【牛年∙家】征文：我家的坑填上第一把土：搞定贷款

zlsiva

不知道我家这个坑需要多久才能填起来，现在开始一项项记录进度吧
周五的时候找anz办了一个pre-approval。
中间遇到一些问题：
1. 现在合同只有2年，建议我使用pay-slip，不要把合同交上去
2. 我的工作时间太短，4个月的时间有1周是免费的workplacement，4周是part time，pay-slip上年收入被拉低，anz的系统认为我的年薪没有合同写的那么多
3. 信用卡会影响我的贷款额度，好在我之前申请的是学生卡，本身就没多少额度，而且还款记录良好（因为额度太低嘛，想要再用一次就要先还钱）

解决方案如下：
A 临时方案：先用投资型的贷款把pre-approval办下来，总额是27w；可能会损失第一次购房津贴9k，但是不会影响看房买房的进度；好处可能是直接出租一年，减轻贷款压力（父母来之前我可以继续蹭亲戚家的房子住 ）

B 预备方案：假如今年5月之前还没遇到特别满意的房子，更新一下pay-slip；更盼望diploma发下来之后工资能稍微涨点 ，或者运气更好些拿到pr；这样就按自住房购买，有9k的津贴补贴印花税

预算评估：
按照27w的贷款额度，能选择的房子在330k左右
总体目标还是没什么改变，希望房子是独立的，最多跟邻居share车道；
2房就够，新旧不论（估计也只能买比较破旧的）；
希望能靠近火车站，或者骑车20分钟之内能到达火车站；
为方便父母逛街购物离华人区不要太远（估计他们短期内不容易学会开车，希望附近有bus能到shopping地点或者可以一起骑自行车去）
上周开始从西边一个个区看下来，似乎1月份realestate没什么更新

妮南

我倒也想过这个方案，只是万一失业了比较麻烦，尽管租金也可支付一多半月供，可能你无法领取失业津贴，你完全要靠亲戚朋友生活上的照顾了。

记得以前有个网友发贴说失业了，她买房offset的钱也使她不能领取失业救济金。还有一位网友说真后悔当初把国内的房子卖掉到澳洲来买房。

保险起见，女性单身的还是存钱比较可靠，万一什么时候父母需要时还可以帮助他们。你也可以以自己的名义去租下一套房子，父母来了你们可以一起住。等父母走了，再找一个女生合租。

单身不买房就存钱，失业了也可以维持生活，不找工作还可以到国内疗养一段日子。若把钱存在亲戚那里，在找到新工作前就可以领取政府补助。买房之后就完全被房子套住了，真的无法脱身。

[ 本帖最后由 Rondy 于 24-1-2010 17:50 编辑 ]

zlsiva

谢谢rondy，我现在考虑买房主要是对目前这个工作比较有信心，这个行业的性质和薪金水平导致他们很少炒人，很多人是嫌工作无聊薪水难涨自己放弃了。我最喜欢它的一点就是不会受社会经济情况影响，稳定性很强，虽然没有大富大贵的可能性，也不会饿死人。
房子对我自己的安全感影响非常大，特别是父母来了以后租房的压力也不会小。尽管需要贷款支付利息，我还是偏向于尽早买下。也许很多人喜欢shopping、旅游、餐馆吃饭，我自己觉得有一个安稳的地方打理自己的小房子是很开心的事情。其实我很享受国内那套小房子自己设计装饰的过程，而且受到很多人的喜爱。现在是没有能力买地建新房，买二手房才能解决我上班交通问题，就希望房子差一些降低价位，我可以根据自己的喜好一步步慢慢改建。单身居住的时期也考虑share房间

目前非常需要详细计算的就是还款能力。利率的浮动水平太难预测，我只能按照目前的情况估算最近2、3年内我的还款水平可以超过银行要求。以后的事情变数太多，也不去考虑了。因为长期来说我必须自己买房或者租房，相信如果购房和利率成本上涨很厉害的时候，租房也不会便宜。

罗卜扛大包

最近银行的贷款利率有所上涨，不过似乎对于租房市场的租金行情没有啥影响。

不太清楚这个利息上涨幅度达到什么程度，才会波及租金市场行情。

[ 本帖最后由 罗卜扛大包 于 27-1-2010 15:39 编辑 ]

罗卜扛大包

好心细的楼主，期待分享你关于还款能力的考量与计算。

妮南

原帖由 罗卜扛大包 于 27-1-2010 14:06 发表

                               
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最近银行的贷款利率有所上涨，不过似乎对于租房市场的租金行情没有啥影响。

