天去看了施工进度：


plumbing pipe已经搭好了， 白色泡沫塑料和钢筋架也运到了， 收到SS的电话，说这周GROUND STRUCTURE 已经完成了

下周一搭钢筋脚架（PREP) 然后POUR SLAB， 需要晾干两天。 下周3能把slab做好！  周5开始做frame， 又告诉我们，一切取决于天气， 如果下周下雨， 那么就会耽误进度

但是SS说因为我们对面邻居用的也是clarendon, 两个工地一起开工一起管理所以进度会很有效率，他说类似于PORT DAVIS的施工情况。呵呵


接下来， LD询问了银行关于progress payment的操作， Westpac基本上是这样一个流程：


1. 将payment request form和invoice传真给mortgage center

2. Westpac会在支付slab stage和completion stage的payment之前派Surveyor去施工现场做一个inspection

3. surveyor然后将inspection的结果反馈到mortgage center

4. 这时银行才会付款给builder！



PS：slab stage和completion stage这两个阶段的付款， Westpac银行的处理速度都是5个工作日。 但是， frame, lock-up, fixing阶段银行的付款审批操作速度都是2个工作日比较快！不过， Westpac银行不会在中间几个阶段派Surveyor来做inspection！（我们本来想让银行的人做几个STAGE 的INSPECTION，起码省钱）

SS告诉我们至少要到下周三才能让银行的SURVEYOR做INSPECTION。我们只能付了一张COVER LETTER给银行。CSO说他们自己有SURVEYOR在每个阶段检查，让我们不用费钱在请INSPECTOR。我们想BUILDER的 SURVEYOR 也查不出什么结果，还是今后花钱买个放心吧

如图：

                               
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这是邻居家的SITE，很惊喜终于能在小区找到一个同路人了，两个SITE都是同一个SS，同时开工。

                               
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Dreamhouse

天就是蓝

漂亮

恭喜楼主
距离搬进自己心仪的家园
更接近了！！！！！！

nethunter

原帖由 Dreamhouse 于 2-5-2010 01:20 发表

                               
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天就是蓝

漂亮

恭喜楼主
距离搬进自己心仪的家园
更接近了！！！！！！

谢谢版主鼓励, 可是LD对这个房子还是抱有很多遗憾, 房型稍做了调整, 不是我们的Dream house

西皮二黄

平地就是好哦，建起来飞快，呵呵～

nethunter

原帖由 西皮二黄 于 9-5-2010 16:49 发表

                               
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平地就是好哦，建起来飞快，呵呵～

平地没有view啊， 大哥！

我还想买你那种有坡度的地， 可以看看周围风景哦！

nethunter

继续本周的更新!

我们按照SS排的Schedule周1晚上去看了施工现场, 发现钢筋脚架已经按好, 由于天黑, 错过了最佳拍摄时间.

周2的傍晚下起了磅礴大雨, 本以为pouring concrete会推迟, 不过LD还是坚持要去施工现场看, 一到那里吓了一跳, Slab居然做好了, 估计是趁白天天气好的时候抓紧做的!



接下来, 天一直阴雨蒙蒙, 心想这下本来说好的周5要做framing的进度又要被耽搁了, 还在homeone上和对面同用Clarendon的邻居抱怨了一下天气. 没想到, 邻居周4回复我们: You may be pleasantly surprised about your frame if you go for a drive  

没有懈怠, 二话没说带着LP周四又开往施工现场, 太让我们震惊了! 居然已经把到墙面所有的frame都做成了!

所以, 这周房子的进度基本上是天天一个样, 3天大变样! 正如一些朋友所说: 房子前2个阶段, slab, frame都会很快一般来说最晚也是3个星期就能全部做好! 慢的是lock-up, fixing阶段

                               
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我们回来一直在想，是不是这速度太快了。又开始担心质量不能保证。我们还没时间让自己得inspector检查呢。

周六去看果然发现了些问题。SS本来说SLAB完成后腰晾干两天周五才开始做FRAME。 可能是没有等SLAB晾干，另外每天下雨，SLAB很多边缘部分CHIP OFF

                               
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我们邻居家做的SLAB比我们光滑多了。他们是在WEEK 2完成的.那周没有雨。我们不知道这是不是在接受范围之内？周一准备和SS 协商修补了。




[ 本帖最后由 nethunter 于 10-5-2010 11:46 编辑 ]

racoonjoey

哇哈哈，我可是带好板凳游泳过来看楼主的哦，好贴慢慢品~~

felix100

弱弱问一句，OZ盖的房子都是木头的吗？有没有砖房？砖房和木头房相比，哪个更好，更便宜呢？就快长登了，总觉得长期住别人住过的房子有点别扭，想着自己找人盖房，麻烦事多点，可是盖出来的房子会比买的要满意吧。

yans

LZ好强大啊~
和council大交道那段，我也是深有体会，虽然我家就是造个车库而已。

Dreamhouse

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nethunter

原帖由 felix100 于 31-5-2010 11:13 发表

                               
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弱弱问一句，OZ盖的房子都是木头的吗？有没有砖房？砖房和木头房相比，哪个更好，更便宜呢？就快长登了，总觉得长期住别人住过的房子有点别扭，想着自己找人盖房，麻烦事多点，可是盖出来的房子会比买的要满意吧。

现在找builder盖房子, 他们都用的是木质框架, 外面砌砖, 内侧铺石膏板墙面. 貌似都成了现在盖房的统一标准了.

一些40-50年历史的老房子倒是双砖结构的, 冻暖夏凉的, 很舒服!

如果经济宽余的话, 我也想弄个全部砖头结构的! 可惜手里的米不足啊!

nethunter

原帖由 yans 于 31-5-2010 20:19 发表

                               
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LZ好强大啊~
和council大交道那段，我也是深有体会，虽然我家就是造个车库而已。

我是没有办法啊, 如果一切顺利谁都不想和政府打交道! 烦人啊, 我是被他们搞的身心疲惫!

felix100

如果是全砖头的，那得多少钱啊？

原帖由 nethunter 于 1-6-2010 11:47 发表

                               
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现在找builder盖房子, 他们都用的是木质框架, 外面砌砖, 内侧铺石膏板墙面. 貌似都成了现在盖房的统一标准了.

一些40-50年历史的老房子倒是双砖结构的, 冻暖夏凉的, 很舒服!

如果经济宽余的话, 我也想弄个 ...

nethunter

这个我还真的不是很清楚啊, 因为砖也有等级之分.

如果选档次高的砖的话, 每块砖的零售价可以达到3澳元吧, 一般来说造个房子需要5000块左右的砖,  大概需要15000块, 那么双砖结构的房子光砖的成本就是30000澳元, 太贵了!

felix100

那还真不是一般的贵啊！！
老公说木板房隔音不好，住砖房心里踏实。看来还得挑最便宜的砖了，应该就不至于那么夸张了吧。。。等你家盖好了，我们能不能去学习一下啊，也省得自己走弯路。

felix100

另外，砖房和木板房，地基用的也不一样吧？砖房感觉比较沉，是不是地基就得做的结实点，比较贵呢？