不太清楚这个利息上涨幅度达到什么程度，才会波及租金市场行情。

成交率明显下降了，中介着急了。

租房市场也要看供需，假如很多人失业了租不起房，那房东只能不涨租金了。由于个人财政原因，原来租客一个人住一间卧室，现在与朋友挤在一起两个人住，或是睡在客厅里，这样可以节省租金了。

zlsiva

我现在就希望2010年的房市不要那么火爆, 稍微relax一阵子, 我慢慢看房.
磨蹭到2011年买下也行. 省了1年的贷款压力, 多存一些首付

to 大包: 我觉得每个人/家庭 对于还款能力的计算不会相同的. 可以花钱的地方很多很多, 大家都排序先后大不一样. 对房子/装修/电器家具等等的期待值高了, 还款金额的心里准备不一样.

我现在觉得单身的时候可以留2/3在房子or存款上

妮南

你的想法不错，走一步看一步。

zlsiva

昨天去看了一下laverton地区的房子，在31-40w之间的都有。
第一感觉就是满大街都是广告牌子，不是刚刚卖掉，就是准备卖了。我估计2-3年之间原先的居民会被替换掉20-30%。
在看一个临近火车站和中学的房子时，边上有2个学生经过，说那条街上比较乱，中学里有比较多毛利孩子喝醉了会往附件房子丢酒瓶什么的。那个房子也空置了比较久，连个完整灯泡都没，难怪土地面积不错但是价钱偏低。
另外一个在火车站对面的房子，房主正在申请分割土地，那个地方要价40+
我是偏向于Old Geelong Rd那一半的房子，离车站不算太远，高速公路也挺方便。可惜昨天看到几个价位合适的房子都已经under contract了，只是没过cooling off，继续按照广告时间open而已。
有一个房子遇到几户华人来看。土地很小，房子很新，维护的很漂亮，后院基本没有草地，铺成水泥地做car park，但是车子还是停在外面，里面摆桌椅做凉亭使用。开价是32-34。我不是非常满意，当然如果价位能控制在32.5之内可以接受。
有一个地很大的房，要价38+，远远超过我的预算啦。
也看了火车站以南的altona meadows区，感觉那边的房子普遍是新的砖房，土地分割的比较小块，距离SC比较近一些。看起来出租率比较高

总体来说对这个区的价位比较满意，希望能遇到合适的房子 。熟悉这个地区的朋友能给点建议么？

zlsiva

ps 这周还没收到 pre-approval呢，要记得去催催，正式文件拿到手才是硬道理

想念天空

原帖由 zlsiva 于 31-1-2010 11:29 发表

                               
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昨天去看了一下laverton地区的房子，在31-40w之间的都有。
第一感觉就是满大街都是广告牌子，不是刚刚卖掉，就是准备卖了。我估计2-3年之间原先的居民会被替换掉20-30%。
在看一个临近火车站和中学的房子时，边上有 ...

论坛里的smallcup，小杯子，就在laverton买的房子，挺不错的。你可以搜下他的买房帖子看看。

laverton因为是一区，离city近，所以近年涨得很快。至于环境和房子，可能你要按照预算多看几个才有感觉哦。

老毒物

LZ好事早成，日子这么有计划条理，日子一定越来越甜的。
对了，螃蟹看着看着也要肥了，也等着你呢

罗卜扛大包

原帖由 zlsiva 于 31-1-2010 11:32 发表

                               
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ps 这周还没收到 pre-approval呢，要记得去催催，正式文件拿到手才是硬道理

是得要催催，澳洲这边的办事速度，凡事还是靠自己follow up紧些才行。

妮南

准备买房的在谈买房，买房后不知道是日子是紧缩还是放松。我的个人投资房计划还是待定，若不买房就存钱，比如说我们现在每年存1-2万，20年后两个人存款加上养老金账户支取就可以达到40万。退休之后可以移居到房价低的地区，全澳洲的养老福利制度都是统一的。买房之后的很多人并不象说得那么轻松，不买房的家庭的未来生活并不象说得那么可怕。

昨天遇到一位两年前见过面的女孩，她来了两年换了几份工作，现在服装设计公司工作，她还在准备读硕士学位。

她谈到目前住在东南区，租房做二房东，我觉得也不错的。原来的二房东回国了，她就接了下来。每月房租是1500澳元，共4个人居住。因为是二房东她会支付较少的租金，估计不到400澳元/月，所以压力也不大。

crystalx

siva 有没去看过北边ascot  vale的房子，2房的uni，装的蛮漂亮的在290k－320k之间吧，但房子都不大。但这是我3个月前去看的了，现在不知道怎么样了。

想念天空

原帖由 crystalx 于 31-1-2010 21:42 发表

                               
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siva 有没去看过北边ascot  vale的房子，2房的uni，装的蛮漂亮的在290k－320k之间吧，但房子都不大。但这是我3个月前去看的了，现在不知道怎么样了。

Ascot Vale的unit320K应该很难买下来吧。一般29-32W的asking price，可能会卖到35W左右吧。这个区我也不熟，猜的。

妮南

Ascot Vale这个区离我现在的住处不远，就在Flemington赛马场附近， 离city只有8公里。房价不低，35万以内难以买到2房的Unit。

zlsiva

今晚跟姑姑他们去Altona Meadows, 就在freeway下来不远处下了一个offer, 屋主很快就答应下来准备几天内签合同了. 那种双砖的房子看起来是比较容易维护,不过门口那个街太繁忙,我不是很喜欢.
准备用来投资的房子比较容易买,第一是姑姑的预算够,第二是不考虑自己住是否舒服方便. 她们喜欢地大的,容易升值, 我尽量选土地小一些的旧一些的房子控制预算.

妮南

真是当机立断，有胆魄。

不象我们丙个人总是犹豫不决的样子，若是一个人就自己决定了。

zlsiva

当然,那时候我也在啊. 以姑姑的预算想买一大块地,别的地方我搜索过基本没有结果. 那个房子是房主自建自己住, 整体用料看起来很好, 颜色也比较清爽. 除了bathroom仅有一个这个老毛病之外,别的房间都很大,而且是整面墙的推拉门橱柜. 厨房形状不错,就是炉灶和台面比较老一些.
投资比自住的容易下决定, 姑姑肯定是继续跟表妹一起住的, 只要这个房子5-10年之后增值就行.

zlsiva

这周还是继续laverton看房子，不过已经没有什么预算之内的剩下了。昨天晚上给了一个offer，可惜section 32还没出，没有正式合同可以签。中介真黑，就这样一个意向要了我们1000保证金，而且交了这钱给他们，双方都没有任何义务需要完成合同。最近房源比较少，中介说要过1、2周之后才会有新的卖家
我们家里又讨论了很久，都觉得如果在我预算之内能买下这个房子也算是满意，只是厨房、地毯什么的比较破败，需要自己动手折腾一阵。
现在我就祈祷这个offer能够顺利拿下吧

想念天空

原帖由 zlsiva 于 6-2-2010 12:43 发表

                               
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这周还是继续laverton看房子，不过已经没有什么预算之内的剩下了。昨天晚上给了一个offer，可惜section 32还没出，没有正式合同可以签。中介真黑，就这样一个意向要了我们1000保证金，而且交了这钱给他们，双方都没有 ...

good luck！

没关系，如果回头合同不成立，保证金会退还的。

zlsiva

今天比较郁闷啊, 下午接到中介电话, 一听那口气就是要我加钱.section 32都还没准备好, 中介就开始煽风点火了啊  郁闷
广告开价325k, 我之前报了315. 他说另外一个中介在同一天签了一个稍微比我价钱高一些的,但是附加了condition.
其实我挺喜欢这个房子的, 不过预算有限, 告诉他我最多出到320,而且更改价钱之前要求另外一个inspection. 不能保证我签合同的时候愿意到320.
看到年前另外一个房子才卖322, 地还多了150平米呢. 这个房子很多年没有住人,厨房和电灯之类的已经差不多荒废, heater也不知道是不是管用的.
毕竟这个房子只是第一个打算出价(还有2个没机会出价就under contract)的, 不一定非买它不可. 给自己划一条线: 无论如何不能超过320. 如果从315到320之间差个2-3千可以凑合过去.

罗卜扛大包

至少你看中的房子，出价后，中介还有兴趣与你周旋。而我们则是直接PK出局，毫无商量余地。

莫郁闷，莫灰心，楼主继续加油。

想念天空

原帖由 zlsiva 于 9-2-2010 00:55 发表

                               
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今天比较郁闷啊, 下午接到中介电话, 一听那口气就是要我加钱.section 32都还没准备好, 中介就开始煽风点火了啊  郁闷
广告开价325k, 我之前报了315. 他说另外一个中介在同一天签了一个稍微比我价钱高一些的,但是附 ...

出价钱就是要多研究研究附近相似条件房子的价钱。realestate上的交易大都价格不公开。但是就公开的一些中，还是能评估个大概的。另外要注意，公开的价格里面，其中一部分是中介卖了个好价，来招揽卖家的，这些房子可能比一般的贵些。一个区房子看多了，对价格也大致都会有个评估的。

你说的地大，还便宜的那个房子，还要看周边环境和内部条件是否相似。

一般房子不都一家中介公司、一个中介代理么。你这个中介这么说，是不是使诈啊。

zlsiva

我也觉得ray white很奸诈的,那天去交1k定金,他就说有另外一个同事也在代理这个房子, 我只是他手上唯一一个打算offer的.

今天接到另外raywhite werribe中介的电话,另外一个开价329的房子明天敲定最后offer. 那个房子比较漂亮些, 3房2卫,双车道, 地比较小,是早先一个角落的大地分成2个title的, 417平米的地,也号称house. 房子有人长期租着, open的时候看过维护的挺好. 他们把双车道加上顶棚铺上水泥地, 后院只剩下很小一块晒衣服的地方.
跟我表妹商量了一下, 觉得这家除了装修比较漂亮之外其他都比不上那个地大房旧的. 同等价位还是偏向于有院子的旧房

想念天空

原帖由 zlsiva 于 10-2-2010 01:18 发表

                               
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我也觉得ray white很奸诈的,那天去交1k定金,他就说有另外一个同事也在代理这个房子, 我只是他手上唯一一个打算offer的.

今天接到另外raywhite werribe中介的电话,另外一个开价329的房子明天敲定最后offer. 那个房 ...

反正一定要有自己的原则，自己估价、看形势（是否可能有潜在的竞争对手）出价，never never不用拿中介的话去推理，要假设他们的话都是蒙人的。

出offer真的是很痛苦，我们在明处，中介在暗处。所以有时候要抱着自己估计错了没买成房子也不要后悔的想法，这样就不被动了。

zlsiva

这个想法真管用! 说实话我是完全不着急用房子的.只是身在其中的时候很容易被中介牵着鼻子走.
今天早晨写了个一个email把那个要价329的新房子回绝了. 总共才看了2周房子, 市场还没摸清. 既然不是非常想要的房子,还是不要帮中介抬价了

房子总是有的,钱就那么一点, 宁可错过几套, 也不能买错一套啊

zlsiva

今天中介打电话说合同总算弄好了, 可以给我寄一份来
我心里是有的忐忑, 不知道该出到什么价钱.
之前写过一个非正式的offer, 315k, 中介说我比另外一个人出价低了些,但是不附加condition, 意思是希望我加一点价钱. 我肯定是不会出他们的full price啦, 325买了这个房子之后,估计还要加1-2w装修费用.
目前还没收到floor plan, 大家先帮忙参谋参谋http://www.realestate.com.au/cgi ... l&tm=1265850939

zlsiva

我自己先写一些缺点吧:
1. 离火车站稍微远了些, 出门需要走一段搭bus到车站; 当然我上班会骑自行车去车站;
2. 离高速公路比较近, 能听到远处车子轰轰的声音. 声音比较低沉, 不太确定在房间内听起来怎样;
3. 厨房台面柜子之类的肯定要重做了; 炉灶不知道能不能用;
4. 地毯必须全部掀掉, 不过中介说下面是木板打底,可以polish了用;
5. 浴室的门有点问题;
6. 洗衣房的门不能完全打开; 可能有些变形,或者地上的瓷砖有问题;
7. 两个大房间朝西, 以后肯定要在车道上搭个棚子, 把西晒挡住;
8. 后院全是荒草, 打理起来有难度; 上次去的时候草还没割, 不清楚地面情况
9. 窗帘是很简易的布料, 实际上不怎么遮光; 房子正面的3个帘子已经没了2个, 仅存的那个估计也不太能用;
10. 没有车库, 有一个小小的铁皮房;
11. 灯泡没剩下几个, 因为房子根本没人住, 不知道电线是否完好;
12. 门口围栏的砖掉了很多, 电表箱的盖子也快掉下来了;
13. 距离华人区比较远, 父母如果来得话交通不便;

缺点够多的了, 优点就一些些:
首先当然是在我的预算之内, 其次是房子虽破, 但是花点银子花点时间,还有的救; 至少它那边还算是1区, 距离火车站和高速公路不是非常远, 解决我city上班和买菜的问题